Прогнозы: коротко
1. Серьёзного снижения ключевой ставки, а следовательно, и ипотечных ставок ждать не приходится.
2. Спрос снизится — он начнёт восстанавливаться, когда ипотечные ставки вернутся к 9–12% годовых, но это произойдёт точно не в 2025-м.
3. Пока ставки высокие, цены будут плавно снижаться из-за низкого спроса, в лучшем случае — останутся на нынешнем уровне.
4. В перспективе, когда ипотечные ставки начнут снижаться, цены вновь будут расти из-за отложенного спроса. Тогда на рынок выйдут продавцы, которые ранее отказались от продажи из-за низких цен и спроса и выбрали аренду.
5. Именно сейчас — удачный момент для выхода на сделку с вторичной недвижимостью.
Артемий Шурыгин,президент Российской гильдии риелторов:
— Рынок вторичной недвижимости более консервативный — поддержки со стороны государства тут не дождёшься, поскольку нет прямого влияния на строительный сектор. В условиях высоких ипотечных ставок доля покупок за наличный расчёт продолжит расти.
Снова становятся популярными варианты с альтернативами, причём эти цепочки могут быть довольно длинными — до 5–7 квартир в сделке. Встречные сделки нередко связаны с мини-ипотекой, когда покупатели добирают небольшую сумму, недостающую для улучшения жилищных условий.
Часть собственников, которые не торопятся с продажей и не хотят снижать цену, могут переориентироваться на долгосрочную аренду. Покупатели снизят ожидания и будут рассматривать удалённые, а следовательно, более доступные по цене локации.
Что будет с ценами на вторичку: они будут расти или падать?
Цены на вторичку могут снизиться. Этому поспособствуют последовательные действия ЦБ и вектор на ужесточение денежно-кредитной политики, полагает Александр Москатов, управляющий директор «Миэль» «Сущёвский». На ближайшие пару кварталов он даёт такой прогноз: критичного падения цен не произойдёт, но медленная коррекция вниз вероятна.
Снижение уже началось, хотя пока по витринным ценам это не столь заметно, продолжает эксперт. Появились и сложности с продажей — из-за дорожающих кредитов. «Развернуть этот тренд могут ускорение инфляции и рост курса доллара. Эти сигналы могут ввести потенциальных покупателей в тревожное состояние, когда они начнут снимать деньги с депозитов и понесут их в недвижимость», — предполагает Александр Москатов. По его мнению, такой сценарий маловероятен, но его нельзя сбрасывать со счетов.
Средняя цена предложения в пересчёте на один квадратный метр может снизиться ещё и за счёт того, что будут продаваться более крупные квартиры, добавляет Дмитрий Волков.
«Небольшие студии будут выставлять на продажу реже: если квартиры покупались для инвестиций, то сейчас не самое выгодное время их продавать. Да и из-за запрета строительства небольших студий в Москве и других регионах такие объекты будут в дефиците».
А когда цены начнут расти? На массовый сегмент вторичного рынка влияет возможность взять ипотеку. Повышение спроса, а вслед за ним — и повышение цен на вторичном рынке будет после того, как ЦБ снизит ключевую ставку, объясняет управляющий партнёр компании «Самолёт Плюс» Дмитрий Волков. Рост спроса начнётся, когда ставки снизятся до прежних 9–12%.
В следующем году, судя по заявлениям ЦБ, таких ставок мы не увидим. Поэтому в среднем по рынку цены на вторичную недвижимость в 2025 году останутся на уровне этого года, считает Дмитрий Волков.
Но ситуация на вторичном рынке может отличаться для разных сегментов недвижимости. Так, в Москве квартиры высокого ценового сегмента вообще не привязаны к ситуации с ключевой ставкой и ипотекой — в этом сегменте цены растут.
Будут ли скидки и в каком размере
Точечные — да, но на среднюю стоимость сделок они не повлияют. Продавцы как и раньше готовы к скидкам в пределах 5–10%. По данным Дмитрия Волкова, немного выросла медиана: раньше большинство собственников уступали 4–5%, сейчас — 7–8%. В 2025 году скидки останутся такими же, делает вывод эксперт.
Продавцы точно не спешат сбрасывать недвижимость: они продают квартиры только для альтернативных сделок, то есть если на вырученные деньги покупают другую недвижимость.
При слабом спросе часть собственников предпочитают не снижать цены, а вовсе уйти с рынка до лучших времён, добавляет Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость». Если продавец всё-таки остаётся на рынке, то старается держать цену предложения, и скидки по итогам торга не увеличиваются — это в среднем 3–5%.
Ещё одна движущая сила на вторичном рынке — те немногие льготные ипотечные программы на новостройки, которые остались на первичном рынке. Покупатели продают свою старую квартиру, чтобы иметь деньги на первоначальный взнос и успеть воспользоваться, например, семейной ипотекой и приобрести новостройку. Поэтому они иногда готовы делать определённый дисконт под конкретного покупателя, уточняет директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Исключение составляют срочные продажи, когда у собственника сложная жизненная ситуация и деньги нужны быстро. «В таких случаях дисконты могут доходить до 20–25%. Но подобные единичные сделки не оказывают влияния на рынок», — добавляет Наталья Сазонова.
Что будет со спросом и предложением
▼ Что стимулирует снижение спроса
— Заградительно высокие ставки по ипотеке — маловероятно, что они снизятся до приемлемых в 2025-м.
— На смежных рынках — первичном и загородном — сократилось количество сделок. Это уменьшает потребность в продаже вторичного жилья.
— Эффект высокой базы: многие решили свои жилищные вопросы в 2023 году, а отложенный спрос пока не накоплен.
— Продавцы пока не готовы адаптировать цены к новой реальности: даже несмотря на спад спроса, минимум покупателей-ипотечников и растущие сроки экспозиции, заметного снижения цен на вторичном рынке не происходит.
▲ Что сохраняет спрос или влияет на его рост
- Большой денежный навес над рынком — накопления, которые не на что тратить, — в виде средств на коротких депозитах.
- Вторичный рынок устойчив за счёт частично безденежных альтернативных сделок и продаж, которые связаны с естественным и миграционным движением россиян.
- Спрос на вторичный рынок перетекает с первичного рынка: при дорогой ипотеке покупатели всё чаще выбирают не размер платежа банку, а параметры самой недвижимости — в том числе и цен.
По данным Циан.Аналитики
По прогнозам руководителя Циан.Аналитики Алексея Попова, при такой динамике спроса предложение особо не вырастет. В конце этого — начале следующего года количество сделок сохранится на уровне третьего квартала с поправкой на сезонные циклы. Продавцы будут чаще, чем сейчас, давать скидки. К февралю–марту 2025-го это может оформиться в тренд на снижение уже не только цен сделок, но и номинальных цен предложения.
Сокращение объёма предложения может быть связано и с тем, что продавцы вторичного жилья, столкнувшись с низким платёжеспособным спросом, снимают свои объекты с продажи. По мнению управляющего директора NF Dom Натальи Сазоновой, жильё в старом фонде обычно продают для покупки первички с добавлением ипотечных средств. В нынешних условиях собственники предпочитают откладывать такие сделки.
Что выгоднее: вклад или недвижимость
С одной стороны, при высокой ключевой ставке высоки и ставки по банковским вкладам — это кажется выгодным.
С другой стороны, хранение сбережений в рублях, а не в квадратных метрах, несёт больше рисков. Продавать сейчас, чтобы положить деньги на высокодоходный депозит, — сценарий для смелых: в условиях нестабильной экономики страшно остаться и без недвижимости, и без сбережений.
«Выход в наличные сейчас не имеет смысла: положить деньги на депозит можно, но оставить их в недвижимости надёжнее, несмотря на высокие ставки по вкладам», — уверен Дмитрий Волков.
Да и высокие ставки не навсегда, этот период закончится. «И тогда люди, которые станут на 15–20% богаче, вернутся на рынок недвижимости, что придаст ему новый импульс, — отмечает Александр Москатов. — Правда, для этого должны значительно опуститься ставки по вкладам».
Ипотека на вторичном рынке
Сегодня рост ключевой ставки, а вслед за ней и ипотечных, уже не имеет существенного значения для вторичного рынка: ипотека слишком дорогая, чтобы многие могли взять кредит на полную стоимость покупки, считает Сергей Шлома: «Инвесторы с рынка ушли, остались те, кому необходимо решить квартирный вопрос. В основном ипотеку используют для доплаты при покупке квартиры на деньги от продажи предыдущей, и обычно это небольшие суммы».
По данным аналитиков компании «Инком-Недвижимость», в 2024 году в Москве около 80% покупателей на вторичном рынке обходились без ипотеки — это участники альтернативных сделок, которые продали квартиру и тут же купили новую — без доплаты или с доплатой из своих сбережений, и те, кто и так располагает полной суммой для покупки недвижимости: они выбирали подходящий вариант и сразу выходили на сделку.
Вторичный рынок имеет большой опыт работы без ипотеки, и в дальнейшем основным способом решения жилищных вопросов останутся альтернативные сделки, не сомневается Сергей Шлома.
Как купить вторичную недвижимость выгодно
Выгодной покупкой могут стать квартиры в плохом состоянии, если их продают с дисконтом, рекомендует Наталья Сазонова.
Существует категория инвесторов, которая использует стратегию флиппинга — это покупка такого жилья, его ремонт и последующая перепродажа с хорошей наценкой. «Покупка подобных объектов для собственного проживания тоже может стать выгодной, если есть средства на капитальный ремонт», — резюмирует эксперт.
