С 2005 года в России действует программа «Военная ипотека» (закон № 117-ФЗ от 20.08.2004). Воспользовавшись ее основой — накопительно-ипотечной системой, военнослужащие могут купить квартиру или дом в любой точке России. В этой статье мы расскажем об условиях, ставках, ограничениях и рисках военной ипотеки.
Военная ипотека, или Зачем нужна накопительно-ипотечная система
Военная ипотека — льготная государственная программа, которая помогает военным и ряду приравненных к ним государственных служащих приобрести жилье. Чтобы воспользоваться программой, служащий должен быть включен в накопительно-ипотечную систему (НИС).
Функционирует она следующим образом: государство помогает военнослужащему приобрести жилье, но средства на это выдаются не одномоментно, а постепенно накапливаются на именном счете участника системы.
В год военному положена определенная сумма, не зависящая от званий, выслуги лет, родов войск. Перечисляют ее на счет в НИС каждый месяц равными долями. Сумма годового взноса индексируется с учетом инфляции в начале следующего года.
Система имеет не только накопительную, но и инвестиционную часть. Она передана в доверительное управление госкомпании (ФГКУ «Росвоенипотека»), которая инвестирует средства в разрешенные активы: государственные ценные бумаги, акции российских компаний и т. д. Доходы от инвестирования зачисляются на счета участников НИС каждый квартал.
Размер годовой субсидии:
- в 2022 году — 311 044 рублей, или 25 920 руб./мес;
- в 2023 году — 349 614 рублей, или 29 134 руб./мес;
- в 2024 году — 365 347 рублей, или 30 446 руб./мес.
Средства станут собственностью военного через 20 лет службы (или через 10 при увольнении по уважительной причине), но начать пользоваться ими, направив как первоначальный взнос на ипотеку, а потом на выплату жилищного займа, можно уже через три года службы.
Однако до полной выслуги лет деньги принадлежат государству, то есть если человек уволится раньше положенного срока, их придется вернуть в бюджет.
Военная ипотека распространяется только на служащих по контракту. Наличие детей, недвижимости (любой площади), семейное положение на возможность использования программы не влияет.
По программе можно купить квартиру, частный жилой дом с землей или таунхаус, а также принять участие в долевом строительстве.
На расположение недвижимости ограничений нет, главное, чтобы она находилась в РФ. Например, человек может служить в ЯНАО, а квартиру купить в Московской области.
Направлять деньги на ипотеку военнослужащий не обязан, средства могут копиться на счете НИС до окончания службы, а после этого отставник сможет распорядиться ими по своему усмотрению: купить жилье, автомобиль, дачу, подарить, положить на вклад и т. д. (ч. 1 ст. 11 № 117-ФЗ).
Кто может получить военную ипотеку
Стать участником НИС может гражданин России, служащий по контракту в вооруженных силах страны и относящийся к категориям, определенным законом № 117-ФЗ.
Некоторые категории включаются в программу в обязательном порядке, другие могут вступить в нее добровольно, подав заявление (рапорт).
В обязательном порядке в НИС включены:
- Военнослужащие, имеющие военное образование и получившие звание офицера после 1 января 2005 года.
- Офицеры, призванные или добровольно поступившие на военную службу из запаса (первый контракт заключен после 1 января 2005 года).
- Прапорщики и мичманы, заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 года и прослужившие по контракту не менее трех лет.
- Другие категории военнослужащих.
Добровольно участвовать в программе могут:
- Сержанты и старшины, солдаты и матросы, заключившие второй контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 года.
- Лица, окончившие военные вузы после 1 января 2005 года и заключившие первый контракт о прохождении военной службы до 1 января 2005 года.
- Мичманы и прапорщики, отслужившие более трех лет до 1 января 2005 года.
- Другие категории военнослужащих.
Получить военную ипотеку могут также другие силовики, приравненные к военнослужащим: сотрудники Росгвардии, МЧС, ОМОНа, СОБРа, военной прокуратуры, вневедомственной охраны. Полный перечень можно найти в постановлении правительства № 89 от 21.02.2005.
После включения в реестр НИС военнослужащий получает на руки соответствующее уведомление, где указан его регистрационный номер, а в системе на этот номер открывается именной накопительный счет. По номеру на сайте Росвоенипотеки можно проверить накопленную сумму.
Какое жилье и на каких условиях можно купить
Через три года после включения в НИС участник программы может начать пользоваться накоплениями, но только для покупки жилья. Деньги переведут сразу на счет продавца, на руки их не выдают.
Как правило, эти средства не покрывают стоимость выбранной недвижимости. В этом случае военнослужащий может оформить ипотеку, используя имеющиеся деньги как первоначальный взнос (собственно, кредит по программе «Военная ипотека» появляется именно в этот момент).
При оформлении ипотеки дальнейшие выплаты будут направляться государством уже на погашение ежемесячного взноса, а не на накопительный счет.
Участникам боевых действий не надо ждать три года, чтобы получить доступ к средствам в НИС. Они могут использовать их сразу после того, как будут включены в реестр (ч. 1.2 ст. 14 № 117-ФЗ).
Размер кредита, который одобрит банк по военной ипотеке, во многом зависит от того, сколько военнослужащему осталось до предельной выслуги лет. Для большинства званий она сейчас составляет 50 лет, но некоторые банки ограничивают максимальный возраст заемщика-военного 45 годами.
На 2024 год максимальная сумма, которую одобряют банки, — 2,24 млн рублей. На момент написания статьи средняя ставка по программе составляла 17%, а минимальный первоначальный взнос начинался от 5%.
Актуальные условия военной ипотеки можно проверить в разделе «Ипотечное кредитование» на сайте ФГКУ «Росвоенипотека».
При выдаче кредита банк рассчитывает ежемесячный платеж таким образом, чтобы регулярный взнос из бюджета покрывал его обслуживание. Сам заемщик вправе дополнять государственные деньги личными сбережениями — таким образом он может увеличить сумму первоначального взноса, а впоследствии быстрее гасить ипотеку, направляя дополнительные суммы на досрочное погашение кредита.
Программа военной ипотеки не накладывает никаких ограничений на стоимость жилья или его местоположение, главное, чтобы оно находилось на территории РФ. Если военный может платить большую сумму (и убедит в этом банк в случае использования кредитных средств), никто не мешает ему купить квартиру в столице или городе-миллионнике.
В начале работы программа распространялась только на квартиры на вторичном рынке.
Сейчас с помощью военной ипотеки можно купить:
- квартиру в новостройке (в том числе по ДДУ);
- квартиру на вторичном рынке;
- дом с земельным участком;
- таунхаус;
- земельный участок для строительства на нем дома (только при выслуге более 20 лет).
Заемщики могут объединять военную ипотеку с некоторыми льготными госпрограммами и субсидиями. В частности, семьи с детьми могут использовать семейную ипотеку.
Если семья военного имеет право на материнский капитал, то его можно направить на погашение военной ипотеки или использовать для увеличения первоначального взноса.
Приобретаемое жилье должно:
- относиться к жилому фонду, то есть купить, например, дачу с садовым домиком, который не подходит для постоянного проживания, не получится;
- не иметь обременений;
- при покупке новостройки — строиться с использованием эскроу-счета аккредитованным у банка-кредитора застройщиком. Уточнить информацию можно на сайте программы.
Покупка жилья с использованием военной ипотеки
Чтобы купить жилье с использованием средств НИС, военнослужащий сначала должен оформить свидетельство о праве на целевой жилищный заем. Для этого он подает рапорт на имя командира воинской части, и в течение трех месяцев получает на руки свидетельство, где будет указана сумма, накопленная на счете. С лета 2022 года свидетельство действует 9 месяцев. Если за это время не купить жилье, документ придется получать заново.
Получение свидетельства не обязывает военнослужащего приобретать жилье.
Как уже говорилось, при нехватке средств в НИС военнослужащий может обратиться в банк-партнер программы для получения ипотеки, а если у него уже есть жилищный кредит, то использовать сертификат для его погашения.
Этапы покупки жилья с использованием военной ипотеки:
- Получить свидетельство о праве на целевой жилищный заем (ЦЖЗ).
- Выбрать подходящий объект и банк.
- Дождаться решения банка (так как жилье — предмет залога, у кредитора могут быть свои требования в его отношении).
- После получения положительного решения — заключить предварительный договор купли-продажи с продавцом или договор долевого участия с застройщиком.
- Банк направляет все документы в Росвоенипотеку, которая рассматривает их в течение 10 (при покупке вторички) или 30 (покупка новостройки) рабочих дней.
- При положительном решении Росвоенипотека заключит с военнослужащим договор ЦЖЗ. Также он подпишет кредитный договор с банком, после чего на банковский счет перечислят средства из НИС — первоначальный взнос.
- На купленное жилье регистрируется право собственности с двойным обременением: в пользу государства и в пользу банка.
- В банк-кредитор предоставляется выписка из ЕГРН, оформляется страховка имущества. После этого банк переводит продавцу целевой жилищный заем и сумму ипотечного кредита.
- В Росвоенипотеку также направляется выписка из ЕГРН, после чего организация оформит автоматическое перечисление ежемесячных взносов в адрес банка-кредитора для покрытия ежемесячных платежей военнослужащего.
Из-за согласования в разных организациях процесс оформления военной ипотеки может занять до двух месяцев. Поэтому заемщику стоит заранее проверить срок действия свидетельства на целевой жилищный заем, так как если он истечет во время прохождения сделки, процедуру придется начинать заново.
Дополнительные расходы при оформлении ипотеки оплачивает заемщик. Сюда войдут: страховка (0,3–0,5% суммы кредита), оценка объекта, госпошлины.
Увольнение со службы до выплаты военной ипотеки
При увольнении участника НИС, оформившего военную ипотеку, имеет значение причина ухода со службы.
Если причина уважительная
В этом случае возвращать полученные деньги не потребуется. Действующий кредит в дальнейшем заемщик должен будет обслуживать самостоятельно, так как при увольнении его исключат из системы, и ежемесячных платежей от государства больше не будет.
Увольнением по уважительной причине по закону считаются:
- 20 лет службы;
- комиссование по состоянию здоровья;
- увольнение после 10 лет службы, если военнослужащий:
– достиг предельного возраста пребывания на службе;
– признан ограниченно годным;
– уволен в связи с организационно-штатными мероприятиями;
– уволен по семейным обстоятельствам — например, его супруг/а тоже военный и его переводят в другое место.
При досрочном увольнении по уважительным причинам военный имеет право на получение дополнительных выплат, которые сможет использовать на погашение ипотеки или другие цели.
Для расчета такой доплаты берут ежемесячную базовую выплату текущего года и срок (в месяцах), который оставался до выслуги в 20 лет. Положенные деньги перечислят единовременно в течение трех месяцев после подачи заявления.
Военнослужащий увольняется по состоянию здоровья в апреле 2024 года, до этого момента он прослужил 12 лет.
До выслуги в 20 лет ему оставалось 8 лет (96 месяцев). Значит, размер ежемесячной выплаты в 2024 году составит 30 446 рублей. Всего в качестве дополнительной выплаты он получит 2 922 816 рублей.
Если военный погиб, умер либо признан пропавшим без вести, и на этот момент за ним числится ипотека, государство погашает его задолженность и начисленные проценты. Аналогично гасится ипотека военнослужащего, признанного негодным к дальнейшему несению службы.
Увольнение по неуважительной причине
Если военнослужащий расторг контракт отслужив менее 20 лет (10 лет в некоторых случаях), он лишается права на средства НИС.
Так как участник использовал их на покупку жилья (как первоначальный взнос и на ежемесячные платежи), у него возникает долг перед государством, который необходимо будет выплатить за 10 лет. При этом перед банком у заемщика тоже остались обязательства. Таким образом, фактически он должен будет выплачивать два долга: возвращать государству субсидию, а банку — кредит.
Если военнослужащий взял военную ипотеку, но уволился по окончании контракта (то есть не по уважительной причине), а затем восстановился на военной службе, заключив новый контракт, он перестает быть должником перед государством, вновь становится участником НИС и должен будет самостоятельно погасить лишь выплаты по кредиту за период между контрактами.
Если военнослужащий ранее уволился с военной службы и погашает задолженность перед государством, а теперь находится в зоне СВО, то он вправе получить кредитные каникулы на срок мобилизации или срок, на который заключил контракт, плюс 30 дней.
Чтобы получить каникулы, надо направить в Росвоенипотеку требование о приостановке исполнения обязательств по долгу (ч. 2 ст. 1 № 377-ФЗ от 07.10.2022).
Рефинансирование военной ипотеки
Военную ипотеку можно рефинансировать, но только в банке, который аккредитован в программе.
При рефинансировании Росвоенипотека закрывает обязательства по старому кредиту, но не сможет в этом же месяце внести ежемесячный платеж в новый банк, это должен будет сделать сам военнослужащий.
Так как фактически заемщик получит новый кредит, ему придется снова оплатить страховку, госпошлину и оценку.
Прочие нюансы
1. Если оба супруга являются участниками НИС, каждый из них имеет право заключить договор целевого жилищного займа и купить жилье в общую собственность. При покупке жилья в ипотеку на них будет оформлен кредитный договор, в котором один из супругов станет основным заемщиком, и средства ЦЖЗ Росвоенипотека перечислит именно на его банковский счет.
2. Налоговый вычет по военной ипотеке можно получить, если заемщик использовал для покупки жилья в том числе собственные средства. Оформить вычет на бюджетные деньги нельзя.
Например, на квартиру общей стоимостью 3 млн рублей была взята военная ипотека. Первоначальный взнос в размере 500 тыс. рублей был внесен за счет средств из НИС плюс заемщик добавил свои 600 тыс. рублей.
На оставшиеся 1,9 млн он получил кредит в банке, ежемесячные платежи покрывались за счет выплат из НИС.
Налоговый вычет можно оформить только с 600 тыс. рублей, 13% этой суммы составит 78 тыс. рублей.
3. Если военный не успел воспользоваться накоплениями, а теперь его нет в живых (погиб, умер, признан пропавшим без вести), то средства с его именного счета в накопительно-ипотечной системе могут получить члены его семьи.
4. До момента выплаты ипотеки жилье находится в залоге и у банка, и у государства.
5. Выдать военную ипотеку аккредитованный банк может, но не обязан, то есть в кредите могут отказать. Чаще всего это происходит из-за плохой кредитной истории или высокой закредитованности заявителя. Также банк может отказать в случае покупки жилья у близких родственников, заподозрив попытку обналичивания средств целевого жилищного займа.
6. Количество кредитов по программе «Военная ипотека» не ограничено, но свидетельство ЦЖЗ надо каждый раз оформлять заново.
7. Жилье, приобретенное по военной ипотеке в браке, считается совместно нажитым имуществом.
