Семья москвичей — Дмитрий и Анна — всю жизнь мечтала о домике в Тоскане. Копили, не ездили в отпуск, отказывались от дорогих покупок. К концу зимы 2022 года стало понятно, что дальше ждать бессмысленно, надо покупать. Но не тут-то было: пока они присматривались да собирались с духом и деньгами, Италия ввела ограничения для россиян на покупку недвижимости.
Ограничения — это не самый жесткий вариант. Евросоюз собирался включить в шестой пакет санкций против России запрет на сделки с европейской недвижимостью для россиян. Как сообщил 30 мая Bloomberg, Кипр выступил против этой меры, и запрет вводить не стали.
Шоковые сценарии этого года
За последние месяцы рынок зарубежной недвижимости и иммиграции для российских граждан претерпел значительные изменения вплоть до шоковых сценариев, признает Федор Дробышев, директор по продажам HomesOverseas. Возникли новые трудности: ограничение на открытие счетов в зарубежных банках для россиян, приостановка ипотечного кредитования, сложности со свободными расчетами и переводом валюты со счетов в РФ за рубеж и обратно. Все это усложнило, а в некоторых случаях и остановило получение россиянами ВНЖ и ПМЖ за границей.
«Но интерес к зарубежной недвижимости и иммиграции продолжает стремительно расти (он начался после снятия жестких ковидных ограничений осенью 2021-го). По состоянию на конец мая 2022 года большинство агентств зарубежной недвижимости подтвердило, что тренд высокого спроса с конца 2021 года сохраняется. Количество обращений по вопросам иммиграции выросло на 30%», — комментирует Федор Дробышев.
Циан.Сделка — покупайте и продавайте недвижимость из любой точки мира: сделка так же безопасна, как и привычная регистрация права собственности, только быстрее и полностью онлайн
Собеседник Циан.Журнала отмечает значительные изменения в работе с россиянами:
- сейчас сделки россиян чаще связаны с продажей, а не с покупкой зарубежной недвижимости;
- в большинстве европейских стран рынок справляется с объемами жилья, которое продают россияне (причем часто продают с дисконтом, несмотря на рост стоимости «квадрата» за последний год, — в большинстве стран в среднем на 10–15%);
- проводится много сделок по покупке зарубежной недвижимости россиянами у россиян, их особенность: они проводятся непосредственно в России — без выезда за рубеж) и в основном в рублях;
- часть сделок приостановлена из-за сложностей у россиян с открытием банковских счетов в ЕС.
Весной 2022 года заметно изменилась география спроса. Сегодня он распределяется так (в скобках приведены данные за IV квартал 2021 года — тогда произошел активный рост спроса после ковидных ограничений):
- Турция — 34,0% (25,9%);
- Болгария — 17,4% (19,4%);
- Черногория — 9,2% (8,1%);
- Кипр — 6,6% (8,1%);
- Грузия — 6,5% (3,4%);
- Испания — 5,1% (6,7%);
- ОАЭ — 4,7% (3,3%);
- Италия — 2,8% (4,3%);
- Греция — 2,5% (2,7%);
- Египет — 2,0% (2,3%).
Турция
Рассказывает партнер коммуникационного агентства Kitov Agency Илья Китов:
— В первую очередь следует разделять туристический ВНЖ на основании договора аренды жилья и ВНЖ за покупку недвижимости.
Если говорить про туристический икамет (так в Турции называется ВНЖ), то есть несколько неприятных нововведений. Во-первых, изменился срок действия первичного ВНЖ: если раньше его спокойно давали на один или даже два года, то теперь нередко он ограничивается сроком от трех до шести месяцев, после чего его необходимо продлевать.
Была информация, что изменения затронули лишь тех заявителей, которые пытались оформить ВНЖ в марте–апреле этого года (от кого-то из них даже требовали план передвижений по Турции на срок разрешения), но я встречаю людей, которым выдали икамет лишь на несколько месяцев.
Кроме того, теперь иммиграционные инспекторы часто просят предъявить справку о наличии денег на счете заявителя для проживания в Турции. Однозначных данных о размерах этого счета нет, поэтому называть какие-то конкретные параметры бессмысленно. А еще полгода назад от заявителей из стран СНГ почти не требовали подтверждения финансовой состоятельности, хотя формально такое правило было уже тогда.
Другой важный момент: теперь заверять договор аренды у нотариуса нужно в присутствии собственника. Еще недавно этого не требовалось: можно было снять квартиру, даже если ее хозяин жил за границей (например, через его представителя).
Что касается получения первичного ВНЖ за покупку недвижимости, то с 5 мая этого года установлена минимальная стоимость жилья. Сумма варьируется от $50 до $75 тыс. — зависит от провинции.
Если объект дешевле, то заявителю дадут лишь туристический икамет, и он будет не вправе претендовать на получение гражданства через пять лет.
Внесены изменения и в программу «Турецкое гражданство за инвестиции в недвижимость». После 13 июня 2022 года стоимость недвижимости, которую необходимо приобрести, чтобы участвовать в этой программе, составляет не менее $400 тыс. (до этого — от $250 тыс.).
Несмотря на ужесточение правил получения ВНЖ, россияне по-прежнему готовы к покупке зарубежной недвижимости. Одна из основных сегодняшних проблем — оплата сделки. Циан.Журнал уже публиковал инструкцию, как проводить оплату при помощи криптовалюты. Сделка оплачивается с помощью перевода с криптовалютного кошелька покупателя на аналогичный кошелек продавца. При этом право собственности регистрируется только после того, как перевод был подтвержден. В остальном (например, в части налогообложения) процесс аналогичный.
Болгария
Рассказывает Федор Дробышев, директор по продажам HomesOverseas:
— C осени 2021 года в Болгарии сохраняется ажиотажный спрос, основные покупатели — сами болгары, а также граждане ЕС, Украины и Израиля. Россияне активно продают свою недвижимость (и часто со скидками, хотя цены растут: с начала года рост составил около 12%).
Правила получения ВНЖ в Болгарии не поменялись: остались теми же основания (например, покупка недвижимости дороже €300 тыс.), сроки и расходы.
Единственная трудность — это открытие счета для россиян. Сейчас их открывает только несколько банков в Болгарии: D-Commerce Bank, BACB, Tokuda bank. Большинство банков берет деньги за проверку документов перед открытием счета иностранцу (от €35 до €100).
Проверка может занимать от двух до 30 дней и не гарантирует результата, особенно если для его открытия нет какого-то основания (например, оплаты расходов по собственной недвижимости, открытия фирмы и других). Но у тех, у кого уже есть ВНЖ, проблем с открытием счетов не будет.
Черногория
Рассказывает Светлана Барина, агентство недвижимости Montbel d.o.o.:
— Как и во многих других европейских странах, у россиян возникают проблемы с открытием счетов в банках. Для всех иностранных граждан в Черногории необходимо основание для его открытия (договор купли-продажи недвижимости, трудоустройство или ВНЖ по открытой в стране фирме). Если такое основание есть, то счет открывают сразу и без проблем.
Россияне чаще покупают недвижимость в Черногории и для жизни, и для получения ВНЖ, получение которого пока не изменилось. (В конце мая 2022 года премьер-министр Черногории Дритан Абазович объявил о закрытии программы 31 декабря 2022 года. — Прим. ред.)
При этом если раньше россияне чаще искали варианты для сезонного проживания, то теперь их больше интересует возможность постоянного проживания.
Кипр
Рассказывает Яннис Илиадис, директор агентства недвижимости Foutina, Кипр, Пафос:
— Основное изменение процедуры получения ВНЖ на Кипре — увеличение сроков его выдачи. Теперь процесс занимает около восьми месяцев, а в случае с получением постоянного вида на жительство — до полутора лет. Но критерии получения не изменились.
Вместе с тем стало сложнее открыть счет в кипрском банке, что и является основным препятствием для тех, кто не работает с профильными юристами.
За последние три месяца россияне в разы нарастили спрос, буквально сметая новые дома с рынка. Количество предложений заметно сокращается еженедельно.
Грузия
По данным migranty.info:
— Чтобы претендовать на получение временного ВНЖ в Грузии, надо приобрести недвижимость на сумму от $100 тыс. (до 2022 года эта сумма составляла $35 тыс.).
При покупке недвижимости в Грузии срок действия краткосрочного ВНЖ составляет от 6 до 12 месяцев. При выполнении всех требований миграционного законодательства возможно продление разрешительного документа на тот же период.
Грузия входит в число самых популярных у россиян стран для переезда — в том числе за счет климата, понятных правил получения ВНЖ, меньших трудностей с языковым барьером. К тому же не придется получать визу.
Испания
Рассказывает Андрей Карачун, управляющий Decart Property Partners в Барселоне:
— Режим получения ВНЖ в Испании для россиян изменился: это связано с нарушением дипломатических связей (в марте Испания выслала из страны 27 российских дипломатов, Россия ответила симметрично). В результате теперь нельзя подать документы на получение ВНЖ из России, зато по-прежнему можно подать их в Испании (естественно, перед этим претендентам предстоит как-то до нее добираться, что непросто в условиях транспортных ограничений).
К тому же недавно изменились условия выдачи виз в Европу: теперь для их получения россиянам придется предоставить выписку с банковского счета за последние три месяца и оригинальную медицинскую страховку (с синей печатью).
Кроме того, из-за санкций сильно усложнились отношения россиян с европейскими банками.
Например, для оформления ВНЖ по финансовой независимости (no lucrativa) претенденту необходимо подтвердить наличие средств на банковском счете: сейчас это сумма в районе €26 тыс. + €6,5 тыс. на каждого члена семьи.
При этом с марта 2022 года почти все испанские банки перестали открывать счета по российскому паспорту. Но даже если это удастся сделать, сохраняется проблема перевода валюты в «недружественную страну». Да, по-прежнему можно подтвердить доход справкой из российского банка (потребуется заверенный перевод), но как долго эта возможность будет доступна — неизвестно.
К лету количество сделок с россиянами катастрофически сократилось. С марта приостановлены все запланированные ранее сделки, включая те, которые были на стадии арраса (contrato de arras — «договор задатка», предварительный контракт). Для резидентов России на какое-то время наступил полный штиль.
Очень серьезно на сделках отразились и санкции. Так, с 8 июня российские резиденты — физические лица имеют право в течение календарного месяца перевести со своего счета в российском банке на свой счет за рубежом или другому человеку не более $150 тыс. или эквивалент в другой иностранной валюте (с 16 мая лимит был равен $50 тыс. или эквиваленту в другой иностранной валюте, а до этого лимит составлял всего €10 тыс.).
Испания в свою очередь разрешает россиянам зачислять не более €100 тыс. на ранее открытый в этой стране счет — это важно, потому что теперь введен мораторий резидентам России на открытие новых счетов.
Возникли и проблемы блокировки банковских счетов: некоторые из-за этого потеряли возможность не только оплачивать ЖКУ и налоги, но и обслуживать ипотечный кредит (многих россиян в свое время привлекла низкая ставка, но теперь ипотечные платежи парализованы). Такая неопределенность и риски снижают желание россиян связываться с покупкой зарубежной недвижимости.
ОАЭ
Рассказывает Иван Яринковский, старший партнер и совладелец Propriete Generale Group:
— В Арабских Эмиратах программы «золотой визы» как таковой не было, но в стране действует ее аналог — долгосрочная резидентская виза. Получить ее можно, в том числе купив недвижимость в стране.
Правительство ОАЭ максимально лояльно к нерезидентам. Порядка 80% населения страны составляют иностранцы, которых государство считает опорой экономики. Для привлечения новых резидентов в Эмиратах периодически меняют визовую политику: упрощают правила въезда, вводят новые категории иностранцев, которые имеют право претендовать на ВНЖ.
Очередная порция таких послаблений ждет россиян и других иностранцев в ближайшие месяцы — совсем недавно правительство ОАЭ утвердило крупнейшую визовую реформу за последние несколько лет.
С сентября 2022 года в стране разрешат получать долгосрочную туристическую визу на пять лет. Также появятся новые категории иностранных инвесторов, которые смогут стать резидентами страны, а нижний порог инвестиций, необходимых для получения ВНЖ, составит $540 тыс.
Еще одно принципиальное нововведение для инвесторов заключается в том, что ВНЖ теперь вправе получить сыновья обладателей резидентской визы в возрасте до 25 лет. Для незамужних дочерей основного заявителя сняты любые ограничения по возрасту. Все члены семьи инвестора могут оставаться в ОАЭ и после его смерти.
Италия
Алексей Азаров, агентство Azarovs:
— С 25 февраля россияне не могут ни открывать счета в итальянских банках, ни покупать, ни продавать недвижимость в Италии, исключение — те россияне, которые уже стали резидентами страны. (Так что Дмитрий и Анна, о которых мы рассказывали в начале статьи, с покупкой домика в Тоскане, увы, опоздали. — Прим. ред.). Сейчас сделки по купле-продаже недвижимости в Италии совершаются в основном с участием обладателей двойного гражданства.
Также проблемы могут возникнуть у тех, кто имеет итальянскую недвижимость, но не имеет статуса резидента — такие люди, возможно, не смогут пользоваться своими расчетными счетами для оплаты ЖКУ (выход — искать посредников, которым можно будет передавать наличные для оплаты).
Греция
Рассказывает Иван Яринковский, старший партнер и совладелец Propriete Generale Group:
— Сегодня россиянам получить долгосрочную визу с прицелом на получение ВНЖ в Греции гораздо сложнее, чем раньше. Проблемы с открытием счетов в банке не позволяют участвовать в программе «золотой визы» Греции, которая среди европейских является одной из самых простых и доступных с финансовой точки зрения. Покупка недвижимости в стране на сумму от €250 тыс. дает право на ВНЖ в Греции для инвестора и всей его семьи, включая детей и родителей.
Самый простой способ перебраться в Грецию для россиян — оформить ВНЖ на два года в качестве цифрового кочевника (digital nomad). Это достаточно популярная среди наших соотечественников программа. С таким ВНЖ реально решить все проблемы для дальнейшего переезда в страну, включая открытие и разблокировку банковского счета, продажу и приобретение недвижимости.
Португалия
Рассказывает Олег Райлян, директор агентства Amber Star Real Estate:
— Получение ВНЖ по программам D7 и D2 — наиболее популярным типам — сейчас невозможно.
D2 — виза для предпринимателей, которые планируют инвестировать в экономику Португалии путем управления компанией на территории страны. D7 доступна гражданам стран, которые не входят в Евросоюз. При этом потребуется подтвердить стабильный пассивный доход за пределами Португалии.
Пока португальская Служба по делам иностранцев и границ (SEF) не публиковала официальной информации о закрытии этих программ, причем в мае появились слухи об их размораживании.
Вместе с тем клиентов стало больше — и сбор, и подача документов на программы ВНЖ продолжается. А вот объем продаж русскоязычным покупателям сократился на 50%.
Египет
Россияне могут получить гражданство Египта при условии покупки у государства объекта недвижимости. Кроме того, есть другой вариант — инвестировать в строительство объекта недвижимости (по статье 4.1 Закона 1975 года № 26 «О гражданстве Арабской Республики Египет»).
(По данным с сайта генерального консульства России в Хургаде)
Стоимость объекта должна быть не ниже порога, установленного законом. Пока это около $50 тыс. Важно, что покупка должна быть оформлена официально — для этого потребуется помощь местного юриста.
После получения документов о собственности покупателю недвижимости выдадут резидентскую визу сначала на полгода, затем на год, после этого — на пять лет, потом ее можно продлить на этот же срок. Затем есть шанс попробовать подать документы на получение гражданства. Вместе с покупателем недвижимости на визу резидента могут рассчитывать и члены его семьи.
