- Близость к Москве и Санкт-Петербургу делает Великий Новгород удобной «транзитной» площадкой для бизнеса и стимулирует развитие рынка коммерческой недвижимости.
- Великий Новгород испытывает заметный дефицит качественных площадей в офисном и складском сегментах.
- Аукцион среди будущих арендаторов идет уже на стадии строительства коммерческих объектов.
- Средняя цена аренды склада в Великом Новгороде — 200–300 рублей за кв. м. Аренда качественного современного помещения — 400–500 рублей.
- Стоимость аренды складов в городе увеличилась за текущий год на 8–10%, в 2024-м прогнозируется рост еще на 10%.
- За последние три года средняя зарплата в Великом Новгороде выросла с 35 до 45 тыс., а цена на недвижимость — с 46 до 80 тыс. за «квадрат» в новостройках и с 50 до 100 тыс. за «квадрат»на вторичном рынке.
- Обязательная сертификация агентств и аттестация агентов необходимы, это поможет клиенту отличить профессионала от непрофессионала и снизит риски потерять недвижимость.
- У агентства больше ресурсов для решения сложных ситуаций, чем у одиночного риелтора.
- Членство в Ассоциации риелторов позволяет получать реальную помощь от партнеров — несмотря на то, что это конкуренты.
- Искусственный интеллект помог ускорить процедуру регистрации сделок в МФЦ с 7–10 до трех дней.
- Риелтору важно иметь навыки психолога, чтобы помочь сторонам правильно друг друга понять и довести сделку до конца.
Модераторами беседы выступили Светлана Данилова, главный редактор Циан.Журнала (С.Д.), и Михаил Посредников, коммерческий директор Циан (М.П.).
«В Великом Новгороде удобно базироваться бизнесу»
С.Д. Владимир, ты представляешь Великий Новгород. Давай начнем со специфики региона. Чем примечателен ваш рынок?
В.С. Великий Новгород расположен между Санкт-Петербургом и Москвой: где-то 180 километров от Питера и около 700 от Москвы. Это такой «транзитный» регион, здесь удобно базироваться бизнесу — недалеко от Москвы и совсем близко к Питеру. Это стимул для развития коммерческого рынка.
А в том, что касается жилой недвижимости, мы, наверное, очень средний регион России.
У нас не так много застройщиков, не так много новостроек, основной объем работы — вторичный рынок.
Мы такой средненький регион России, ничем не выдающийся. Уровень дохода у нас тоже средний — мы не самые бедные, не самые богатые. По-моему, сейчас занимаем 55-е место в России по доходам населения.
«Дефицит качественных площадей у нас был всегда»
С.Д. Понятно, что крупные мегаполисы и транспортные хабы обеспечивают ближайшие регионы спросом. Хорошо ли чувствует себя коммерческая недвижимость?
В.С. В данный момент очень хорошо. У нас всегда был определенный дефицит качественных площадей, в последнее время он усилился, особенно в офисном и складском сегментах. Но, подчеркиваю: не хватает именно качественных площадей.
Есть много старых объектов, построенных 30–50 лет назад, которые не реконструировались и не соответствуют современным требованиям. Они, конечно, не очень востребованы, в отличие от современных площадей — и в офисном, и в торговом, и в складском сегменте.
Многие компании ищут себе помещения для распределительных центров, кол-центров, ресторанов.
Все хотят хорошее здание, которое презентабельно выглядит, имеет необходимые мощности, инфраструктуру. Такие объекты в дефиците.
Аукцион среди будущих арендаторов идет уже на стадии их строительства.
С.Д. Каков объем этого дефицита? Сколько не хватает — 50 тыс., 500?
В.С. Так точно я сказать не могу, но запросы от клиентов поступают каждый день. Недавно мы получили запрос на складской комплекс для одной федеральной компании, у которой очень много магазинов. Компания приняла решение открывать распределительный центр площадью 2–5 тыс. кв. м. Мы уже около месяца ищем для них площадку — ничего из того, что есть на рынке, их не устраивает. Возможно, кто-то начнет строительство под эту заявку.
С.Д. А насколько у вас развит формат built-to-suit, если приходят крупные игроки? Действительно могут построить под запрос?
В.С. Да, конечно, иногда легче построить, чем реконструировать старое. Часто бывает, что здание сносят до фундамента, а затем на том же месте выстраивают абсолютно новое. Такая реконструкция занимает от полугода до года.
Определенные требования предъявляет и рынок. Был период, когда объем автосалонов на нашем местном рынке оказался излишним: бренды ушли, а здания остались и стали использоваться по другому назначению. А в последний год активно стали приходить китайские бренды. Образовался большой дефицит зданий под автосалоны, и в городе за год отстроили несколько новых зданий. Появились целые полупромышленные улицы, где в ряд стоят новые автосалоны.
«Аренда складов вырастет примерно на 10%»
С.Д. А как изменились ставки в складской недвижимости за последние полтора-два года?
В.С. Сейчас средняя цена аренды за «квадрат» в месяц — около 300 рублей для теплого склада, 200 — для холодного. Но если это качественный и современный склад, ставки доходят и до 400-500 рублей.
С.Д. Как будет развиваться рынок коммерческой недвижимости в городе в следующем году? Каков твой прогноз?
В.С. Ставки не снижаются уже на протяжении года. Тенденция последних месяцев — индексация ставок по действующим договорам. Многие арендодатели не индексировали их по 3–4 года, а сейчас активно начали это делать. Соответственно, ставки начали расти — на 8–10%, а где-то чуть выше.
И новгородский рынок местных предпринимателей, и федералы конкурируют сейчас за объекты.
На каждый объект есть несколько претендентов, и мы помогаем собственнику выбрать, кто из арендаторов действительно сможет платить.
Выбираем не того, кто больше заплатит сейчас, а того, кто эту сумму «вытянет» в долгосрочной перспективе — кто на этом объекте действительно начнет зарабатывать и приносить доход. Мой прогноз: цены, скорее всего, вырастут еще примерно на 10%.
«Сейчас никого в Великом Новгороде не удивишь стоимостью квартиры 120 тыс. за метр»
С.Д. А что происходит на рынке жилой недвижимости Великого Новгорода? Как на него повлияла ставка ЦБ 15%?
В.С. С ценами на жилую недвижимость творятся интересные вещи. В 2020 году средняя стоимость квадратного метра в новостройке была порядка 46 тыс. рублей. Сейчас, на ноябрь 2023-го, она составляет более 80 тыс.
За три года средняя зарплата у нас выросла с 35 до 45 тыс., а цена на недвижимость — с 46 до 80 тыс. рублей за «квадрат».
На вторичном рынке примерно такая же ситуация — цены с 50 тыс. поднялись до 100. Сейчас никого в Великом Новгороде не удивишь стоимостью квартиры 120 тыс. за метр.
Естественно, люди ориентируются сейчас не на стоимость объекта, а на размер ежемесячного платежа, потому что, естественно, все покупают в кредит. И разрыв между первичным и вторичным жильем кардинальный.
Банки сейчас дают кредиты под 16% с лишним, а льготная ипотека — 6%.
Если купить «вторичку» в ипотеку за 5 млн на 30 лет с первоначальным взносом 1 млн, ежемесячный платеж будет около 60 тыс. А за аналогичную квартиру на первичном рынке — 28 тыс. рублей.
При этом в Великом Новгороде строится не так много объектов. И, к сожалению, подавляющая часть застройщиков сдает их без отделки. Значит, человеку придется вложиться еще и в ремонт. Поэтому люди покупают и «вторичку», берут ипотеку в качестве доплаты при альтернативных сделках.
А вообще сейчас гораздо выгоднее снимать квартиру, чем брать ее в ипотеку на вторичном рынке.
С.Д. Но ты предполагаешь, что в 2024 году спрос и цены будут снижаться?
В.С. Это будет сильно зависеть от динамики ключевой ставки. Самое важное — как долго ключевая ставка будет на этой заградительной высоте. Как только она снизится до приемлемых значений, выстроится более-менее адекватная ситуация.
А до этого, мне кажется, весь рынок сильно заморозится. Продавцы откажутся продавать, покупатели — покупать, все будут ждать лучших условий.
«Выживут агентства, которые умеют смотреть на тренды и очень быстро подстраиваться»
М.П. Каким ты видишь риелторский рынок лет через десять?
В.С. Я еще во время пандемии увидел, что агентства, которые работали по-старому, в режиме «мы уже 30 лет на рынке», начали чувствовать себя очень плохо. Выживут агентства, которые умеют видеть тренды и очень быстро подстраиваться. Думаю, наши местные компании чувствуют рынок и в любой момент могут перестроиться, активно переключиться.
В Великом Новгороде сейчас присутствует компания «Этажи», активно ищет партнеров «Самолет Плюс».
Но я не думаю, что федеральные компании съедят 90% рынка, если не произойдет чего-то экстраординарного.
Например, каких-то законодательных инициатив, которые дадут корпорациям сверхпреимущество.
М.П. Кстати о законодательных инициативах. Закон о риелторской деятельности и лицензировании начал обсуждаться примерно в то же время, когда его отменили, в 2002 году. Как думаешь, нужен ли такой закон рынку?
В.С. Я считаю, что закон необходим. Мы — действующие члены Российской гильдии риелторов. Все ее агенты должны пройти аттестацию, а компании — сертификацию. Знания, навыки специалистов и даже внешний вид агентства должны соответствовать определенным требованиям.
Но сейчас риелторской деятельностью может заниматься любой, даже самозанятый. Нет никаких государственных систем регулирования.
У клиента нет никакого понимания, с кем он работает. Как ему отличить профессионала от непрофессионала?
Можно зайти на сайт гильдии и проверить, есть ли этот специалист в реестре аттестованных агентов. Но пока все это носит добровольный характер. Если бы это было обязательным, клиентам было бы проще.
Несертифицированный агент, по сути, ни перед кем не несет ответственности. В сертифицированных агентствах есть механизмы, помогающие отрегулировать любую конфликтную ситуацию, негативный результат работы этого риелтора. Так что закон обязательно нужен, и регулирование рынку нужно.
«Я за то, чтобы клиент работал с компанией, а не с no name агентом»
М.П. Как ты считаешь, возможна ли уберизация риелторской деятельности и в какой форме она может быть?
В.С. Я вообще против риелторов-одиночек, против формата «я работаю из дома, у меня нет офиса». Я за то, чтобы клиент все-таки работал с компанией, а не с каким-то no name агентом. Так он более защищен.
Да, в крупных федеральных компаниях сильная ротация кадров. Но за агентом всегда всегда стоит компания, которая может в любой момент помочь ему или заменить на более компетентного. Работа с агентом-одиночкой — большой риск.
Недвижимость — это самый ценный актив человека, нельзя рисковать им, полагаясь на непрофессионала.
Максимально должна быть исключена возможность потерять всю недвижимость из-за неправильных действий агента.
С.Д. А чем поможет агентство, если что-то пойдет не так? Да, отдельные компании берут на себя ответственность и действительно помогают — деньгами, судами. Но если посмотреть на рынок в целом — у агентств недвижимости нет никаких законодательно закрепленных обязательств и ответственности. И это, собственно, кормит рынок частников — люди выбирают не обезличенную компанию, которая непонятно чем поможет, а конкретного человека, которого ему рекомендовали.
В.С. Конечно, я не могу сказать, что все агентства лучше всех частников. Если вам порекомендовали какого-то агента, вполне может быть, что у кого-то был прекрасный опыт работы с ним. Но, опять же, если агент качественно поработал с одним клиентом, это не гарантия, что с другим будет так же.
В чем плюс работы в агентстве: если у клиента возникает сложная ситуация, и агент не может решить ее, он обращается к руководству. Компания использует все ресурсы, подключает партнеров, чтобы урегулировать этот вопрос. Например, у меня есть отличные партнерские отношения со многими банками и страховыми компаниями. На уровне одиночного агента это гораздо сложнее.
Также у нашей компании есть полис страхования гражданской ответственности на 10 млн рублей. Такой полис есть у всех агентств, которые состоят в ассоциации. Это дополнительная гарантия для клиента. Может ли ее дать частный риелтор? Я очень сомневаюсь. Ошибки бывают у всех. Главный вопрос — кто будет компенсировать эти ошибки.
С.Д. Как ты считаешь, нужно ли законодательно закрепить ответственность агентств, риелторов? Чтобы было не просто «мы подберем вам квартиру», а «мы отвечаем за то, что вы купите юридически чистый объект, у вас его не отнимут».
В.С. Если у вас заключен агентский договор, в нем прописаны обязанности риелтора, — то, конечно, все должно быть в рамках этого договора.
Пока нет договора, никакой ответственности у агента перед клиентом нет.
Нужно все это прописывать в договоре, закреплять ответственность.
Что именно делает риелтор, за что он отвечает, какие этапы работы на нем, какие на клиенте, как он это разъясняет клиенту — это целая работа. Если этой работе не уделять внимания, клиент не будет понимать, за что он платит деньги, а агент — за что он отвечает.
С.Д. То есть не нужно никаких законодательных инноваций, достаточно корректного договора?
В.С. Да. Мы в ассоциации работаем над созданием унифицированного договора для нашего местного рынка. Он будет проверен экспертами рынка недвижимости, юристами и будет соответствовать реалиям рынка. Этот договор смогут использовать агентства — члены ассоциации.
«Благодаря ассоциации я действительно чувствую поддержку от партнеров»
С.Д. Владимир, ты не раз упоминал ассоциацию. Расскажи, пожалуйста, о ней подробнее. Зачем она нужна, какие ставит перед собой цели и для чего в нее вступать?
В.С. Ассоциация «Гильдия риелторов Великого Новгорода» существует пять лет. Сейчас мы объединяем 17 компаний (это более 100 риелторов), работающих в Великом Новгороде и Новгородской области. С 2021 года мы состоим в Российской гильдии риелторов.
Основная задача — наведение порядка на рынке недвижимости Новгородской области. Активное взаимодействие агентов, риелторского рынка с государственными учреждениями, Росреестром, Нотариальной палатой, другими структурами. Проведение обучающих мероприятий — компании своевременно получают информацию о нововведениях рынка, прокачивают свои навыки.
После вступления в ассоциацию мы стали более плотно взаимодействовать с другими участниками рынка, сотрудничать, помогать друг другу в наших внутренних чатах.
Я действительно чувствую поддержку от партнеров, хотя мы и являемся друг другу конкурентами.
По любому вопросу в любой день можно получить помощь, и это очень поддерживает. Всегда есть как минимум 15−20 человек, которые готовы помочь абсолютно безвозмездно.
«Мы не продаем объекты, мы помогаем людям коммуницировать друг с другом»
М.П. Возвращаясь к теме трендов и технологий. Как ты считаешь, ChatGPT и вообще искусственный интеллект — конкурент риелторам или помощник, со-пилот, как сейчас модно говорить? Или это просто модная волна?
В.С. Я не очень понимаю, как искусственный интеллект поможет риелтору. Мы ведь не продаем объекты, мы помогаем людям коммуницировать друг с другом. Выбрать объект недвижимости несложно, сложно прокоммуницировать так, чтобы дойти до результата.
Люди из-за многого могут поссориться, не так друг друга понять, не пойти навстречу в переговорах. Быть риелтором — это не только грамотно делать документы. Главное — корректно доносить до всех сторон все важные моменты, чтобы сделка была завершена.
Риелтор должен иметь прокачанные навыки психолога. Искусственный интеллект такими качествами пока не обладает.
Хотя в плане проверки документов это отличная вещь. Он гораздо быстрее может решить какие-то технические задачи. МФЦ сейчас активно внедряет ИИ в процедуру проверки договоров, и это заметно увеличило скорость проверки сделок. Раньше они регистрировались за 7−10 дней, сейчас зачастую за три дня. Поэтому я за внедрение ИИ-технологий, но не во всех областях.
«Не каждый может продавать недвижимость»
С.Д. Владимир, традиционный вопрос: как ты стал риелтором? И почему состоялся как эксперт именно в коммерческой недвижимости?
В.С. Я многим занимался и периодически выходил из того или иного направления очень вовремя. Когда-то, например, я работал с платежными терминалами. Помните, в них можно было внести наличку, чтобы оплатить связь? Я ушел из этой сферы буквально за год до того, как все эти терминалы просто исчезли.
Мне всегда был интересен рынок коммерции, рекламы, продаж. А больше всего интересовал именно рынок коммерческой недвижимости. Мне кажется, это очень интересное направление. Здесь можно получить много интересных контактов, познакомиться с интересными людьми, предпринимателями, бизнесменами. Мне это всегда нравилось.
У меня довольно быстро получилось эффективно поработать на этом рынке.
В первый год в недвижимости я заработал в четыре раза больше, чем до этого в других сферах.
Не каждый может продавать недвижимость. Нужно умение определенным образом разговаривать, вести себя, презентовать себя и свою услугу. У меня это получилось. А еще удалось разобраться, что на этом рынке наиболее прибыльно. Сконцентрировав на этом внимание, я смог довольно неплохо развить компанию.
С.Д. Расскажи, как ты отдыхаешь? Занимаешься ли спортом, путешествуешь?
В.С. Слушайте, я, наверное, трудоголик. Считаю, что нужно очень много внимания уделять бизнесу и работать с девяти до… до скольки нужно клиенту. И пока не очень получается делегировать полномочия. В общем, отдыхаю я мало, а работаю много. И работаю над тем, чтобы работать меньше, а отдыхать больше.
Справка
Владимир Сасмиль,руководитель компании «Деловая недвижимость»
Образование
- Экономист, факультет «Экономика и финансы» СЗАГС.
- Историк, исторический факультет, НовГУ им. Я. Мудрого.
Карьера
- Руководитель группы ГУ «Управление Пенсионного фонда в Новгородском районе Новгородской области».
- Директор новгородского филиала некоммерческой организации социального обеспечения межрегионального негосударственного пенсионного фонда «Большой».
- Директор новгородского отделения ОАО «Объединенный пенсионный администратор».
- Руководитель регионального управления НПФ «СберФонд РЕСО».
- Руководитель новгородского филиала ООО «Трейд Мобайл» (подразделение федерального банка ОАО «Банк Балтика»).
- Эксперт по коммерческой недвижимости «Агентства регионального развития».
- Учредитель агентства «Деловая недвижимость».
Общественная деятельность по линии РГР - Президент Гильдии риелторов города Великий Новгород и Новгородской области.
Циан.Ипотека для профи: помогите клиенту оформить ипотеку и получите комиссию
