В России резко сократился выбор домов в аренду

Треть домов сдают в аренду на несколько месяцев

С наступлением активного сезона аренды на загородном рынке увеличивается количество объектов, сдающихся только на несколько месяцев. Доля такого предложения в целом по России составляет 34%.

Традиционно рост доли краткосрочной аренды приходится на апрель–июнь, то есть обычно заселение происходит на летний период. Такими вариантами интересуются, к примеру, семьи с детьми, которые перебираются за город вне учебы ребенка. Да и в целом аренда дома на лето — это альтернатива поездке в отпуск, зимой загородный образ жизни интересен не всем.

Год назад — в мае 2022-го — 32% всего предложения загородных домов предлагалось на несколько месяцев. Максимальная доля зафиксирована в июне 2022 года — 35%, после чего показатель пошел на спад и достиг локального минимума в феврале 2023 года (26%). То есть зимой трое из четырех рантье на загородном рынке планируют долгосрочную сдачу — на период от года. Летом и в конце весны двое из трех рантье сдают объекты на долгий срок, остальные ограничиваются несколькими месяцами.

Самый резкий прирост доли домов в аренду на несколько месяцев был отмечен в марте–апреле 2020 года, когда в локдаун на фоне общей неопределенности и резкого роста интереса к загородному формату для самоизоляции многие решили сдавать дома не непродолжительный срок.

В зависимости от региона ситуация отличается. Большинство домов (69–77%) сдают только на несколько месяцев в регионах, граничащих с Московской областью. Это Тверская, Калужская, Тульская, Рязанская области.

В Ярославской области половина домов сдается менее чем на год. Такая же доля и на юге России — в Краснодарском крае. Для сравнения: в Крыму только четверть всех домов в аренду хотят сдать на срок до года, жители полуострова предпочитают сдавать объекты преимущественно от года. В столичном регионе у собственников аналогичная стратегия: лишь 27% домов, доступных для аренды, сдаются на срок до года. В Санкт-Петербурге — 43%, а в Ленинградской области — 60%. Практически не готовы сдавать дома на несколько месяцев в Ростовской области, где всего 12% свободных домов предлагается на срок до года.

Предложение аренды домов по длительности, РФ

По данным Циан.Аналитики

В Московском регионе прослеживается зависимость между сроком аренды и удаленностью от МКАД. Чем ближе к столице, тем на больший временной промежуток хотят сдавать жилье рантье. То есть это не сезонное предложение на летний период, а объекты для круглогодичного проживания.

Так, на расстоянии до 10 км от МКАД девять из десяти домов в аренду снимают минимум на год и более. А от 50 км и более только четыре из десяти домов сдают на аналогичный период.

По данным Циан.Аналитики

По сравнению с прошлым годом выбор сократился на 12%

В 2023 году объем предложения на рынке долгосрочной загородной аренды в России показывает снижение. В мае выбор по сравнению с январем стал меньше на 9%. Основная корректировка (−7%) произошла в последний месяц весны — с началом сезона аренды. В 2021-м с начала года к маю выбор вырос на 1%, а в 2022-м, когда на фоне неопределенности спрос на аренду был невысоким, к концу весны показатель стал выше на четверть относительно января.

По сравнению с аналогичным значением за прошлый год текущий выбор снизился на 12%. Причем объем предложения домов в аренду на несколько месяцев сократился на 6%, а на срок от года — на 14%.

Самый широкий выбор домов в аренду доступен на Циан

Ситуация существенно отличается в зависимости от конкретного региона. В Москве и Подмосковье выбор за год стал ниже на 13% как по домам, доступным на несколько месяцев, так и в долгосрочную аренду от года. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области — на 14% в целом.

В Краснодарском крае выбор в мае 2023-го на 2% выше, чем в прошлом году. При этом в данном регионе изменилась структура предложения. Выбор домов в аренду на несколько месяцев стал выше на 20%, на срок от года — наоборот, снизился на 11%. Такая статистика говорит о том, что в отличие от прошлого года рантье оценивают текущую ситуацию на рынке как более стабильную. Поэтому они готовы заключать договоры на меньший срок.

В Крыму ситуация обратная. Выбор здесь ниже на 9%, чем годом ранее. Но именно предложений на небольшой срок аренды стало меньше (−21%), тогда как выбор домов на срок от года стал ниже на 4%. То есть жители полуострова, напротив, стремятся заполучить контракт на как можно больший срок.

Объем предложения на рынке долгосрочной загородной аренды, РФ

По данным Циан.Аналитики

Минимальный объем предложения в 5,9 тыс. лотов зафиксирован в июле 2020 года — после снятия основных ограничительных мер по передвижению и одновременно с распространением удаленной работы вкупе с летними каникулами у детей. Текущий выбор выше на 13%.

Более 80% предложения аренды сосредоточено в 10 регионах

Выбор домов в аренду распределен по российским регионам крайне неравномерно: на 10 субъектов приходится 82% всех вариантов в мае 2023 года. Почти половина всех домов — в Московской области (48% всероссийского объема), Ленинградской области (7%) и Москве (6,9%). Также в топ входят Краснодарский край и Крым.

За год список 10 регионов — лидеров по предложению не изменился, усиления монополизации рынка нет: в прошлом году также порядка 82% домов в аренду предлагалось в тех же субъектах.

Если рассматривать рейтинг только по домам, сдающимся на срок до года, то в топ-10 регионов по предложению вместо Татарстана и Ростовской области входят Калужская и Тульская области. Среди регионов-лидеров, где дома сдаются от 12 месяцев, в число лидеров вместо Тверской области входит Белгородская область.

На рынке купли-продажи загородных домов распределение объема предложения более равномерно: на десять регионов с наибольшим объемом объектов в продаже приходится только половина рынка, и лидером является Краснодарский край, незначительно опережающий Московскую область.

В топ-10 регионов с максимальным выбором предложения как по продаже, так и по аренде входят Краснодарский край, Московская область, Татарстан, Ленинградская область, Ростовская область, Крым. То есть шесть из десяти регионов совпадают в списке лидеров по аренде и продаже.

Одновременно в топе по объемам предложения в продаже отсутствуют Москва, Санкт-Петербург, Тверская и Самарская области. Вместо них активно продают загородную недвижимость в Белгородской, Новосибирской и Тюменской областях, а также в Башкортостане. Таким образом, если аренда больше сосредоточена в столицах и ближе к югу, то продажа жилья более развита в Сибири и на Урале — в экономически наиболее развитых регионах.

Самый большой дисбаланс по лидирующим в аренде регионам зафиксирован в Москве, Татарстане и Ростовской области, где всего 1% домов сдается в аренду, а остальные 99% продаются. Максимальная доля объектов в аренду от всего количества — в Краснодарском крае и Санкт-Петербурге (десятая часть рынка). Суммарно в 10 регионах с наибольшим предложением в аренду только 4% лотов предлагается для снятия, а не покупки. То есть сегмент купли-продажи развит гораздо лучше.

Регионы-лидеры по объему предложения домов в аренду

По данным Циан.Аналитики

С точки зрения потенциальной активности, выраженной в количестве звонков по объявлениям загородной аренды, текущий спрос в апреле-мае 2023 года оказался в полтора раза выше среднего значения по 2021 году. Пик активности пришелся на середину апреля 2023 года, после чего показатель пошел на спад.

По сравнению с прошлым годом (относительно апреля–мая) спрос выше на четверть, с 2021 годом — на 20%. В текущем году интерес стал активно увеличиваться уже с последней недели февраля.

Индекс спроса на рынке загородной аренды РФ в 2021–2023 годах

По данным Циан.Аналитики

Дома в аренду по размеру вдвое больше, чем для продажи

Средняя площадь дома в аренду в среднем в России составляет 241 кв. м против 139 кв. м для объявлений по продаже. Разница превышает 70% и увеличивается с каждым годом.  Дисбаланс сохраняется вне зависимости от статуса земельного участка. Например, по домам на землях ИЖС средняя площадь домов в аренду — 318 кв. м, в продаже — 159 кв.м. По объектам на участках для садоводства разница также двукратная: 228 кв. м против 112 кв. м.

Среди отдельных регионов исключением стал Санкт-Петербург, в котором средняя площадь дома в аренду (186 кв. м) на 28% ниже, чем под продажу (258 кв. м). В Ленинградской области площади сопоставимы между собой (148 кв. м). В Москве дома в аренду незначительно больше (на 4%), чем в продаже — 293 кв. м и 281 кв. м соответственно. 

В Московской области средний дом в аренду на 45% больше по площади, чем объект в продаже — 314 кв. м и 216 кв. м соответственно. По остальным регионам с наибольшим количеством домов, предлагаемых для съема, также объекты на рынке аренды просторнее, чем в продаже.

По данным Циан.Аналитики

Распределение средних площадей домов в аренду, РФ

По данным Циан.Аналитики

Основная часть домов в аренду (41%) располагается на участке в 6-12 соток. Эта же категория по площади является основной и для объектов в продаже. Дома на участке от 25 соток в аренду встречаются чаще (12% от общего объема против 7% в продаже). То есть арендаторы загородного рынка потенциально имеют возможность выбрать дом большей площади и с большим участком.

По данным Циан.Аналитики

Каждый пятый дом сдается в аренду от 300 тыс. рублей в месяц

Среди 10 регионов, на которые приходится наибольшее количество домов в аренду, в бюджете свыше 300 тыс. в месяц представлен каждый четвертый объект. В Московском регионе максимальная доля — 25%. Высокая доля и в Краснодарском крае (19%), а также Санкт-Петербурге (18%). Свыше 300 тыс. рублей в месяц имеют ценник и арендные дома в Крыму (2% объектов).

Свыше полумиллиона рублей в месяц — ставка аренды для 12% домов в столичном регионе и для 8% в Краснодарском крае. Суммарно по 10 регионам каждый пятый дом в долгосрочную аренду имеет прайс свыше 300 тыс. рублей в месяц.

По сравнению с маем 2022 года, доля домов в высоком бюджете аренды, снижается. От 300 тыс. рублей в месяц год назад имели 24% всех домов в аренду против 19% сегодня. В Ленинградской области, к примеру, больше предложения нет с таким бюджетом, хотя в прошлом году 4% всех объектов в аренду имели такой прайс. В Крыму исчезли дома в аренду с бюджетом от 500 тыс., ранее их было 3% от общего объема.

В Санкт-Петербурге год назад были варианты в аренду с бюджетом от 500 тыс. рублей (6%), сейчас таких нет. В столичном регионе в бюджете от 300 тыс. рублей в месяц предлагались 31% домов, сейчас — 25%.

Исключение составляет только Ростовская область, где в 2023 году появились предложения в высоком бюджете от 200 до 300 тыс. (2%), год назад таких дорогих вариантов не было на рынке.

Распределение предложения по ставке аренды в месяц, май 2022-го и май 2023-го

По данным Циан.Аналитики

Арендовать на несколько месяцев вдвое дешевле, чем на год

Изменение структуры предложения привело к снижению средней ставки аренды. Причем по большинству локаций сэкономить на снятии загородного дома можно, выбрав вариант на несколько месяцев, а не от года. 

Например, в столичном регионе средняя ставка долгосрочной аренды от года составляет 251 тыс. рублей — на 12% ниже, чем в мае 2022 года. На несколько месяцев можно арендовать дом уже за 130 тыс. в месяц (-8% за год).  Разница — почти в два раза.

Начиная с осени 2020 года, ставки аренды домов в столичном регионе находятся примерно на одном уровне с ростом в весенний период и снижением осенью. Основной рост значения за последние три года фиксировался в период локдауна — весной 2020 года. Текущие ставки аренды оказались ниже на 20-30% относительно трехлетнего максимума.

За месяц — в мае 2023 года — отмечен существенный прирост (+12%) средней ставки аренды для домов в аренду в Московском регионе на срок от года — с 224 тыс. рублей до 251 тыс. рублей. Причина — как в вымывании предложения, так и выходе на рынок нового предложения: порядка 70 домов в бюджете от 1 млн в месяц. То есть самые элитные объекты предпочитают сдавать на долгий срок, а не на несколько месяцев.

Средняя ставка долгосрочной аренды дома в Московском регионе, тыс. рублей

По данным Циан.Аналитики

Половина всех домов в аренду в столичном регионе приходится на дорогие направления: Новорижское, Рублево-Успенское, Минское шоссе. Самые дорогие объекты в аренду — по Рублево-Успенскому шоссе и на Новой Риге. Впрочем, и по более бюджетным направлениям снять дом на несколько месяцев в среднем обойдется от 100 тыс. в месяц (Киевское, Калужское, а также Дмитровское шоссе).

По данным Циан.Аналитики

Снижение ставок аренды за год фиксируется по большинству регионов — помимо столичного региона, также в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Крыму. Дома в Краснодарском крае, напротив, подорожали на 3-4%. Существенный рост цен также и в Ростовской области, где, как было отмечено выше, в 2023 году появились варианты от 200 тыс. рублей.

На юге России, в отличие от столичных регионов, наоборот, дешевле будет арендовать дома сразу на год и более чем на несколько месяцев. Объясняется это в том числе большим количеством инвестиционных объектов с проживанием собственников в других регионах, а также фактором сезонности, когда найти арендатора в определенные месяцы становится намного сложнее.

Средняя ставка аренды в месяц, тыс. рублей

По данным Циан.Аналитики

Аренда за год стала дешевле на 5–10%

Средневзвешенная ставка аренды в топ-10 регионов с наибольшим объемом предложения аренды сократилась за год для домов в аренду на несколько месяцев на 5%. На срок от года — на 10%. Высокая средняя ставка объясняется высокой долей предложения в столичном регионе, на который суммарно приходится 56% выбора. Если не учитывать Московский регион, то за год ставка аренды дома на несколько месяцев не изменилась, а по объектам в аренду от года значение стало ниже на 10%.

Средневзвешенная ставка аренды в месяц для топ-10 регионов, тыс. рублей

По данным Циан.Аналитики

Средневзвешенная ставка аренды в месяц, тыс. рублей (без столичного региона)

По данным Циан.Аналитики

«Рынок загородной аренды не пользуется высоким спросом вне столичных регионов. Исключение составляет юг России. Причина — в высокой ставке аренды: до 50 тыс. рублей в месяц можно снять 21% объектов в топ-10 регионах, лидирующих по предложению. Это примерно сопоставимо со средней заработной платой по стране. Да и в столичном регионе половина предложения арендных домов — по самым дорогим и малодоступным для среднего арендатора направлениям», — комментирует руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.

При этом, подчеркивает эксперт, резкое подорожание зарубежных туров по ранее самым бюджетным направлениям играет в пользу арендного загородного рынка: предложение сокращается рекордными темпами по сравнению с прошлыми годами.

«Но существенного роста ставок аренды не ожидается: активность уже пошла на спад. А по домам в аренду, которые были доступны и месяц назад, ставки повысили всего для 7% объектов», — резюмирует эксперт.