Вторая волна миграции привела к меньшему снижению спроса, чем весной 2022-го

В 2022 году на рынке долгосрочной аренды было два периода снижения спроса. После начала спецоперации на Украине интерес к долгосрочной аренде в России снизился на 27% по сравнению с началом года. Максимальный спрос в прошлом году отмечен в конце августа.

После объявления частичной мобилизации спрос на долгосрочную аренду снова просел из-за второй волны миграции — в среднем на 20% по сравнению с началом сентября. Частичное восстановление показателя произошло в середине октября. Тогда спрос оказался сопоставимым с показателями конца марта — середины апреля 2022 года.

В период сниженного спроса в конце сентября активность все равно была на четверть выше, чем в конце февраля 2022 года.

В целом с 24 февраля 2022-го в годовой динамике спрос оказался на 2,5% выше, чем за год до этой даты. Восстановление активности произошло преимущественно за счет высокого спроса уже в 2023 году: в январе-феврале активность оказалась на 15% выше, чем за тот же период 2022-го. Причем отдельно по городам-миллионникам рост спроса составил 3%. А по крупнейшим городам с населением от 500 тыс. человек до 1 млн — снижение на 3,4%.

Индекс спроса на рынке долгосрочной аренды РФ в 2021–2023 годах

По данным Циан.Аналитики

Не по всем локациям спрос на аренду оказался выше в годовой динамике. Худшая ситуация — в Екатеринбурге и Новосибирске. В межрегиональных центрах притяжения населения значение упало сразу на 37%. Также среди аутсайдеров Челябинск (–31%), Нижний Новгород и Омск (–17%).

Наибольший прирост спроса отмечен в Уфе (+34%), Краснодаре (+25%) и Ростове-на-Дону (+16%). Среди городов с населением до миллиона человек заметнее всего интерес к съемному жилью увеличился в Ижевске, Ульяновске и Барнауле.

В Москве спрос оказался выше на 11%, а в Санкт-Петербурге показатель остался на том же уровне.

Ставки аренды на 5% выше, чем год назад

Несмотря на периоды снижения спроса, средние ставки аренды за год увеличились на 5% — до 19,4 тыс. рублей для однокомнатных квартир и до 27,9 тыс. для двухкомнатных. По сравнению с мартом 2021 года съемное жилье стало дороже на 21%.

Самыми устойчивыми по средней ставке аренды оказались города с населением от 500 тыс. человек до 1 млн. В целом по ним в период весеннего снижения спроса значение стагнировало, а с мая 2022 года ставка начала расти.

Чуть хуже ситуация по городам-миллионникам без столичных агломераций. Здесь было отмечено снижение ставок аренды до 3%, которое продолжалось с марта по середину июля. Затем показатель снова подрос.

В Москве и Санкт-Петербурге, в которых аренда пользуется максимальным спросом из-за большого числа приезжих, было зафиксировано существенное снижение ставок аренды (–13%). Только в Северной столице в разгар сезона удалось компенсировать на 2% падение значения относительно показателей начала февраля. В Москве ставки в самый пик спроса были на 1% ниже февральских.

Московская и Ленинградская области заняли промежуточное значение: как и в столицах, весной здесь было заметно снижение ставок до –8%. Однако схожие тренды здесь наблюдались с определенным лагом по времени.

Например, период максимального снижения средних ставок пришелся в Москве и Санкт-Петербурге на начало июня. А в Московской и Ленинградской областях — на начало июля. Аналогичная ситуация и с локальными максимумами в период восстановления рынка: в столицах пиковые ставки фиксировались в начале сентября, в областях — в конце месяца.

Вторая волна миграции, как отмечено выше, не привела к столь существенному оттоку спроса, как в первую «февральскую волну», однако в столичных агломерациях это привело к новому снижению цен. 

В Москве именно в конце декабря фиксировались минимальные значения в 2022 году: –14% относительно начала февраля. В Санкт-Петербурге ситуация чуть лучше: ставки упали на 10% в конце декабря, а весной снижение доходило до 14%. В январе после минимального прироста показателя цены на аренду снова пошли вниз.

Текущие ставки аренды в столицах — на 14% ниже, чем в середине февраля. 

В отличие от столичных агломераций, в остальных городах вторая волна миграции практически не отразилась на стоимости аренды: по сравнению с февралем ставки в конце года были ниже всего на 8% в городах-миллионниках и на 4% в городах с населением от 500 тыс. человек. На текущий момент ставки аренды в годовой динамике выше февральских значений на 7 и 9% соответственно.

Динамика средних ставок аренды однокомнатных квартир

По данным Циан.Аналитики

Для двухкомнатных квартир тенденции схожие: средняя ставка аренды по ним просела за год существеннее в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Одновременно по «двушкам» наблюдается меньший рост ставок в городах-миллионниках без столичных агломераций. Только в городах с населением от 500 тыс. человек до миллиона такое жилье показало за год лучший прирост, чем по «однушкам».

Динамика средних ставок аренды в городах РФ за год, тыс. рублей в месяц

По данным Циан.Аналитики 

За два года (по сравнению с мартом 2021 года) средняя ставка аренды квартиры в России стала выше на 21%.

В марте 2021 года средняя ставка аренды по однокомнатным квартирам составляла в России 16,1 тыс. рублей, по двухкомнатным — 23 тыс. рублей. Таким образом, с 2021 по 2022 год прибавка в стоимости аренды составила 15% по «однушкам» и 16% по «двушкам» против 5% в 2022–2023 годах. Прирост цен замедлился в три раза. 

На юге России ставки снизились

Несмотря на максимальную устойчивость ставки аренды и ее максимальный годовой рост для регионов, есть ряд исключений. На юге России долгосрочная аренда стала дешевле. Максимальное падение за год — в Сочи (–19%). Снять однокомнатную квартиру здесь можно за 32,7 тыс. рублей, что даже дешевле, чем два года назад (36,7 тыс.).

Заметно уменьшились цены на съемное жилье в Севастополе (–9% за год). Минимальное снижение значения за год — в Ижевске, Ульяновске и Набережных Челнах (1–2%).

Прирост средней ставки аренды на четверть в годовой динамике отмечен для Кемерово и Хабаровска. Но рекордсменом по росту стоимости стал Владивосток (+55%). Это связано с изменением структуры предложения: в феврале 2023 года появились квартиры с бюджетом от 45 тыс. рублей, за месяц до этого таких высоких цен за съемную «однушку» на рынке не было.

Среди городов-миллионников, где однокомнатные квартиры в аренду стали дороже за год на 6,9%, только в Воронеже аренда стала дешевле, чем год назад (–11%), причем основное снижение произошло в 2023-м. Нулевая динамика и в Краснодаре. То есть снова южные города показывают худшие результаты.

Высокий прирост ставки аренды за год показал Челябинск (+22%), который при этом находится на предпоследнем месте по стоимости аренды среди остальных миллионников. Значительное увеличение средней стоимости съемного жилья также отмечено в Нижнем Новгороде (+15%).

Каждый пятый рантье изменил ставку аренды на фоне весеннего падения спроса

Снижение спроса весной 2022 года привело к пересмотру прайса. По тем квартирам, которые предлагались в аренду в феврале прошлого года и не были сданы спустя два месяца, к апрелю 2022-го ценовые изменения коснулись каждого пятого объекта.

По 81,5% квартир стоимость не изменилась. Для 16% цены снизились, средний дисконт составил 12%. Для 2,5% лотов ставка, наоборот, выросла в среднем также на 12%.

Ценовая политика во многом зависела от конкретной локации. Например, в Москве, где наблюдалось максимальное снижение спроса, с февраля по апрель прайс сохранился только для 28% квартир. По 69% произошло снижение, в среднем — на 12%. По 3% лотов цены выросли на 7%.

В 2023 году стратегии рантье изменились: дисконты стали ниже, но стоимость меняется чаще.

Отсутствие арендатора на протяжении двух месяцев в 2023 году привело к изменению прайса для 31% квартир. В 26% квартир ставки снизились в среднем на 9%. Еще 5% объектов подорожали:  в среднем стоимость увеличилась на 13%. Для 69% квартир в России цена не изменилась, несмотря на отсутствие арендатора.

Выбор квартир в аренду выше на треть

Снижение спроса на аренду привело к резкому росту предложения на рынке. Сейчас на выбор в городах с населением от 500 тыс. человек доступно 64,6 тыс. квартир в долгосрочную аренду. В годовой динамике, когда предложение уже активно увеличивалось, прирост составил всего 13% — в середине марта 2022 года на выбор было представлено 57 тыс. квартир.

По сравнению с серединой февраля, до резкого снижения спроса, текущий выбор выше на 35%. Тогда в аренду было доступно 47,7 тыс. вариантов. 

Максимальные значения 2022 года по объему предложения зафиксированы в июне — 89,7 тыс. вариантов (+88% к февралю 2022 года). Пиковый месячный прирост показателя пришелся на апрель (+39% относительно марта) за счет выхода «новинок» рынка, а также перехода части квартир с вторичного рынка в сегмент аренды из-за дорогой ипотеки. В июне количество вариантов в аренду было меньше, чем в апреле 2021 года.

С ноября 2022 года на протяжении четырех месяцев выбор фактически не увеличивается.

Предложение на рынке долгосрочной аренды РФ

По данным Циан.Аналитики

Выбор квартир в аренду и годовая динамика снова зависят от локации. В Москве самый большой дисбаланс по сравнению с февралем 2022 года: сейчас предложение выше в 2,2 раза. В Санкт-Петербурге между показателями двукратная разница. В Московской и Ленинградской областях вариантов стало больше в 1,6 раза.

В городах-миллионниках текущий выбор ниже на 16%, чем в феврале 2022 года, а в городах с населением от 500 тыс. человек до 1 млн — сразу на 30%. Снижение идет с сентября 2022 года: в столичных регионах на фоне второй волны миграции выбор снова стал увеличиваться. В регионах осеннее снижение интереса не оказало существенного влияния на предложение. С сентября и по сегодняшний день количество доступных квартир в аренду ниже, чем в феврале 2022 года.

Динамика предложения на рынке долгосрочной аренды

По данным Циан.Аналитики

Арендаторы освобождали «однушки»

В период снижения спроса и роста предложения на рынке аренды становится больше свободных однокомнатных квартир. Так, в Москве их доля в апреле 2022-го выросла до 28%, это максимальное значение за последние полтора года. К сентябрю показатель опустился до 19%, но после объявления частичной мобилизации значение выросло до 23%.

Тенденция наблюдается в среднем по всем городам, но прирост доли однокомнатных квартир в целом по стране не так выражен. В феврале 2022 года на «однушки» приходилось 37% всего объема арендного жилья. В апреле показатель вырос до 39%. А к сентябрю, когда начался деловой сезон и еще не снизился спрос, доля таких вариантов составила всего 30%, после чего в октябре значение снова стало увеличиваться. Сейчас на однокомнатные квартиры приходится 33% общего объема предложения.

Предложение квартир в аренду по количеству комнат в Москве

По данным Циан.Аналитики

На рынок аренды ежемесячно выводят 37 тыс. квартир

На протяжении последних двух месяцев ежемесячно на рынок аренды городов с населением от 500 тыс. человек выходит порядка 37 тыс. квартир. Это выше, чем в прошлом году: в январе–феврале 2022-го рынок пополнялся на 25–28 тыс. лотов.

Максимальный прирост «новинок» фиксировался в марте–апреле 2022 года. Тогда на рынок выходило порядка 45 тыс. вариантов: суммарно за первые месяцы весны прирост нового предложения оказался на 67% больше, чем в январе–феврале.

Ставка аренды по предложениям, которые только вышли на рынок, оказалась ниже, чем в среднем по рынку, разница составила порядка 2%. 

То есть фиксируемое снижение ставок аренды весной 2022 года связано не только с дисконтом, но и большим объемом нового, более доступного предложения. В мае 2022 года был отмечен максимальный ценовой разрыв: «новинки» выходили с дисконтом к рынку в 5%. В феврале 2023-го, как и в феврале 2022 года, новые варианты предлагали со скидкой в 2%.

По мере снижения конкуренции новые лоты также дорожают. Например, в сентябре новые квартиры на рынке аренды выходили даже на 1% дороже, чем уже выставленные на рынок. Это единственный месяц, когда стоимость новых предложений аренды была выше средних значений.

Динамика выхода новинок на рынке аренды и ставки по однокомнатным квартирам

По данным Циан.Аналитики

Из всех городов-миллионников в мае 2022 года, когда был максимальный ценовой разрыв между «новинками» и среднерыночными значениями, с наибольшим дисконтом на рынке аренды жилье выходило в Воронеже (–12%), Ростове-на-Дону и Краснодаре (–10%). 

В Москве средний дисконт по новым предложениям аренды составлял 3%, в Санкт-Петербурге — 2%. Только в Уфе, Новосибирске и Екатеринбурге они выходили дороже, чем в среднем по рынку, на 1%.

Арендаторы не уезжают из центра города

За прошедший год в Москве выбор квартир стал выше по всем округам, но в центре города прирост оказался ниже, чем по остальным локациям. Например, в ЦАО за год предложение выросло в 1,7 раза — минимальное увеличение относительно других округов столицы. А доля этой локации в общем объеме предложения снизилась с 27 до 23%.

В разрезе отдельных районов наибольшую долю потерял Пресненский, вклад которого в общий объем предложения снизился с 9,4% в марте 2022 года до 6,8% в марте 2023-го. Среди выходящих новых предложений рынка минимальный прирост по Москве в старых границах был в ЦАО и ЮВАО.

Доля квартир в аренду без комиссии увеличилась до трети от всего рынка

Падение спроса весной 2022 года отразилось и на вознаграждении риелторам. Сейчас средний размер комиссии агенту по аренде квартиры составляет 55 против 57% год назад. При этом в период падения спроса увеличилось количество квартир, по которым комиссия не предполагалась. По каждой третьей квартире, доступной в аренду в городах с населением от 500 тыс. человек, в объявлении указана комиссия 0%. Год назад — в марте 2022-го — только по четверти квартир не было вознаграждения.

В 61% объявлений размер комиссии составляет 50%. Год назад половина ежемесячного платежа в качестве вознаграждения за услуги предусматривалась по 50% квартирам в аренду.

Комиссия в 60% и сейчас, и год назад характерна для 6% лотов. Популярно и вознаграждение в размере 70% — 12% объявлений в марте текущего года и 22% — в марте 2022-го. Комиссия 80% сегодня идет для 2% объектов против 4% год назад. Комиссия в размере 100% и сейчас, и в прошлом году была для 5% квартир в аренду.

Переломным моментом в части пересмотра вознаграждения стал октябрь 2022 года, когда прошла вторая волна снижения спроса. Именно тогда доля квартир без комиссии за месяц увеличилась с 29 до 34%.

Среди объектов с комиссией доля квартир с вознаграждением в 50% от платежа выросла с 51 до 62%. А с гонораром агенту в размере 70% значение снизилось с 24 до 10%. С октября средний размер комиссии остается примерно на одном и том же уровне. Оживление рынка весной 2023 года не привело к изменению условий.

Доля квартир в аренду без комиссии и динамика размера комиссии, 2022–2023 годы

По данным Циан.Аналитики

В Москве доля квартир в аренду без комиссии составляет 45%, как и год назад. В Санкт-Петербурге — 35% в марте текущего года и 22% в марте 2022-го. В Московской и Ленинградской областях — 38% сейчас и 29% годом ранее. В городах-миллионниках без столичных агломераций — 17% сегодня и 16% год назад. В остальных городах с населением от 500 тыс. человек — 27 и 17% соответственно. Таким образом, именно в столичных агломерациях наибольшее количество квартир в аренду доступно без комиссии.

Собственники хотят предоплату на месяц вперед и чаще согласны на торг

Для подавляющего большинства объектов (98,2%) предполагается предоплата за проживание на месяц вперед, всего для 1,6% лотов — в размере двухмесячного проживания.

Снижение спроса и ставок не повлияло на стратегии рантье. Весной 2022 года для 98,6% лотов предоплата за проживание была на месяц вперед. По отдельным городам собственники чаще хотят иметь предоплату за больший срок. Это Оренбург, где 8% квартир в аренду предполагают предоплату за два-три месяца вперед, а также Воронеж (5,3%), Астрахань (4,5%), Махачкала (4,2%).

Сэкономить на аренде можно с помощью торга, сегодня о его возможности сообщается в 4,3% объявлений против 3,3% год назад. Весной 2022 года, несмотря на существенное снижение спроса и ставок аренды, доля лотов с возможным дисконтом не увеличилась.

Изменение произошло в октябре, во время второй волны миграции. Тогда средняя доля тех квартир, по которым указывалась возможность торга в объявлении, увеличилась с 3,7 до 4,7%. А в ноябре она достигла своего пика (4,9%).

Максимальная доля объявлений возможным торгом сегодня — в Москве (6,9%), Ижевске (7,3%) и Севастополе (6,7%). Год назад в тройке были Москва, Московская область и Севастополь. Таким образом, арендаторам жилья в столице проще рассчитывать на снижение цены при торге, чем в других крупных городах.

После второй волны миграции доля квартир от собственников выросла в два раза

На рынке долгосрочной аренды увеличивается доля объектов, выставленных собственниками. В марте 2023 года показатель составил 14,4% против 11% год назад. В период наибольшей активности — в сентябре 2022 года значение было минимальным (8–10%). Но вторая волна миграции привела к практически двукратному росту доли: в декабре значение достигло своего максимума на уровне 15%.

Среди «новинок» рынка только в 2023 году доля квартир, выводимых в аренду напрямую от собственников, превысила 15%. Минимальные цифры по новому жилью от собственников в аренду наблюдались в период самого активного спроса — в июле-августе 2022 года (11–12%). Тогда почти 90% новых квартир на рынок выводилось риелторами.

«Снижение спроса на первичном рынке из-за роста ипотечных ставок пока не привело к удорожанию аренды: ставки стагнируют, но в среднесрочной перспективе ожидается частичное перераспределение спроса из сегмента купли-продажи в сегмент аренды. Это и станет главным фактором поддержки рынка сдачи жилья — в годовой динамике уже виден рост активности потенциальных арендаторов», — комментирует руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.

По его словам, самая сложная ситуация наблюдается в столицах, но и здесь по сравнению с весной 2021 года ставки аренды выше на 9–13%. Эксперт отмечает, что фактически наблюдаемое снижение и дальнейшая стагнация ставок аренды только частично компенсировали тот рост, который наблюдался в 2021 году.

По данным Циан.Аналитики