- Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке в России по итогам октября увеличилась на 1,8%. Рост цен не только сохранился, но и ускорился.
- Спрос на готовое жилье снизился относительно локальных максимумов середины августа (на 10%), но пока он выше показателей в период до ажиотажного спроса. Результаты сентября и октября выше ожидаемых значений.
- Средние сроки экспозиции продолжают снижаться.
- В целом по крупным городам выбор на рынке по-прежнему снижается, однако темпы замедлились. В некоторых локациях объем предложения уже начал увеличиваться.
В выборку вошло 37 городов с численностью населения от 500 тыс. человек, а также Сочи, Московская и Ленинградская области.
Речь в тексте отчета идет о ценах предложения (тех, которые указаны в объявлениях на сайте cian.ru). Реальные цены сделок могут отличаться от указанных за счет предоставления скидок на этапе заключения сделки
Рост цен пока продолжается
В октябре цена 1 кв. м в предложении на вторичном рынке в среднем по анализируемым локациям увеличилась сразу на 1,8%. Это максимум с марта 2022 года — тогда «квадрат» за месяц подорожал на 2,8%.
Несмотря на признаки охлаждения рынка — снижение спроса, более частое снижение стоимости в конкретных лотах, рост цен не только продолжился, но и ускорился. В августе и сентябре кв. м подорожал на 1,5%. До этого с мая прошлого года ежемесячная динамика не превышала +−1%. Относительно октября 2022 года «квадрат» в среднем по анализируемым локациям стал дороже на 10,7%.
Динамика цен на вторичном рынке
По данным Циан.Аналитики
За последний месяц рост стоимости наблюдался почти во всех локациях, кроме Ленинградской области. Там стоимость «квадрата» снизилась на 0,5% — фактически цены стагнируют.
Самые высокие темпы удорожания фиксируются в индустриальных городах. В Москве стоимость «квадрата» увеличилась на 0,9% — рост цен ниже, чем в августе и сентябре, но выше, чем в I полугодии. В Санкт-Петербурге отмечен рост на 1,1%. В предыдущие два месяца темпы были сопоставимыми.
Динамика цены квадратного метра на вторичном рынке за месяц
По данным Циан.Аналитики
Продавцы вновь стали предоставлять скидки
Эксперты Циан.Аналитики изучили, как менялись цены в объявлениях на вторичном рынке на сайте cian.ru, сравнив максимальную и минимальную цены в объявлениях, закрытых в конкретный месяц.
С января по август 2023 года разница между максимальной и минимальной стоимостью от месяца к месяцу снижалась, что свидетельствовало о том, что продавцы за время существования объявления с каждым разом снижали стоимость своих квартир все меньше и меньше.
Это согласуется с ростом спроса и снижением средних сроков экспозиции — в таких условиях не было необходимости делать большие скидки. В последние два месяца, напротив, показатель увеличился. Значит, на фоне сокращающегося спроса продавцы вновь стали сильнее снижать стоимость лотов за время их экспонирования.
Средняя скидка в объявлениях, закрытых в текущий месяц*
По данным Циан.Аналитики
* Расчет проводился только по лотам, где цена в объявлении менялась.
Если в целом по вторичному рынку средние цены за октябрь подросли на 1,8%, то в новинках — объявлениях, которые за последний месяц появились на сайте впервые, стоимость увеличилась только на 1,6%. Таким образом, рост цен в октябре обеспечен прежде всего динамикой в старых предложениях.
Собственники вновь стали аккуратнее подходить к выставлению цен на новые объекты, боясь потерять покупателей, как это уже было в первой половине года. В октябре 1 кв. м в новинках стоит на 1,4% дороже рынка — относительно сентября разрыв немного снизился. Дополнительно рост среднерыночных цен связан с изменением структуры предложения: в период повышенного спроса с рынка уходят прежде всего лоты с относительно невысокими ценами.
Разница между средневзвешенной стоимостью 1 кв. м в новинках вторичного рынка и в целом по вторичному рынку
По данным Циан.Аналитики
Спрос на «вторичку» снижается
Эксперты Циан.Аналитики могут оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка (количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков).
Активность пользователей на вторичном рынке медленно увеличивалась со второй половины 2022 года. В июне — первой половине августа текущего года рост спроса усилился на фоне ожидаемого повышения ставки ЦБ, а значит, и подорожания ипотеки. Пик достигнут в середине августа — такой высокой активности не было с марта прошлого года.
Во второй половине августа интерес ожидаемо начал снижаться, однако к настоящему времени он все равно находится на высоком уровне — в октябре количество просмотров на 10% ниже, чем в середине августа, но на 10−15% выше, чем до периода ажиотажного спроса.
Самый широкий выбор «вторички» доступен на Циан
В августе, сентябре и даже в октябре на руках у участников рынка было еще довольно много одобрений, полученных до повышения ставки ЦБ. К тому же тогда еще не все банки кардинально пересмотрели ипотечные условия. Спрос сохранялся в том числе за счет тех, кто приобрел недвижимость без привлечения заемных средств, успешно выйдя из валютных накоплений.
Динамика потенциального спроса на вторичном рынке (за единицу взято среднее значение за 2021 год)
По данным Циан.Аналитики
Статистика по реальному количеству сделок в оперативном режиме доступна по Москве и Санкт-Петербургу (по сентябрь).
Ожидаемое повышение ставки ЦБ привело к росту количества сделок на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга — покупатели стремились совершить сделку до того, как вырастут ипотечные ставки. В августе в столице было заключено 17,5 тыс. сделок. Это рекордный для летних месяцев результат — значения близки к декабрьским, когда на рынке традиционно высокий спрос. В сентябре сделок было чуть меньше — 17 тыс. Спрос остался на высоком уровне.
В Санкт-Петербурге рост количества сделок продолжился и в сентябре: в августе было заключено 10,9 тыс. сделок, в сентябре — 12,3 тыс. — результат выше, чем во время ажиотажного спроса в марте прошлого года.
В сентябре сделки на вторичном рынке составляют около 56% общего объема на рынке жилой недвижимости Москвы. В предыдущие месяцы показатель был больше — с января по август 2023 года в среднем он равнялся 64%. В сентябре спрос на первичном рынке возрос, в то время как на вторичном он снизился. В Санкт-Петербурге доля «вторички» в общем количестве сделок составляет 65% — также ниже, чем в предыдущие месяцы (в среднем с января по август — 70%).
Динамика количества сделок на вторичном рынке в Москве и Петербургском регионе в 2022–2023 годах
По данным Циан.Аналитики
Несмотря на охлаждение рынка, средний срок экспозиции продолжает снижаться. В среднем по анализируемым локациям в конце октября он составил 104 дня. Это на неделю меньше, чем месяц назад, и на месяц меньше в сравнении с началом года. Наиболее заметно за месяц срок сократился в Сочи, Тольятти (на 16 дней) и Ростове-на-Дону (на 14 дней).
Объем предложения продолжает сокращаться, но темпы замедлились
На рынке сохраняется тренд на снижение объема предложения, однако темпы замедлились. За последний месяц количество лотов в среднем по анализируемым локациям сократилось на 1,2% (в сентябре — на 6,2%, в августе — на 6,5%). Выбор планомерно снижается уже больше года — небольшой рост фиксировался в октябре 2022 года и марте 2023-го. Однако в июле−сентябре на фоне активизации спроса темпы ускорились. В октябре на фоне охлаждения рынка темпы вновь замедлились, это указывает на приближающийся разворот тренда. По сравнению с октябрем 2022 года выбор сократился на 30,7%.
Ситуация в городах различается — в половине локаций выбор за месяц сократился, в другой половине он начал увеличиваться. Например, в Воронеже, Тольятти, Оренбурге и Томске объем предложения снизился на 10–12%, а в Кемерово и Ярославле увеличился на 9–14%. В Москве и Санкт-Петербурге выбор за месяц сократился на 2,5%.
Динамика объема предложения на вторичном рынке
По данным Циан.Аналитики
«Уже по итогам сентября−октября заметно смещение спроса со вторичного рынка в сегмент новостроек за счет разрыва в ипотечных ставках между двумя этими сегментами. Вероятно, в ближайшее время ипотека на вторичном рынке подорожает еще сильнее — ЦБ вновь повысил ключевую ставку», — отметил руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
По его словам, рост цен на рынке в силу инерции пока сохраняется, однако в ближайшее время вероятно увеличение доли лотов, где продавцы готовы предоставлять скидки, что приведет к стагнации средних цен на сегодняшних уровнях.
«В недавно сданных новостройках, где выше конкуренция за покупателя с „первичкой“, стоит ожидать и снижения цен», — заключил специалист.
По данным Циан.Аналитики
