Василий Косарев,эксперт по интернет-продвижению недвижимости и построению бизнес-процессов, основатель SMM-агентства «Лайка»:
— На рынке недвижимости отмечается повышенный интерес к сервисным лотам. Это курортная недвижимость, расположенная в гостиничных комплексах и ЖК туристического назначения. Из-за развития внутреннего туризма такие лоты привлекают всё больше внимания инвесторов — причём не только рантье с портфелем квартир в городах-миллионниках, но и микроинвесторов.
Что такое сервисные апартаменты
Сервисные апартаменты — сегодня один из самых популярных видов инвестиционной недвижимости. Фактически это готовые гостиничные номера, которые приобретаются в частном порядке. Останавливаться в таких номерах удобнее, чем в квартирах, за счёт инфраструктуры и профессионального отельного обслуживания.
Сервисные апартаменты пользуются преимущественным спросом у тех инвесторов, которые уже знают специфику гостиничной недвижимости и умеют извлекать выгоду из преимуществ этого формата.
По данным CORE.XP, в начале 2024 года спрос на сервисные апартаменты в России увеличился вдвое. И во многом это результат реакции именно инвесторов, которые оценивают потенциал этого механизма. Сервисные апартаменты обладают высокой ликвидностью за счёт роста популярности внутреннего туризма.
В качестве примера можно привести портрет покупателя сервисных апартаментов в Крыму. Сегодня это самодостаточный семейный бизнесмен, от 35 лет, с детьми, житель города-миллионника (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и других). Основная цель покупки — получать пассивный доход. Средний покупатель делает расчёт и на то, что будет сам сезонно останавливаться в апартаментах.
Сервисные апартаменты чаще всего выбирают профессиональные инвесторы в недвижимость. Сдавать такие лоты гораздо проще, чем квартиры: вся нагрузка на обслуживание ложится на управляющую компанию или профессионального отельного оператора — в зависимости от класса объекта.
На что обращать внимание при выборе сервисных апартаментов
Играют роль загрузка региона — объём туристического потока и наличие похожих объектов в локации, а также средняя суточная стоимость, срок окупаемости. Имеют значения условия, на которых предоставляются услуги управляющей компании. Вся эта информация должна быть на сайте и в рекламном объявлении.
Особое значение в последнее время начинает приобретать инфраструктура комплекса, поскольку её полнота обеспечивает качество отдыха резидента. Важно не столько наличие бассейна, фитнеса, спа-салона и ресторанов, сколько их качество.
Инфраструктурное разнообразие лотов принято называть контентной составляющей проекта. И есть мнение, что в ближайшее время именно эта характеристика инвестпроектов займёт устойчивое второе место после локации.
Хорошо работает опция с распределением доходности котловым методом — так называемый rental pool. При таком подходе доход от сдачи апартаментов со всех лотов распределяется между всеми собственниками. Поэтому даже в случае простоя владельцы лотов с неудачными видовыми характеристиками или другими дефектами всё равно получают доход.
Способствуют продажам и такие опции, как гарантированная доходность и страховые обязательства. Если в процессе эксплуатации инвестор разочаруется в приобретении, апартамент будет продан с гарантией доходности.
Набирает популярность формат коллективных инвестиций в сервисные апартаменты. Это позволяет входить в сделку фактически с любой суммой и получить за неё долю от лота. Такой вариант привлекателен для микроинвесторов.
Каковы перспективы сервисных апартаментов?
Учитывая, что сервисные апартаменты — это главным образом продукт для получения дохода, а не для отдыха, то в сравнении с квартирами у этого формата очень хорошие перспективы развития.
Сегодня наибольший объём предложений сервисных апартаментов представлен в крупных городах. Уже довольно хорошо известны такие проекты в Сочи и других локациях Черноморского побережья. В последнее время заметен повышенный интерес к Крыму.
Вместе с тем география гостиничных проектов с сервисными лотами расширяется, охватывая горнолыжные и ретритовые локации: Алтай, Ставрополье, Адыгею.
Фото: freepik.com
