По наблюдениям аналитиков, последние три года на загородном рынке происходит перераспределение спроса в пользу земельных участков — например, в 2022–2023 годах такой вариант выбрали более 30% покупателей.
Во многом этому способствовало появление ипотечных программ с господдержкой, по которым можно было не только покупать строящиеся частные дома у девелоперов, но и строить их самим, по собственному проекту.
По условиям большинства программ для этого надо было нанимать профессиональных подрядчиков, но некоторые, например ипотека «для всех» под 8%, позволяли вести стройку хозспособом, то есть самостоятельно.
После завершения массовой льготной программы в июле 2024 года господдержка стала более адресной, но с учётом того что среднерыночная ставка уже превысила 21%, льготные кредиты всё равно выглядят более чем привлекательно.
В этой статье мы подробно расскажем об условиях и нюансах программ, которые по-прежнему позволяют построить частный дом хозспособом или с помощью подрядчика.
С декабря 2023 года воспользоваться любой льготной ипотечной программой можно один раз в жизни. Причём неважно, были вы заёмщиком, созаёмщиком или поручителем по кредиту. Исключения допускает только семейная ипотека.
Новое правило распространяется на кредиты, полученные после вступления в силу постановления правительства № 2166 от 15.12.2023. Ранее оформленная ипотека не учитывается.
При нарушении этого правила ставка по новому льготному кредиту будет повышена либо банк может потребовать досрочно погасить его.
Отметим, что дом, построенный с использованием любой льготный программы, должен быть:
- пригодным для постоянного проживания;
- обеспечен всеми необходимыми коммуникациями — отоплением, электро- и водоснабжением, канализацией;
- не выше 20 м и иметь не более 3 этажей.
Площадь дома должна соответствовать установленным в регионе нормам на одного человека.
Семейная ипотека
Семейная ипотека — это программа жилищного кредитования для российских семей с детьми. С 2021 года её распространили на ИЖС, и сейчас на льготный кредит можно построить дом или купить участок с дальнейшим строительством. Воспользоваться программой могут в том числе семьи с усыновлёнными детьми.
Семейная ипотека на ИЖС доступна заёмщикам, у которых есть:
- хотя бы один ребёнок в возрасте до 7 лет;
- ребёнок-инвалид до 18 лет;
- двое и более несовершеннолетних детей старше 7 лет.
Семья может взять новую семейную ипотеку, если в ней появился ещё один ребёнок и погашен предыдущий кредит.
Построить частный дом по семейной ипотеке заёмщики могут в любом регионе России, но только при заключении договора подряда с юрлицом и с обязательным использованием эскроу-счёта.
Хозяйственный способ строительства в программу не включён.
Условия кредитования:
- Ставка: до 6% для всех регионов.
- Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать маткапитал.
- Максимальная сумма кредита: до 12 млн рублей для Москвы и МО, Санкт-Петербурга и ЛО, до 6 млн рублей для остальных регионов.
- Заёмщик и дети — граждане РФ.
- Срок действия программы: до 1 декабря 2030 года.
Сумму кредита можно увеличить до 30 млн рублей в столицах, МО и ЛО и до 15 млн рублей в остальных регионах, но заём свыше льготного лимита придётся обслуживать либо по рыночной ставке, либо по условиям региональных ипотечных программ.
Сельская ипотека
Получить сельскую ипотеку могут жители сельских территорий в возрасте от 21 года до 65 лет.
С её помощью можно построить дом двумя способами:
- По договору подряда, заключённому с аккредитованным в банке юрлицом или ИП.
- Самостоятельно — с использованием готового домокомплекта заводского изготовления.
В некоторых банках сельскую ипотеку выдают заёмщикам в возрасте до 75 лет.
На возведение дома даётся два года, но отдельные банки при строительстве с домокомплектом сокращают срок до 12–18 месяцев. Если заёмщик не уложится в него, ему могут поднять ставку.
Условия кредитования:
- Ставка: от 0,1% (на приграничных территориях) до 3%.
- Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать маткапитал.
- Максимальная сумма кредита: до 6 млн рублей для всех регионов. Супруги могут взять два отдельных кредита на один объект, увеличив сумму до 12 млн рублей, но тогда вырастет первоначальный взнос.
- Ипотеку можно выплачивать в течение 25 лет.
- Срок действия программы не ограничен.
Списки территорий, подходящих под сельскую ипотеку, утверждаются на местном уровне в каждом субъекте РФ. На Московскую область программа не распространяется.
Существенные нюансы сельской ипотеки:
- Заёмщик и созаёмщик должны зарегистрироваться в построенном доме на постоянной основе в течение полугода со дня оформления права собственности. Документ о регистрации нужно представить в банк и затем пять лет подтверждать её. При этом не обязательно жить в сельской местности постоянно.
- Минсельхоз из-за недостатка бюджетных средств может перестать субсидировать программу. Тогда ставку по кредиту поднимут по формуле: «ключевая ставка на момент заключения договора + льготная ставка». Например, вы взяли ипотеку под 3% в мае 2024 года, ключевая ставка на тот момент была 16%. При остановке субсидирования ставка по кредиту увеличится до 19%.
- Деньги на программу государство выделяет отдельными траншами, сроки их поступления точно не известны. При исчерпании лимита банки приостанавливают выдачу кредитов до выделения следующего транша.
IT-ипотека
При помощи IT-ипотеки можно построить индивидуальный жилой дом по договору подряда с юрлицом или ИП с обязательным использованием счёта эскроу. Возвести дом самостоятельно по этой программе нельзя.
Получить кредит может сотрудник аккредитованной Минцифры компании из сферы информационных технологий в возрасте от 18 до 50 лет. К специальности заёмщика требования не установлены, главное — подходящее место работы.
Условия кредитования:
- Ставка: 6%.
- Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать маткапитал.
- Максимальная сумма кредита: до 9 млн во всех регионах. Сумма в договоре при этом может достигать 18 млн рублей, но с оставшейся части придётся платить рыночный процент.
- Уровень зарплаты заёмщика: от 150 тыс. рублей для компаний, зарегистрированных в МО, ЛО и городах-миллионниках, и от 90 тыс. рублей для компаний, зарегистрированных в других городах.
- Договор должен быть заключён до 31 декабря 2030 года.
Если заёмщик работает в компании, зарегистрированной в Москве или Санкт-Петербурге, получить IT-ипотеку он не сможет. Оформить кредит не получится, даже если фактически фирма работает в другом городе.
Информацию о трудоустройстве заёмщика в аккредитованной организации надо подтверждать каждые полгода с момента подписания кредитного договора и до полного погашения ипотеки.
Если во время выплаты кредита заёмщик уволится и в течение полугода не устроится на работу в другую аккредитованную IT-организацию, ставку увеличат по формуле «текущая ключевая ставка ЦБ + 1,5 – 2%».
Дальневосточная ипотека
Программа «Дальневосточная ипотека» позволяет получить льготный кредит на постройку дома своими силами или при помощи подрядной организации на сельской территории Дальневосточного федерального округа. Также кредит можно направить на покупку земельного участка с дальнейшим строительством ИЖС.
Условия кредитования:
- Ставка: до 2%.
- Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать маткапитал.
- Максимальная сумма кредита: до 6 млн рублей, но её можно увеличить до 9 млн рублей, если заёмщик собирается построить жильё площадью более 60 кв. м.
- Срок кредитования: 20 лет.
- Программа действует до 31 декабря 2030 года.
Однако льготный кредит доступен не всем жителям ДФО.
Воспользоваться дальневосточной ипотекой могут:
- Супруги в официальном браке не старше 36 лет.
- Не состоящий в браке родитель не старше 36 лет, имеющий как минимум одного ребёнка не старше 19 лет, в том числе усыновлённого.
- Участники программы «Дальневосточный гектар». Потратить кредит они могут только на строительство дома на полученном участке.
- Участники программы «Повышение мобильности трудовых ресурсов» в субъектах из состава ДФО.
- Медработники и учителя, работающие в государственных и муниципальных образовательных или медицинских организациях на территории ДФО.
- Работники предприятий оборонно-промышленного комплекса (ОПК) на территории Дальнего Востока.
- Участники СВО и члены семей военнослужащих, погибших во время спецоперации.
- Переселенцы с территории Украины, из ЛНР и ДНР, имеющие гражданство России и проживающие в ДФО.
К заёмщикам, попадающим под действие п. п. 3–8, требования относительно возраста и семейного положения не применяются.
После оформления права собственности на дом заёмщик должен зарегистрироваться в нём не позднее чем через 270 дней и передать подтверждающие документы в банк.
Регистрация должна действовать не менее пяти лет, при нарушении этого условия банк может поднять ставку. Однако это не значит, что заёмщик обязан постоянно жить в ДФО, условие касается только постоянной регистрации.
Арктическая ипотека
При помощи арктической ипотеки можно построить частный жилой дом с помощью подрядчика или самостоятельно на всей сухопутной территории Арктической зоны России (АЗРФ). То есть в регионах, где она действует, построить дом можно и на селе, и в городе. Направить кредит можно и на покупку участка с дальнейшим строительством дома.
Условия кредитования:
- Ставка: до 2%.
- Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать маткапитал.
- Максимальная сумма кредита: до 6 млн рублей, но её можно увеличить до 9 млн рублей, если заёмщик собирается построить жильё площадью более 60 кв. м.
- Срок кредитования: 20 лет.
- При покупке строящегося или готового жилья цена квадратного метра не должна быть выше среднерыночного показателя в регионе, который установлен Минстроем на дату оформления кредита. Переоценку ведомство производит раз в полгода.
- Программа действует до 31 декабря 2030 года.
После завершения строительства заёмщик должен оформить в доме постоянную регистрацию не менее чем на пять лет, но постоянно жить там не обязательно. При нарушении этого условия банк может поднять ставку.
Арктической ипотекой могут воспользоваться:
- Супруги в официальном браке не старше 36 лет.
- Одинокий (не состоящий в браке) родитель не старше 36 лет, имеющий как минимум одного ребёнка до 19 лет, в том числе усыновлённого.
- Медработники и учителя, работающие в государственных и муниципальных образовательных или медицинских организациях на территории АЗРФ.
- Участники программы «Арктический гектар». Потратить кредит они могут только на строительство дома на полученном участке.
- Участники программы «Повышение мобильности трудовых ресурсов» в субъектах из состава АЗРФ.
- Работники предприятий ОПК на территории Арктики.
- Участники СВО и члены семей военнослужащих, погибших на спецоперации.
- Переселенцы с территории Украины, из ЛНР и ДНР.
К заёмщикам, попадающим под действие п. п. 3–8, требования относительно возраста и семейного положения не применяются.
Таким образом, сейчас на рынке остались только адресные льготные ипотечные программы. Они нацелены либо на поддержку определённых групп населения, либо на освоение и развитие конкретных территорий.
Однако при строительстве частного дома эти ограничения гораздо менее ощутимы, чем, например, при покупке квартиры, так как дома всё-таки чаще строят за городом.
Что касается способа строительства, то здесь с лета 2024 года условия ужесточились: самая массовая на данный момент программа семейной ипотеки не предусматривает стройку хозспособом и требует обязательного использования эскроу-счёта.
