Одна из сторон отказывается от сделки
Случается, что покупатель передумывает буквально за пару часов до встречи. К такому форс-мажору подготовиться трудно, но есть косвенный способ его не допустить — лучше не давить на покупателя и не пытаться выставить квартиру в гораздо более выгодном свете, чем она есть в действительности. В конце концов, это обман — не исключено, что в последний момент колебавшийся покупатель решит, что недостатки для него критичные. Для продавца же такая ситуация обернется потраченными ресурсами и напрасными надеждами.
Одна из сторон забывает о сделке
Если один из участников сделки внезапно пропадает перед сделкой и до него невозможно дозвониться — телефон выключен или просто не отвечает, не факт, что он передумал.
Некоторые могут просто забыть, пусть это и кажется странным на первый взгляд. Так иногда происходит, если, например, человек работает удаленно и в выходные отключает телефон, чтобы его не беспокоили по рабочим вопросам.
В таких случаях нужно пытаться с ним связаться всеми возможными и невозможными способами, узнать о его местоположении, приехать по адресу проживания.
Неверно составлена доверенность
Тут совет простой: скрупулезно проверяйте все документы на этапе согласования и с привлечением профессионалов. Не забудьте заранее проверить доверенность и паспорта на подлинность (это касается как продажи, так и покупки недвижимости). Здесь можно узнать всё о купле-продаже квартиры по доверенности.
Неправильно зарегистрировано ранее возникшее право собственности
К таким ситуациям относится, например, халатное отношение к вступлению в наследство: некоторые ошибочно полагают, что если недвижимость перешла им по наследству, то процесс перехода права собственности происходит автоматически. Это не так: в наследство нужно вступить официально, а уже потом полученную таким образом квартиру можно продавать. То же и с жильем, купленным в ипотеку: сначала необходимо вступить в права собственности.
Технические ошибки Росреестра
Просто человеческий фактор: сотрудник всего-навсего ошибся цифрой или буквой, но для системы эта ошибка фатальна. Исправляется ситуация просто: надо лишь обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр либо воспользоваться услугами кадастрового инженера через МФЦ.
Нетехнические ошибки
Еще одно проявление халатности может выражаться в не вовремя оформленных изменениях (или вообще не оформленных). К примеру, если человека с ограниченными возможностями выписали из квартиры, но запись где-то осталась (в базах МВД, ЕГРН, ЕЖД). Здесь потребуется обратиться в органы опеки и попечительства, чтобы те урегулировали вопрос с Росреестром.
Ранее оформленные запреты
Недействительной может оказаться доверенность на продажу квартиры, если ранее собственник обращался в Росреестр с заявлением на запрет совершения сделок с данной недвижимостью без его личного присутствия. Для продажи квартиры собственнику потребуется либо все-таки присутствовать во время сделки, либо заранее снять запрет. Актуально для тех, кто оформил такой запрет еще несколько лет назад, а сейчас решил продать квартиру онлайн.
Неверный выбор способа взаиморасчетов
По действующему законодательству сделки с иностранцами по продаже/покупке жилья должны производиться по безналичному расчету. Поэтому рассчитаться наличными через банковскую ячейку не получится.
Споры во время приема-передачи квартиры
Если в договоре четко не прописано, что остается в квартире, то при передаче могут возникнуть разногласия. Так, покупатель рассчитывал, что продавец оставляет сантехнику и люстру, а тот решил их вывезти. При этом в договоре эти предметы не урегулированы (хотя стороны могли договориться, например, о кухонном гарнитуре и ковре).
Ошибка банка при оформлении ипотечной сделки
Обычно квартира оформляется в пользу банка в качестве залога, но случаются ошибки внутри банков, и обременение оформляется на покупателя. Это недоразумение исправляется самим банком — главное, вовремя его обнаружить.
Обман при использовании банковской ячейки
Здесь неприятная ситуация может возникнуть уже после подписания ДКП и подачи документов на переход права собственности. Обычно после регистрации ключ от ячейки с деньгами меняют на расписку, которая является гарантией, что продавец получил деньги.
Но если не прописать, у кого хранится ключ от ячейки, есть риск, что недобросовестный покупатель придет в банк, сообщит о потере расписки/ключа, и сотрудники банка выдадут ему дубликат ключа после уплаты штрафа за потерю.
В итоге он получит доступ к ячейке и просто заберет свои же деньги обратно, уже получив в собственность квартиру.
Невнимательное изучение договора до подписания
Иногда участники сделки обращают внимание на спорные пункты договора непосредственно в день сделки и тогда же начинают обсуждать их заново. Учитывая, что в день сделки все и так на нервах, обсуждение может быть гораздо более эмоциональным, чем хотелось бы.
Распространенный случай: пункт ответственности сторон, когда покупатель настаивает на том, чтобы прописать ответственность продавца, в случае если сделка будет признана недействительной, а продавец не готов под этим подписываться (на практике ответственность продавца закреплена в статье 461 Гражданского кодекса РФ «Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя»).
Похожие споры возникают и по поводу физического освобождения квартиры. Проверьте себя, все ли вы обсудили в договоре?
Не учли диагноз
Случается, что в ходе подготовки к сделке выясняется, что продавец состоит на учете в психоневрологическом или наркодиспансере. Риелторы утверждают, что сам факт постановки на учет не приговор — всё зависит от диагноза. Сделка же потребует дополнительных усилия — сотрудничества с опекуном и органами опеки, медицинским освидетельствованием (желательно со специалистами Института имени В. П. Сербского) и другими. Имейте в виду, что срок действия заключения психиатров — 24 часа. Если речь идет о более легком диагнозе (например, человек когда-то попал на учет с депрессией), то прямо на сделку можно вызвать частного врача, который на месте проведет обследование и выдаст заключение.
Одна из сторон сделки пытается изменить цену в последний момент
Причем это может быть и продавец, и покупатель. Первый может в последний момент поднять цену на миллион, зная, что его квартира очень понравилась покупателю и тот уже продумал ремонт и почти устроил ребенка в школу — и, скорее всего, не захочет отказываться. Второй может затребовать дисконт, зная, что у продавца подгорает альтернативная сделка. Подстраховаться тут, увы, не получится — остается только надеяться на порядочность сторон.
Забыли на сделку…
…что угодно. Это бывает, причем очень часто. Тут и паспорта, и документы на квартиру, и доверенности, и согласия супругов, и разрешения банка, опеки и прочее.
Пишите списки заранее или воспользуйтесь для подсказки этой статьей, чтобы проверить, ничего ли вы не забыли.
Да, перечень получился не маленький. Тем не менее это основные проблемы — зная о них, можно быть готовым к любому развитию событий. Пусть ваша сделка будет как можно более легкой!
Редакция Циан.Журнала благодарит за помощь в подготовке материала старшего юрисконсульта офиса «Измайловский» компании «Миэль» Анастасию Ромашову, руководителя офиса «Митино» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Наталию Борзенкову, президента AREA Николая Винидиктова, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлию Дымову.
