Когда собственник пускает в свой дом арендаторов, он должен быть готов к любым неожиданностям — в том числе неприятным. Минимизировать их помогут психологическая подготовка, очень продуманный договор аренды и избирательность при выборе жильцов (даже если кажется, что сегодняшний рынок не очень-то располагает к разборчивости: заселяйся кто хочет).
Как подготовиться к сдаче квартиры, чтобы не стать жертвой мошенников или обстоятельств:
- Принять тот факт, что в вашем родном доме будут жить посторонние.
- Скрупулезно выбирать арендатора.
- Внимательно составлять и читать подписываемый договор.
- Сделать опись имущества.
- Проверить подлинность паспорта арендатора.
- Платить налоги.
- Застраховать квартиру.
Разберем основные риски по пунктам.
1. Ваш дом никогда не будет прежним
Этот грустный тезис в первую очередь касается того арендодателя, который решил сдавать свое жилье, — не только по праву собственности, но и где он действительно проживал. Главная задача — максимально абстрагироваться от родного дома и привычного уюта.
Придется принять тот факт, что ваши любимые шторы могут кому-то не угодить, на кровати будут скакать чужие дети, а шкаф провезут по бабушкиному паркету, оставляя борозды.
Мнения риелторов по этому поводу расходятся. Одни считают, что во избежание подобных ситуаций квартиру следует регулярно навещать и напоминать жильцам о необходимости бережно относиться к имуществу.
Другие полагают, что уж лучше потом исправить все поломки, чем рисковать потерей арендаторов. Но в главном обе стороны все же сходятся: редкий арендатор относится к своему временному жилью с той степенью аккуратности, которой ждут от него наивные арендодатели.
2. Вам подойдет не каждый арендатор
Даже в кризис не стоит соглашаться на подписание договора с тем арендатором, который при первом знакомстве не внушает доверия. От того, кто будет жить в квартире, зависит ваш досуг на этот период: не исключено, что придется то и дело ездить на разборки с соседями и полицией, чинить сломанную технику и мебель и устранять последствия наводнений. Такие ситуации случаются, хотя и редко.
Риелторы советуют обращать внимание на следующие моменты.
— Внешний вид арендатора и его манера общения: встречайте по одежке, провожайте по уму. Общий неряшливый вид, грубость в разговоре, проявление агрессии и/или отсутствия воспитания — опасные маячки, обещающие проблемы в дальнейшем.
— Платежеспособность: работает ли ваш потенциальный арендатор? Где, кем и как давно? В эпоху перманентного кризиса эти данные могут обнулиться на следующее утро, но выяснить их все равно стоит.
— Готовность к компромиссам: если арендатор готов обсуждать предложенные вами условия договора и не отказывается от них с ходу, это дает надежду на продуктивные переговоры в ситуации, когда что-то пойдет не так.
3. Будьте осторожны: мошенники не дремлют!
История знает 1001 способ обвести вокруг пальца доверчивого арендодателя, так что главный совет — не верьте никому и проверяйте всё много-много раз. Список основных мошеннических крючков:
— Вашу квартиру снимут, а потом пересдадут ее десятку других арендаторов. Сами мошенники при этом успеют набрать задатков и смыться в неизвестном направлении. Чтобы этого не произошло, всегда проверяйте паспорта своих жильцов с помощью сервиса МВД.
— Регистрация жильцов — еще один опасный момент (особенно если речь идет о несовершеннолетних). По возможности избегайте этой процедуры — закон не обязывает собственников прописывать жильцов в своей квартире. Регистрация детей чревата ситуацией, когда родители перестают платить за аренду, но выселить семейство арендодатель может только через суд, а это время, нервы и упущенная выгода. А ведь в этот период можно было спокойно сдавать жилье добропорядочным арендаторам!
— Обращаясь в агентство, будьте бдительны: все оплаты обычно проводятся уже по факту оказания услуг (чаще всего помощь риелтора оплачивает арендатор, но бывает и иначе) — значит, никаких предоплат.
В противном случае есть риск заплатить за невыполненную работу. При подписании договора с риелтором обращайте внимание, о чем в этом договоре идет речь: словосочетание «информационные услуги» часто свидетельствует о том, что всю работу вы будете делать сами, а риелтор лишь будет передавать вам контакты потенциальных квартирантов. Стоит ли игра свеч?
— Подписывая договор, убедитесь, что это именно тот договор, который вы заранее вычитали до последней буквы (совет касается всех экземпляров). Не позволяйте заменять отдельные листы, а если там образовалось много помарок, — перечитывайте их перед подписанием.
Случается, что договор подменяют в последний момент, и собственник соглашается на кабальные условия. Подробно об этом вы узнаете здесь.
Обо всех способах мошенничества с недвижимостью читайте тут.
4. Готовьте договор и опись имущества заранее
Два главных документа для арендодателя — договор аренды и опись имущества.
Договор необходимо подготовить заранее — в качестве основы можно взять наш шаблон и дополнить его своими обстоятельствами и пожеланиями. Продумайте, будете ли вы навещать квартиру, разрешите ли завести квартирантам животных и что будете делать, если к уже одобренным жильцам подселится кто-то еще.
Опись имущества — второй важный документ, который очень пригодится, когда вы будете принимать квартиру при отъезде квартирантов. Прописывать в описи следует не только наименование предмета, но и его характеристики: обязательно указывайте марку и модель бытовой техники. К тому же опись поможет не забыть весь перечень.
5. Платите налоги и спите спокойно
Чем грозит неуплата налогов?
- Налоговая вычислит уклонение от налогов и начислит вам штраф, пени и полную сумму налогов.
- Зная о том, что вы не платите налоги, арендатор может начать вас шантажировать: если не пойдете на его условия, он заявит в налоговую.
- Квартирант может подкинуть проблем и без злого умысла — просто обратится в ФНС за получением налогового вычета (если вы подписываете договор аренды, он вполне имеет на это право).
Напомним, если вы сдаете квартиру, оформив статус самозанятого, налог составит 4%. Более подробно о налогах можно прочитать здесь.
6. Застрахуйте квартиру
Разумеется, квартирант несет ответственность и за пожар, и за потоп. Вот только если эти несчастья все же произойдут, требовать компенсацию, скорее всего, придется через суд. Это время, деньги, простой квартиры и вероятность, что ФНС узнает об уходе от налогов (если вы все же их не платите).
Минимальные страховые риски (от пожара и наводнения) могут обойтись примерно в 1,5 тыс. рублей в месяц, но любая страховая впишет в полис и мебель, и ремонт, и предметы интерьера — за дополнительную плату, конечно.
