Содержание:
Виды разрешенного использования земли
Где можно строить дом для проживания, а где нет?
Можно ли изменить категорию земельного участка и его ВРИ
Зависит ли размер налога от юридического статуса земли?
Что проверить, чтобы не купить кота в мешке
Решили обзавестись земельным участком? Для начала ответьте: зачем он вам нужен? Хотите небольшой домик с банькой и бассейном, чтобы приехать на выходные, прополоть пару грядок и вернуться в город на работу? А может, планируете разводить животных или переселиться всей семьей за город?
Чтобы правильно выбрать участок, нужно знать, какие у них бывают виды разрешенного использования и какие категории. Сложность в том, что статусов у земли достаточно много и, сталкиваясь с этим впервые, в них можно запутаться. Разобраться в терминологии нам помогла Татьяна Ананьева, руководитель отдела продаж загородной недвижимости офиса «Сущевский» агентства «Миэль».
Категории земельных участков крайне важны для собственников и землепользователей. Законодательно они закреплены в статье 7 Земельного кодекса РФ. По сути, именно категория определяет, как мы можем использовать земельный участок.
Всего существует семь таких категорий:
- Земли сельскохозяйственного назначения.
- Земли населенных пунктов.
- Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
- Земли особо охраняемых территорий и объектов.
- Земли лесного фонда.
- Земли водного фонда.
- Земли запаса.
Использование земли не в соответствии с категорией — административное правонарушение, которое карается штрафом. Его размер определяется как процент от кадастровой стоимости участка. Для физлиц он может составить от 0,5 до 1%, но не менее 10 тыс. рублей.
Если кадастровая стоимость земли не определена, размер взыскания составит от 10 до 20 тыс. рублей. При этом гражданин будет обязан устранить нарушение. Если этого не сделать и продолжать нецелевое использование участка, землю вообще могут изъять.
Наибольший интерес для тех, кто собирается покупать участок, представляют:
- земли населенных пунктов — это участки, которые можно использовать для застройки и развития поселений;
- земли сельскохозяйственного назначения, на которых можно вести сельское хозяйство, строить здания и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции.
Виды разрешенного использования земли
Вид разрешенного использования (ВРИ) — характеристика земельного участка, предписывающая, как этот участок можно эксплуатировать и что на нем можно строить. Их также несколько.
1. ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Этот ВРИ предусматривает размещение жилого дома, отвечающего следующим параметрам:
- отдельно стоящее здание не выше трех этажей (включая подземные);
- высотой не более 20 м;
- состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования (т. е. где можно жить и удовлетворять все бытовые потребности);
- не разделенное на самостоятельные объекты недвижимости.
А еще на землях ИЖС можно выращивать сельскохозяйственные культуры, возводить гаражи и хозяйственные постройки
2. ЛПХ (личное подсобное хозяйство) на приусадебном земельном участке (то есть на землях населенных пунктов) — этот вид использования предполагает размещение жилого дома, производство сельскохозяйственной продукции, строительство гаража и других вспомогательных сооружений.
Кроме того, на землях ЛПХ можно содержать сельскохозяйственных животных
Объясним на примере. Многоквартирные и индивидуальные жилые дома строятся на землях одной и той же категории — «Земли населенных пунктов», но вид разрешенного использования для них будет разный.
Для первых это будет «Многоэтажная жилая застройка», а для вторых — «Индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС). По сути, категория земельного участка в общих чертах определяет, в какой сфере он используется. Но что конкретно мы можем делать на этом участке, указывает его вид разрешенного использования.
3. Ведение садоводства или огородничества. На землях с таким ВРИ предполагается выращивание (в том числе на сельскохозяйственных угодьях) плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур. Именно на землях с этим ВРИ чаще всего и организуются популярные у дачников объединения:
- СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) — организационно-правовая форма юридического лица, которое управляет объединением. Проще говоря, это способ юридически оформить такой добровольный союз собственников земельных участков. При этом управлять объединением помогает избранный председатель или нанятая собственниками управляющая компания.
- ДНП (дачное некоммерческое партнерство). Еще одна организационно-правовая форма юридического лица. Важное отличие от СНТ заключается в том, что в садоводческом товариществе упор должен делаться на садоводстве и огородничестве, а в ДНП — еще и на отдыхе. Грядок в ДНП может и не быть, но обязательно должны быть домики для восстановления сил после напряженных рабочих будней.
Между собой СНТ и ДНП отличаются правом собственности на общие дороги, коммуникации и прочее: у СНТ это право принадлежит самим участникам товарищества, а в ДНП — юрлицу, в которое они объединились.
В прошлом ДНП и СНТ обычно создавались на земле с ВРИ «под дачное строительство». Сейчас такого вида использования уже не существует, хотя в старых документах он еще встречается.
Узнать, какой у земли ВРИ, можно, посмотрев публичную кадастровую карту или заказав выписку из Росреестра (смотрите дополнительные характеристики участка).
При выборе загородного дома на Циан информацию о ВРИ участка можно найти в карточке объявления.
А еще вы можете настроить выдачу объявлений с желаемым ВРИ земли при помощи поисковых фильтров.
Где можно строить дом для проживания, а где нет?
Отвечаем в таблице:
| Вид участка | Что можно делать на земле | Что можно строить |
| Сельскохозяйственное использование | Вести сельское хозяйство (растениеводство, животноводство, пчеловодство, рыбоводство, питомники, сенокошение, выпас животных и др.) | Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции |
| Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках | Производить сельхозпродукцию | Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для ведения личного подсобного хозяйства на приусадебном участке |
| Для индивидуального жилищного строительства | Выращивать ягоды, овощи, фрукты | Можно — жилые дома, гаражи, подсобные сооружения |
| Для ведения личного подсобного хозяйства | Производить сельхозпродукцию и содержать животных | Можно – жилые дома, гаражи, подсобные сооружения |
| Ведение огородничества | Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды | Нельзя — жилые дома. Можно — хозпостройки для хранения инвентаря и урожая |
| Ведение садоводства | Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды | Можно — жилые дома, садовые (не для постоянного проживания), гаражи, хозпостройки |
По данным Циан.Журнала
Что будет, если нарушить предписание, которое диктуется ВРИ? Например, построить пятиэтажный дом на участке для ИЖС?
Если вы выйдете за пределы допустимого, это грозит таким же штрафом, как нарушение ограничений, установленных категорией земель, а участок нужно будет привести в соответствие с видом разрешенного использования, вплоть до сноса самовольных построек.
Можно ли изменить категорию земельного участка и его ВРИ
Можно, но это будет непросто, так как возможности обычных землепользователей влиять на ситуацию довольно скромны.
Софья Волкова, юрист адвокатского бюро Asterisk:
«Категория земельного участка — это довольно постоянная величина и изменить ее крайне сложно. Для этого нужно весомое обоснование, и чаще всего им служит рост городов и потребности вести застройку. В основном такая трансформация происходит с сельхозземлями и промзонами, а занимаются изменением категорий крупные организации — например строительные компании».
Изменить ВРИ гораздо проще. Для этого надо подготовить пакет документов на участок и подать прошение в орган местного самоуправления. Более подробную инструкцию можно узнать на сайте Росреестра.
Вот несколько важных моментов:
- Процесс регулируется правилами землепользования и застройки для конкретного муниципального образования.
- Можно установить для участка один или даже несколько ВРИ: основных, вспомогательных и условно разрешенных.
- Основной или вспомогательный ВРИ можно выбрать из предусмотренных градостроительным зонированием конкретной территории; при этом владелец земельного участка не должен ничего ни с кем согласовывать.
- Основной и вспомогательный виды использования участка можно изменить самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.
- Чтобы выбрать условно разрешенный вид использования, нужно пройти через процедуру публичных слушаний. А его изменение возможно только с разрешения органа местного самоуправления. Глава администрации принимает решение с учетом результатов общественных обсуждений или публичных слушаний.
Основной или условно разрешенный ВРИ земельного участка считается выбранным со дня внесения сведений о нем в ЕГРН. Вносить в реестр недвижимости сведения о вспомогательных видах ВРИ участка не требуется.
Если вы решили изменить ВРИ на тот, который предусматривает жилую застройку (индивидуальную, малоэтажную многоквартирную), придется оплатить эту процедуру.
Формулы для расчета такой платы отличаются в разных регионах.
В Москве, например, применяется следующая:
РП = Ст × (КС2 — КС1)
Здесь:
РП — размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка;
Ст — ставка для расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (измеряется в процентах, устанавливается регионом; ставки для Москвы указаны в приложении № 2 к постановлению правительства Московской области от 30.12.14 № 1165/52);
КС1 — кадастровая стоимость земельного участка на дату подачи собственником заявления о получении расчета;
КС2 — кадастровая стоимость земельного участка с измененным видом разрешенного использования.
Татьяна Ананьева, руководитель отдела продаж загородной недвижимости офиса «Сущевский» агентства «Миэль».
Статусы земельных участков
Статус земельного участка — это характеристика, которая нужна для актуализации сведений о земле. Грубо говоря, это описание того, что в юридическом смысле происходит с участком прямо сейчас: есть ли у него кадастровый номер и собственник, определены ли его границы и т. д.
«В большей степени статус имеет значение для технических специалистов, которые ведут кадастровый учет, а не для землепользователей, — объясняет Софья Волкова. — Если вы уже зарегистрировали свое право собственности на участок и проверили, что оно отражено в выписке из ЕГРН, то больше знание о статусе вашего участка вам не пригодится».
По статусу участки бывают:
- Ранее учтенными. Это объекты, которые либо были учтены до 1 марта 2008 года, либо не были учтены, но права на них зарегистрированы, не прекращены и эти участки имеют условный номер.
Условный номер объекта недвижимости — это форма его учета, которая применялась в России до принятия закона о государственном земельном кадастре в 2000 году. Он представлял собой порядковый номер из 16–18 знаков, который объектам присваивали для учета. По сути, условный номер по старыми законам — это то же самое, что и кадастровый по новым.
- Актуальными. Такой статус присваивается всем участкам, которые поставлены на кадастровый учет после 1 января 2017 года.
- Временными. Этот статус присваивается земельным участкам, которые поставлены на кадастровый учет до 1 января 2017 года и права на которые не зарегистрированы.
Если земельный участок имеет временный статус, то для изменения его на актуальный нужно было до 1 марта 2022 года зарегистрировать право собственности на него или договор его аренды/безвозмездного пользования (если участок находится в государственной или муниципальной собственности). Если вы этого не сделали, участок по общему правилу должны были снять с кадастрового учета.
- Архивными. Если право на земельный участок не было зарегистрировано до 1 марта 2022 года, то он исключается из ЕГРН, а статус записи о нем изменяется на «архивный».
Статус земельного участка для собственников важен еще и потому, что содержание его в порядке в юридическом смысле этого слова в дальнейшем облегчает распоряжение землей. Участок, на котором проведено межевание, определены границы и зарегистрировано право собственности, можно легко продать или передать по наследству. Если же этого не сделать, при проведении сделки, скорее всего, возникнут проблемы.
Зависит ли размер налога от юридического статуса земли?
Земельный налог платят только собственники участков. Если земля находится в государственной собственности, а вы ее только арендуете, то платить его не нужно.
Размер налога зависит от двух факторов: его кадастровой стоимости и категории, которая определяет налоговую ставку. Для сельскохозяйственных, занятых жильем и объектами инженерной инфраструктуры, приобретенных для жилищного строительства, задействованных в обороне, безопасности и таможенной деятельности земель ставка налога составит 0,3% кадастровой стоимости, а для всех остальных земель — 1,5%.
Софья Волкова, юрист адвокатского бюро Asterisk:
«В последние годы многие жалуются на увеличение земельного налога. Это связано с ростом кадастровой стоимости объектов недвижимости, что произошло после ее масштабного общероссийского пересмотра в 2022 году, — объясняет юрист Софья Волкова. — Такой резкий скачок кадастровой стоимости связан с изменением методики его расчета. Ведутся споры о необходимости эту методику изменить, но для конкретного землепользователя сейчас путь только один — пересматривать кадастровую стоимость через суд».
Что проверить, чтобы не купить кота в мешке
Вместе с Марией Архиповой, председателем Ассоциации адвокатов России за права человека, Циан.Журнал составил список подводных камней, которые могут встретиться на пути любого добропорядочного загородного жителя.
Вот о чем стоит позаботиться заранее (например, обратившись в отдел архитектуры местной администрации):
- Если рядом проходит дорога, есть водоем или лесной участок, необходимо уточнить план градостроительства. Так вы избавите себя от покупки земли, на которой собираются делать прокол для вывода сточных вод, вырубать лес для строительства объектов ЖКХ или прокладывать трассу (это популярное решение на дешевых сельскохозяйственных землях, где часто строится и жилье).
- Можно прояснить риски строительства АЗС, магазинов, гостиниц или, например, кладбища — очень часто вдоль уже существующего шоссе отложены промышленные земли, так что такой вариант тоже возможен. Наличие жилых домов со всех сторон — не препятствие, если такая деятельность разрешена на конкретном участке. Промышленные резервные земли могут стать новой полосой существующего шоссе через пять лет — кроме как в местном отделе архитектуры, вы об этом, скорее всего, нигде не узнаете.
- Узнайте, какие коммуникации проходят по вашей земле, — кабель связи или газовая труба могут пролегать прямо под вашим участком. Если это так, то надо понимать, что низкая цена участка, скорее всего, связана с регулярными визитами специальных служб. Тогда придется заранее подумать о сервитуте и сразу оформить право пользования такой землей.
- Встречается интересная практика и с шумовой зоной: два участка могут соседствовать, но на одном будут действовать существенные ограничения на строительство, а на другом — нет.
- Важно помнить, что часто землю для ИЖС пытаются использовать для промышленных объектов. Это нецелевое использование, поэтому при появлении на таком участке условного шиномонтажа или мебельной фабрики смело обращайтесь в прокуратуру и в судебном порядке требуйте компенсацию.
Отдельный повод насторожиться — если на предложенный участок выставлена низкая цена, но сама земля и район при этом кажутся идеальными.
«Чаще всего такой участок невозможно оформить или по его использованию существуют серьезные ограничения. Например, в СНТ по Щелковскому направлению продавали участки по привлекательной цене. Позже выяснилось: продавалась земля, принадлежащая водоканалу. Покупать участок в надежде, что именно вам все-таки удастся его оформить, не стоит, если только вы не уверены на 100% в своих аргументах и документах при всех прочих негативных обстоятельствах», — предостерегает Мария Архипова.
Собираетесь купить земельный участок, дачу или дом за городом? На Циан есть подходящие вам варианты!
