«Летом не хватало рабочих рук»
— Многие риэлторы отмечали этим летом вместо традиционного затишья повышенный спрос на жилье. Каким было лето для вашей компании?
— Лето у нас выдалось очень активным, даже не хватало рабочих рук. Клиентов было так много, что нам пришлось пожертвовать отпусками. Конечно, это хорошо: весной из-за пандемии нам приходилось работать в ограниченном режиме. По сравнению с летом прошлого года наши показатели выше примерно на 50%. Около 85% сделок проходит с привлечением ипотеки.
— Какие льготные ипотечные программы наиболее популярны?
— В первую очередь это «Победа над формальностями» ВТБ, еще востребована, конечно, «Молодая семья» от Сбербанка. Также у нас популярна электронная регистрация ипотеки, которая снижает ставку на 0,3% (тоже от Сбербанка). Ипотека с господдержкой на новостройки под 6,5% в Подмосковье востребована в районах, расположенных ближе к Москве. А у нас, чуть дальше, не так много застройщиков, работающих по этой госпрограмме. И список компаний-застройщиков не очень разнообразен.
— Как решается проблема с недобросовестными застройщиками?
— Власти создали специальные комиссии, в городских администрациях регулярно проходят заседания. Так, у нас в Раменском не так давно заменили крупного застройщика — пришла другая компания, которая завершает строительство домов, доводит до ума коммуникации, сдает корпуса в эксплуатацию.
У нас был девелопер, занимавшийся малоэтажным строительством, планировалось построить целый район трех- и четырехэтажных домов. По этому проекту оказалось много обманутых дольщиков, они борются за свои права, выходят с пикетами. Эта проблема также решается с помощью администрации города и Московской области, дольщикам компенсируют их затраты. Кто-то получает компенсацию землей, кто-то — квадратными метрами в новостройках других городов.
— Раз новостроек не слишком много, внимание риэлторов сосредоточено в основном на вторичном рынке?
— Жилья возводится достаточно, но застройщики предпочитают не заключать эксклюзивные договоры о продажах с риэлторскими компаниями — у них свои офисы продаж. Когда наши клиенты хотят купить квартиру именно в новостройке, мы работаем по договору на подбор объекта, приводим клиента к застройщику. Сделок по новостройкам у нас действительно мало, в основном занимаемся вторичным и загородным рынком.
«Стоимость загородных домов сравнялась с ценой квартир»
— Самоизоляция разбудила загородный рынок: сделки как по продаже, так и по аренде выросли в разы. Насколько выросло число покупателей?
— Рост спроса на загородную недвижимость начался еще до карантина. Нестабильная ситуация на финансовом рынке привела к тому, что приобретение недвижимости, в том числе и загородной, превратилось в способ спасти свои сбережения. С увеличением числа заболевших и закрытием границ многие начали искать дома и дачи в аренду, часть клиентов рассматривала и варианты приобретения загородного дома. Загородные объекты для аренды закончились очень быстро. Начали раскупаться дачи — быстрее всего уходили недорогие объекты.
Дом, за который в прошлом году хозяева просили 1,5 млн рублей, этой весной было реально купить за 1 млн. Дачу, ранее продававшуюся за 1,2 млн рублей, теперь удалось бы купить за 800 тыс. рублей. Конечно, по большей части это объекты, которые уже мало использовались хозяевами: выросли внуки, на дачу ездить некому.
В радиусе от 40 до 100 км от Москвы те дачные участки по 6 соток, которые в прошлом году продавались по 600–700 тыс., в этом можно было приобрести по 350 тыс. рублей.
Стоимость загородных домов сравнялась с ценой городских квартир бизнес- и комфорт-класса (элитного жилья у нас почти нет). Если девелопер построит новый загородный дом площадью от 110 до 140 кв. м, например, где-то в районе Гжели (жилой массив, состоящий из деревень и дачных поселков), его цена составит от 3,5 до 5 млн рублей. Дом будет полностью готов к проживанию, с подведенными автономными коммуникациями. А двухкомнатная квартира в городе обойдется в сумму от 5 до 6,5 млн рублей.
При таком уровне цен многие выбирают дом. Сейчас в каждой семье несколько машин, поэтому отвезти утром ребенка из загородного дома в школу или детсад не проблема. Инфраструктура у нас развита, школы и фельдшерские пункты доступны. В этом году покупателей загородных домов было примерно на 35% больше, чем в прошлом. Это очень серьезный рост.
Квартиры для переселенцев и студентов
— При таком спросе на загородном рынке еще что-нибудь осталось?
— Пока раскупили не все, но только потому, что у нас очень много развивающихся молодых поселков. Дом в загородном поселке с пропиской — сегодня самый востребованный формат. Кстати, в таких поселках живет много москвичей, северян — переселенцев из Норильска, Сургута, Красноярска. Мы работаем с тремя застройщиками на загородном рынке, поэтому предлагаем покупателям дома разных ценовых сегментов — от эконом- до бизнес-класса.
— Что чаще покупают приезжие — дома или квартиры?
— Чаще покупают квартиры в уже введенных в эксплуатацию новостройках либо в построенных и ждущих приемки домах. Людям важно приехать и посмотреть на свою будущую квартиру.
Еще одна категория клиентов — родители, которые приобретают квартиры для детей-студентов, учащихся в Москве. Такие клиенты выбирают ближнее Подмосковье: Раменское, Жуковский, Электросталь, Люберцы, Балашиху, Мытищи.
Главный критерий — чтобы было удобно добираться до Москвы. Разумеется, покупатели обращают внимание и на ликвидность такого жилья, чтобы после окончания учебы был шанс его быстро продать, если выпускник решит уехать работать в родной город, либо, если он останется работать здесь, улучшить жилищные условия, продав однокомнатную квартиру и купив двухкомнатную.
— Во сколько обойдется такая студенческая квартира?
— Однокомнатная квартира в Люберцах, Жулебино стоит от 4,5 млн рублей. Для детей-студентов родители покупают вторичное жилье, потому что на ремонт новостройки у них нет времени. Чуть подальше, в Раменском, приличную «однушку», расположенную недалеко от железнодорожной станции, можно подобрать примерно за 4 млн рублей.
— А студии пользуются спросом?
— В Раменском есть девелоперы, которые строят в том числе и студии. Но стоимость малюсенькой студии без отделки почти равна цене хрущевки в обжитом районе, а после ремонта — и подавно. И людям это невыгодно. Да и районы, где находятся студии, не очень удачные. Иногда нас просят найти студию в Москве, но там за 4 млн рублей получится купить совсем маленькую студию, в новом районе на окраине, с непростой транспортной доступностью.
Поэтому люди чаще предпочитают полноценную квартиру в одном из ближайших к Москве городов с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.
— Как различаются цены на первичном и вторичном рынке?
— Трехкомнатная квартира в бетонной коробке и совсем без отделки площадью примерно 85 кв. м стоит 5,6–5,9 млн рублей. В ее ремонт предстоит вложить еще как минимум 25% стоимости жилья, а еще нужно будет купить мебель. Квартира того же метража с полной отделкой и мебелью, построенная лет 10 назад, обойдется примерно в 7,5 млн.
Квартира под чистовую отделку площадью 65 кв. м будет стоить от 6,5 млн, то есть новое жилье стоит примерно 100 тыс. рублей за 1 кв. м. При этом трехкомнатную квартиру в хрущевке площадью 57 кв. м реально купить примерно за 4,2 млн рублей — разница ощутима. Но многое решает выбор района.
«В Раменском потребности сносить одно и строить на этом месте другое пока нет»
— Есть ли у вас ветхое жилье?
— Расселение оставшегося ветхого жилья проходит в плановом режиме. Процесс приостанавливался только во время кризисов. Застройщик, получивший землю, расселяет жителей, потом сносит дома.
— Обсуждается ли применение столичного опыта реновации?
— Говорят о том, что реновация придет и в Подмосковье. Но в Москве реновация подразумевает после сноса пятиэтажек новое использование районов, интересных девелоперам.
Я не слишком оптимистична — мне кажется, что в Раменском мало какой район способен заинтересовать девелоперов и пойти под реновацию. Городу есть куда расти, интенсивно идет малоэтажная застройка, развивается инфраструктура — потребности сносить одно и строить на этом месте другое пока нет.
Раменское — очень зеленый город. К нам часто обращаются покупатели, у которых хватает денег только на квартиру в Раменском, но, посмотрев город, они покупают жилье уже по другой причине: он им нравится.
— Как меняются требования покупателей к жилью?
— Во-первых, люди чаще выбирают загородное жилье. Во-вторых, увеличился спрос на квартиры с ремонтом и мебелью. Клиенты просят нас искать квартиры с большими кухнями или лоджиями — не исключено, как раз для того, чтобы обустроить там рабочее место, если придется работать на удаленке. Еще теперь больше длинных альтернативных сделок, как в самом начале моей карьеры 25 лет назад.
— Какие услуги вашего агентства помимо брокерских наиболее востребованы?
— Очень востребованы юридические услуги. Наши юристы часто представляют интересы клиентов в суде по разделам имущества, разводам, при оформлении права собственности. Есть большой спрос на услугу «ипотечный брокеридж». Более половины сотрудников нашего агентства являются специалистами в области ипотечных сделок. Я постоянно бесплатно консультирую население по вопросам, касающимся недвижимости.
«Обществу не хватает человечности и порядочности, остальному можно научить»
— В прошлом году у российских агентов по недвижимости появился стандарт профессиональной деятельности. Как это изменило (или изменит) ситуацию на рынке недвижимости?
— Я являюсь одним из разработчиков стандарта, руководителем направления «Недвижимость» Фонда развития профессиональных квалификаций Торгово-промышленной палаты РФ. Занимаюсь этой деятельностью уже четвертый год. Параллельно с работой над профстандартом мы разрабатывали образовательную программу, которая направлена на повышение профессионализма участников рынка недвижимости.
Уже начали проводить обучение по квалификации «Агент по операциям с недвижимостью». Следующую квалификацию — «Эксперт по операциям с недвижимостью» — будем внедрять в ближайшее время. Важное отличие и конкурентное преимущество нашей программы: после обучения студенты сдают экзамен по форме независимой оценки квалификации и получают свидетельство государственного образца с внесением данных в Федеральный реестр Национального агентства развития квалификации и реестр Торгово-промышленной палаты РФ.
Наша образовательная программа построена по академическому принципу. Мы пригласили уважаемых педагогов, известных на российском и зарубежном рынке недвижимости. Аналога нашей программе в России до сих пор не было. За многие годы мы привыкли, что профессиональное обучение риэлтора — это коучинг. Честно говоря, это привело к тому, что мы получили рынок неучей.
Молодые риэлторы пока не готовы к тому, что им придется потратить на обучение несколько недель, они считают, что и нескольких тренингов хватит.
Поэтому нам сложно внедрять программу быстрыми темпами. Пандемия замедлила нашу работу — пришлось переводить обучение в дистанционный формат, это оказалось непросто. Но тем не менее мы движемся вперед.
— Что должен уметь современный риэлтор? Каких знаний и навыков ему не хватает?
— Всему обществу сегодня не хватает человечности, порядочности, честности. Что касается агентов по недвижимости: риэлтор не должен быть роботом, не должен разговаривать с клиентом заученными фразами, как машина. Мы должны вникать в проблемы обратившегося к нам человека.
Если мы не будем знать, почему клиент переезжает в другой город, продает или покупает квартиру, не удастся оказать ему качественную услугу. Агент должен быть своего рода психологом. Не каждому под силу быть специалистом по операциям с недвижимостью — необходимо проникнуться проблемой клиента, чтобы ее решить. И если в агенте есть эти заложенные с рождения качества, уверена, что всему остальному можно научить.
