Модератором мероприятия выступила Валерия Мозганова, руководитель отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM.

Девелоперы в новой реальности

Геополитические события в стране с конца февраля стимулировали спрос на рынке жилья, особенно первичном. Количество сделок в I квартале 2022 года сопоставимо с самыми активными периодами двух пандемийных лет. Но реальную ситуацию на сегодняшнем рынке покажут итоги апреля, уверен Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.

Те, кто хотел сохранить сбережения в недвижимости, сделали это в марте, и спрос в апреле заметно снизился. Сегодняшние сделки идут по новым ипотечным ставкам и в новых условиях для застройщиков, которые вынуждены оперативно решать вопросы импортозамещения. Впрочем, в строительной отрасли это сделать куда проще, чем в других отраслях.

Искать замену пришлось некоторым отделочным материалам и инженерии для проектов бизнес-класса, отмечает Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК. Остальные материалы (это около 80–90%) производятся в России, застройщик закупает отечественное.

«Основные страны, с которыми сегодня налаживаем сотрудничество, это Турция и Китай. Мы уже провели около 300 переговоров, поскольку времени ждать, вернутся ли на рынок европейские поставщики, нет: нам надо выполнять обязательства перед дольщиками», — объясняет Ольга Тумайкина. Она добавляет, что представление о китайской продукции как о некачественной сильно устарело: китайские товары в последнее время перестали уступать европейским — застройщику удается находить материалы высокого качества.

Квартиры с отделкой взяли паузу

В последнее время застройщики стали исключать из своих предложений опцию полной отделки. Виной здесь прежде всего логистические сложности: если для отделки нужны материалы из-за рубежа, не всегда получается их быстро ввезти.

Если же для отделки используются материалы, производимые в России (как, например, в проектах комфорт-класса ГК ФСК), то застройщики взяли короткую паузу, чтобы пересчитать прайс.

Что касается этой опции в бизнес-классе, то предложение полной отделки вернется в этот сегмент чуть позже: застройщикам понадобится больше времени на поиск материалов и оценку спроса. Стоимость отделки растет, будет ли она востребована в прежнем объеме, пока непонятно.

Льготная ипотека продлена

Льготная ипотека, которая действует до 1 июля 2022 года, будет продлена, а ее условия точно не станут хуже: такое мнение высказал Алексей Попов на вебинаре, который состоялся 22 апреля. Высока вероятность того, что они, наоборот, будут смягчены (так и произошло: 25 апреля президент РФ Владимир Путин предложил снизить ставку по льготной ипотеке с 12 до 9%, кредиты по такой ставке начнут выдавать в ближайшее время, саму программу продлили до конца года. — Прим. ред.). Более того, все последние месяцы ставка по льготной ипотеке активно субсидировалась застройщиками, и эта тенденция продолжится.

Согласна с этим и Ольга Тумайкина: базовая ставка по льготной ипотеке комфортна с точки зрения размера ключевой, но подходит не всем покупателям. Поэтому ГК ФСК дополнительно субсидирует эту ставку и предлагает клиентам ипотеку под 4,44% годовых.

Продолжает действовать и семейная ипотека. Обе программы охватывают в Москве рынок комфорт-класса, поскольку размер кредита ограничен 12 млн рублей. 

Для покупки жилья бизнес-класса такой суммы кредита недостаточно: при средней стоимости квартиры 25–30 млн рублей мало кто имеет первоначальный взнос в размере половины стоимости жилья. Поэтому льготные программы по-прежнему останутся актуальными именно для массового рынка.

Впрочем, уже сегодня ведутся разговоры о введении комбинированной ипотеки, при которой ставку по кредиту до 12 млн рублей субсидирует государство, ставку на остальную сумму — застройщик. По мнению Ольги Тумайкиной, такое решение может быть принято вскоре на законодательном уровне.

Какими будут новые проекты?

В связи с кризисом у покупателей много опасений: не встанут ли стройки, сохранится ли на прежнем уровне качество строительства и будут ли девелоперы начинать новые проекты?

Пока вывод новых проектов на рынок и в продажу действительно замедлился, констатирует Алексей Попов. Но все текущие стройки ведутся, а предложения достаточно на большинстве региональных рынков. «Даже если предположить, что сейчас никто из застройщиков не будет выводить новые проекты, оставшихся объемов хватит на два года продаж темпами 2021 года», — успокаивает эксперт.

Спрос на новостройки тоже сохранится: обеспеченность квадратными метрами в России низкая, а степень износа вторичного фонда высокая. Поэтому вкладывать средства в недвижимость россияне будут как для собственного проживания, так и с инвестиционной целью.

Что касается опасений в части качества новых проектов, то и здесь эксперты не видят повода для переживаний. Площадь квартир может стать чуть меньше, но это тренд, который наблюдается на рынке уже давно. Да, застройщики могут экономить на мойках для собак или ставить более простые спортивные площадки, но это не самый плохой вариант развития событий, учитывая те вводные, которые сегодня предлагает экономика.

Застройщики, реализующие крупные проекты, и вовсе не могут себе позволить снижать качество новых корпусов и очередей, убеждена Ольга Тумайкина. В рамках одного проекта нужно удерживать качество: ситуация, когда первые очереди были красивыми, с богатой инфраструктурой, а новые — упрощенный «эконом», недопустима даже с учетом снижения покупательной способности.

«Что касается благоустройства, мест общего пользования, то затраты на их создание не дают большую нагрузку на стоимость квадратного метра продаваемого жилья. Поэтому жертвовать ими во имя экономии стоит в последнюю очередь», — полагает Ольга Тумайкина.

Прогнозы: цены, спрос, предложение

Несмотря на снижение реальных доходов населения, предпосылок к снижению стоимости квадратного метра пока нет. Себестоимость строительства растет: даже у материалов российского производства есть комплектующие, которые закупаются за рубежом. А проектное финансирование банка ограничивает застройщика в проявлении свободы установки цен, но позволяет ему не зависеть от продаж. Всё это ведет к росту цен на жилье, который по итогу 2022 года будет сопоставим с ростом инфляции, прогнозирует Алексей Попов.

К концу года спрос и количество сделок значительно снизятся, при этом доля ипотечных сделок сохранится на прежнем уровне — около 65% по рынку в целом. Но фактически это снижение вернет продажи на допандемийный уровень: не стоит забывать, что последние два года были самыми активными за всю историю рынка жилья.