В 1990 году, еще при Советском Союзе, я обзавелся машиной и сразу купил гараж: времена были беспокойные и держать технику на улице было небезопасно. К тому же зимы в Екатеринбурге и сейчас не особо располагают к хранению автотранспорта под открытым небом, а тридцать с лишним лет назад они были еще суровее.
Купленный мною капитальный бокс стоял в ряду таких же боксов, то есть имел общие стены, крышу и фундамент с другими гаражами, отапливался и был подключен к электросети и водопроводу.
Мой ряд боксов и такой же соседний входили в один гаражно-строительный кооператив (ГСК). Была при Союзе такая организационная форма, позволявшая гражданам сначала построить себе гаражи, а потом ими пользоваться.
Говоря современным языком, кооператив был юридическим лицом, с которым потом заключали договоры на подключение к ресурсоснабжающим организациям, а его участники регулярно сдавали казначею членские взносы на оплату тепла и электричества, чистку подъездной дороги, установку ворот на въезде и т. п.
Земля, на которой построили гаражи, принадлежала «Уральскому заводу тяжелого машиностроения», более известному как Уралмаш и начинавшемуся практически за нашим забором. Участок кооперативу выделили на условиях безвозмездной аренды сроком на 50 лет.
К тому моменту, когда я купил гараж, все уже было построено, никаких вопросов по земле не возникало и, казалось, возникнуть не могло. Практически все члены ГСК были работниками того же Уралмаша и рассуждали в ключе «выйдет срок — договоримся». А идея о том, что огромный завод может куда-то деться, даже в голову никому не приходила.
Покупка гаража в далеком «тогда»
Покупка гаража и попутное мое вступление в члены ГСК прошли следующим образом: после передачи денег мы с продавцом пришли в горисполком (орган исполнительной власти во времена СССР. — Прим. ред.), где в кабинете без таблички, уточнив у бывшего владельца, точно ли он продает мне бокс, задумчивый человек раскрыл большую амбарную книгу, вычеркнул оттуда фамилию продавца и вписал рядом мою.
Точно такое же действие он совершил в книжке члена ГСК, напоминающей небольшой блокнот. Кроме ФИО, в ней был указан номер гаража и отмечалась уплата взносов. На этом процедура передачи права собственности на объект закончилась.
Письменный договор с продавцом мы не заключали, обговорив все на словах. Он только написал расписку, что получил такую-то сумму денег за продажу гаражного бокса номер такой-то, сходил со мной в горисполком, отдал ключи, книжку об уплате взносов и представил меня председателю ГСК как нового владельца.
Все поменялось. Как быть дальше?
К началу XXI века наш кооператив подошел в том же статусе — ГСК. Только вот тот, советский, завод как юридическое лицо прекратил свое существование, разделившись на разные предприятия. Однако договоренности о земле и о подключении к сетям, раньше принадлежавшим Уралмашу, продолжали действовать и даже были переоформлены на организации-правопреемники. Это существенная деталь, впоследствии очень облегчившая «амнистирование».
В середине 2000-х, после вступления в силу нового Градостроительного кодекса РФ, на общих собраниях ГСК стал периодически подниматься вопрос об узаконивании права на гаражи.
Толком объяснить, как должна проходить эта процедура, никто не мог: по одним сведениям, требовалось подать некую «коллективную заявку», по другим — каждый мог сделать это сам.
Земля во всех версиях все равно оставалась в собственности муниципалитета (к тому времени участок передали ему) и была бы арендуемой. Дело осложнялось еще и тем, что многие владельцы годами не появлялись ни в гаражах вообще, ни на собраниях в частности, а если и появлялись, то разговаривать о чем-то серьезном отказывались.
Фактически из каких-либо документов у большинства членов кооператива на руках имелись только те самые похожие на блокнот книжечки с фамилией и номером бокса, а также квитанции с печатью ГСК, подтверждающие оплату взносов.
Некоторые владельцы все-таки пытались зарегистрировать право собственности на свои гаражи. Как правило, они останавливались еще на стадии первичного сбора документов, когда с них просили, например, бумаги, подтверждающие вступление в кооператив (обычно это протокол собрания и квитанция о выплате паевого взноса), или что-то, удостоверяющее факт приобретения бокса у первого владельца (расписку, договор купли продажи и т. п.).
Как правило, оказывалось, что документов либо нет в том виде, какой требуют в органах регистрации, либо что они утеряны за давностью лет. Например, я благополучно куда-то прибрал расписку о передаче денег прежнему владельцу, да так и не смог ее найти, а договор мы с ним не заключали. В итоге до 2022 года в нашем ГСК этот квест до конца не прошел никто.
Закон о гаражной амнистии. Какие гаражи подпадают под его действие
В конце 2021 года я впервые услышал о «гаражной амнистии», которая вроде бы предлагала упрощенную регистрацию права собственности на гараж и землю под ним. Мне попал в руки буклет Росреестра, где разъяснялось, какие объекты подпадают под амнистию и каков порядок действий.
Закон о «гаражной амнистии» вступил в силу 1 сентября 2021 года. Благодаря ему можно упрощенно оформить право собственности на землю под гаражом. Собственник получает участок бесплатно — оформляет на свое имя или становится арендатором. Гаражная амнистия действует с 1 сентября 2021 года по 1 сентября 2026 года.
Как я понял из разъяснений, сам по себе гараж может быть как движимым, так и недвижимым имуществом. Определяется это связью постройки с землей. Если это железный бокс типа ракушки, который можно поднять и перевезти, то зарегистрировать его в Росреестре не получится. Договор купли-продажи в этом случае составляется в простой письменной форме, а права на землю не возникает.
Но если строение имеет прочную связь с землей и переместить его невозможно, то есть это бокс, который в обиходе называют капитальным гаражом, то его определяют как недвижимое имущество. Такой гараж уже подлежит регистрации и должен быть внесен в реестр.
В разъяснении также уточнялось, что гараж может стоять в одном ряду с другими и иметь с ними общие стены и крышу. Построено все это может быть не позднее 2004 года. А еще гараж не должен быть признан самовольной постройкой.
В том же буклете указывались обстоятельства, которые не помешают оформить гараж.
Например:
- что земля под ним не оформлена и предоставлялась ранее на основании бессрочного пользования или в аренду;
- что гаражный кооператив, членом которого вы были, может уже и не существовать;
- что гараж раньше принадлежал умершему близком родственнику и т. д.
Получалось, что «гаражная амнистия» — подходящий для меня способ легализовать гараж и получить на руки нормальные документы о праве собственности. Ведь если бы я захотел, например, его продать или подарить, то было непонятно, как это делать, имея на руках только членскую книжку. Тем более было неясно, в каком юридическом статусе существует наш ГСК и существует ли он вообще.
Статус земли — это важно
Оставался еще невыясненным вопрос со статусом земли, на которой стоит кооператив. Раз гаражный бокс капитальный, то он связан с участком, на котором находится, и земля также подлежит госрегистрации: либо переходит в собственность владельца бокса, либо дальше арендуется им на каких-то условиях.
Исходя из разъяснений, требовалось, чтобы земельный участок под ГСК был образован, а его границы – уточнены. Все эти слова мало что мне говорили, но я вспомнил, что есть такая полезная вещь, как публичная кадастровая карта Росреестра.
Получить данные там можно по кадастровому номеру (его я не знал) или просто отыскав участок на карте. Если кликнуть по объекту, то границы участка подсвечиваются и видно, попадает в него твой гараж или нет — карта хорошо масштабируется.
Скриншот: roscadastr.com
Помимо границ выдаются и общие данные: кадастровый номер, категория земель с расшифровкой (для каких целей она предназначена) и адрес участка. Более подробную информацию можно получить, заплатив за подробный отчет, который присылают на электронную почту. Стоит этот документ около 300 рублей, и я решил его заказать.
Файл пришел в течение нескольких минут и действительно содержал развернутый отчет и схему участка. Главное, что я выяснил, — границы земли под ГСК действительно определены (проведено межевание), а участок поставлен на учет в 2010 году и имеет вид разрешенного использования «для размещения индивидуальных гаражей».
Также там приводилась кадастровая стоимость, указывалось, что права собственности на землю не зарегистрированы, но имеется обременение в виде аренды, был контур участка и таблица с координатными точками.
О нас вспомнили!
Несмотря на объявленную амнистию, процесс регистрации все равно выглядел запутанным. Поначалу я решил, что достаточно взять имеющиеся документы, из которых у меня на руках остались только справки об оплате членских взносов (книжка члена ГСК и расписка прежнего владельца потерялись при переезде), прийти в МФЦ и там подать заявление на регистрацию. Да, еще требовался некий технический план гаража, который должен подготовить кадастровый инженер.
Однако, еще раз почитав разъяснения Росреестра, я уже усомнился, что все пройдет так просто. В них говорилось, что сначала надо образовать земельный участок под гаражом, для чего следует подать заявление в орган власти, который распоряжается территорией под нашим ГСК. Кто это может быть, я даже не предполагал. И только получив положительное решение, можно будет двигаться дальше, к конечной цели в виде регистрации права собственности.
Скорее всего, на этом мой порыв «все оформить» и закончился бы, но муниципалитет вспомнил, что срок безвозмездной аренды земли для нашего ГСК истек, и мне позвонили из администрации района.
В разговоре выяснились интересные вещи. Во-первых, площадь моего гаража почему-то выросла до 60 кв. м, хотя в нем от силы было двадцать. Предполагаю, что общую площадь ГСК, включая дорогу между боксами, разделили на количество гаражей, но все равно получилось много. А во-вторых, муниципалитет пока еще не определился с суммой аренды.
В общем, все отправились подумать: они — о ставке за квадратный метр, а я — о том, что регистрировать право собственности все-таки надо, а то с такими замашками площадь и до 100 «квадратов» вырастет, особенно если администрация не найдет контактов других членов ГСК.
Ищу кадастрового инженера
С оформлением земли ясность еще не наступила, но для подготовки технического плана гаража все равно требовался кадастровый инженер. Я обзвонил несколько фирм, список которых выдал всезнающий поисковик, и обратился к тем, кто не ломил цену, выдавал понятные и развернутые ответы на мои коряво сформулированные вопросы, имел опыт в постановке на учет гаражей фактически без документов и сидел в приличном месте, а не у черта на куличках в квартире жилого дома.
Сразу выяснилось, что «все просто» отменяется: техплан гаража потребуется только после того, как мне одобрят образование земельного участка.
Для этого нужно:
- сначала подготовить схему расположения участка на кадастровом плане территории;
- подать ее вместе с заявлением в заведение с устрашающим названием МУГИСО (министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области. — Прим. ред.);
- дождаться положительного ответа.
И только затем можно будет подавать в Росреестр межевой план земельного участка, чтобы зарегистрировать мое право на землю, а в самом конце — технический план гаража, чтобы стать владельцем бокса.
Однако в фирме меня обнадежили, что сейчас, пока действует гаражная амнистия, процедура сильно упростилась, и на отсутствие части документов смотрят снисходительно — лишь бы было хоть что-то.
И вообще, государство заинтересовано в легализации существующих объектов, потому что пока они не зарегистрированы или зарегистрированы не пойми как, налогов с них не получить и даже арендную плату за землю собрать сложно.
В конце разговора специалист упомянул, что у них есть услуга юридического сопровождения клиента, то есть они сами готовят и передают документы, подают и отвечают на запросы, ездят в госорганы. Стоит это все 5 тыс. рублей плюс затраты на нотариальную доверенность.
Представив объем беготни, приходящейся к тому же на рабочее время, я сразу сообщил, что хочу воспользоваться этой услугой. И это было архиверное решение!
Мы подписали первый договор (всего их будет три, на каждый этап регистрации), в условленное время приехал кадастровый инженер и составил схему расположения участка, а также провел необходимые измерения в боксе.
Имейте в виду, что для фиксации координат ему потребуется доступ на крышу. Я решил залезть туда вместе с ним и сделал это не зря, так как, увлекшись съемкой, инженер пару раз чуть не свалился в расщелину между нашими и соседними рядами боксов.
Собственно, на этом непосредственно с измерениями было покончено — процесс занял примерно час. Через неделю схема была готова, а дальше начался сам процесс оформления. Таким образом, отправной точкой регистрации можно считать конец октября 2022 года.
Документы: несите, что есть
Пока кадастровый инженер готовил схему расположения гаража для МУГИСО, я собирал документы, которые следовало приложить в формируемый пакет. Они должны были доказать, что я действительно владелец гаража и член ГСК, и что мой кооператив вообще существует и функционирует.
В конечном итоге к заявлению я приложил:
- Копию паспорта, СНИЛС.
- Справку в свободной форме о том, что с 1990 года я (ФИО + паспортные данные) являюсь владельцем гаражного бокса за номером таким-то в ГСК, который находится по адресу такому-то, оплачиваю членские взносы регулярно и на 2022 год задолженностей по ним не имею. Справку я составил сам, а председатель и казначей ГСК ее подписали и заверили печатью.
- Копии квитанций об оплате членских взносов за последние пять лет (за более долгий срок они не сохранились).
- Заверенную печатью и подписью председателя копию устава, протокол общего собрания ГСК о принятии устава и выборе председателя.
- Копии актуальных договоров о подключении ГСК к электрическим и тепловым сетям.
- Согласие на обработку персональных данных.
- Нотариальную доверенность, позволяющую кадастровому инженеру представлять мои интересы во всех необходимых организациях.
Если вы не сможете найти в вашем кооперативе вменяемого и договороспособного председателя с подтверждающими его полномочия бумагами и печатью, дело сильно осложнится.
Вообще, перечень необходимых документов был значительно шире.
Например, в разъяснениях Росреестра упоминались:
- Решение органа власти о выделении земли под ГСК (или под отдельный гараж) или разрешение завода/фабрики о постройке гаражей на его территории.
- Документы, подтверждающие приобретение гаража у другого лица.
- Документы, подтверждающие выплату пая в гаражном кооперативе.
- Старый технический паспорт на бокс и т. д.
Однако там же уточнялось, что их отсутствие не помешает оформить гараж, так как это амнистия, и процедура упрощена.
Образование земельного участка, или МУГИСО — это не быстро
Пакет документов, заявление и схему расположения земельного участка кадастровый инженер передал в МУГИСО в начале ноября. По идее они должны были зарегистрировать и взять в работу заявление в течение трех дней. Но тут началась волокита: регистрацию постоянно откладывали, ссылаясь на чрезвычайную загруженность: ждите, заявка стоит в очереди. В итоге заявление попало в работу только через три недели, в конце ноября 2022 года.
При регистрации земельный участок образуется в границах, соответствующих размещению конкретного гаража.
С этого момента у МУГИСО было 30 дней на ответ. В конце декабря мне сообщили, что требуется доработка: им был нужен документ о выделении кооперативу земельного участка. Председатель утверждал, что среди переданных ему при вступлении в должность документов ГСК такого не было, о чем выдал соответствующую справку с печатью, которая и была отправлена в госимущество.
В начале февраля МУГИСО потребовало представить фото гаража, точнее, конкретно регистрируемого бокса и общий вид на ряд гаражей. Тут даже кадастровый инженер удивился, сказав, что это что-то новенькое в его достаточно обширной практике.
Предполагаю, что мое заявление стало первым от нашего ГСК, и госимущество, видимо, хотело удостовериться, что объект вообще существует. По крайней мере с соседей, которые тоже начали процесс оформления, таких фото уже не просили.
Земля предварительно согласована. Готовим межевой и технический планы
К середине февраля кадастровый инженер получил предварительное согласование на образование земельного участка. Настала пора готовить межевой план и подавать его в Росреестр для регистрации права собственности на землю.
В этот радостный момент я подписал второй договор с кадастровым инженером (на межевой план), а через две недели — третий, на подготовку технического плана.
Последний создавался с привязкой к участку, а так как земля была целевой — для гаражной застройки, — и это было отражено при межевании участка, то межевой и технический планы подавались в Росреестр буквально друг за другом. Видимо, это было возможно из-за того, что участок и гараж шли в связке.
На основании всех этих документов в середине мая Росреестр зарегистрировал на меня земельный участок площадью 25 кв. м и гаражный бокс площадью 20 кв. м. Соответствующие уведомления пришли в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, а еще через 10 дней информация о новой собственности появилась в разделе «Имущество». Таким образом, весь процесс регистрации занял почти шесть месяцев.
Сколько все это стоит
Чтобы наглядно продемонстрировать весь путь от гаража без документов на территории с непонятным статусом до фиксации права собственности на землю и бокс в Росреестре, приведу таблицу с указанием этапов и сопутствующими затратами:
| Дата | Этап | Стоимость, руб. |
| октябрь 2022года | Поиск кадастрового инженера (КИ) | |
| Подготовка пакета документов (собираю что есть на бокс и ГСК) | ||
| КИ проводит замеры и составляет схему расположения земельного участка | 7500 | |
| Заказываю юридическое сопровождение | 5000 | |
| Оформляю нотариальную доверенность на КИ | 2000 | |
| начало ноября 2022 года | КИ передает заявление на образование участка и документы в МУГИСО | |
| конец ноября 2022 года | Заявка принята МУГИСО в работу (30 дней на ответ) | |
| конец декабря 2022 года | Документы вернули на доработку, представляем дополнительные сведения. КИ отправляет их в госимущество | |
| начало февраля 2023 года | Новые требования МУГИСО, представляем фото | |
| середина февраля 2023 года | Предварительное согласие на образование участка получено. КИ готовит межевой план | 7 500 |
| начало марта 2023 года | КИ готовит технический план гаража | 7 500 |
| середина марта 2023 года | КИ подает готовые планы на регистрацию в Росреестр через МФЦ | 400 |
| середина мая 2023 года | Земельный участок и гаражный бокс поставлены на учет в Росреестре, права собственности получены | |
| Итого: | шесть месяцев | 29 900 |
Так получилось, что я стал самым первым из владельцев гаражей в нашем кооперативе, зарегистрировавшим бокс и землю в Росреестре. Наглядно доказал, так сказать, что «гаражная амнистия» реально работает. Однако процесс этот довольно сложный и времязатратный, так что помощь грамотного специалиста была совсем не лишняя.
