Что такое обременение
Право собственности на жильё предполагает, что собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью.
Обременение ограничивает право собственника на одну, две или все три составляющие. Существуют обременения квартир, домов, земельных участков.
Предположим, квартира находится под обременением на пользование. Собственник имеет право в ней жить, но кроме него пользоваться ей может и другой человек.
Если ограничено право распоряжения, собственник не сможет продать недвижимость без специального разрешения.
Узнать о том, есть ли обременения на объект, можно из выписки ЕГРН. Если их нет, в соответствующей графе будет статус «не зарегистрированы».
Какие виды обременения бывают?
Сервитут
Сервитут — право ограниченного пользования чужим земельным участком.
Если к дачному участку вашего соседа нет другого подхода, кроме как через ваш участок, сосед через суд может наложить на вас обязательство пропускать его на свой участок. Это и будет обременение — частный сервитут.
Ваш участок — ваша собственность, вы обязаны платить налоги и можете его продать, завещать или подарить. Но вы не имеете права запретить соседу проходить через него к себе домой.
Помимо частного есть ещё публичный сервитут. Так называется ограничение, когда на ваш земельный участок есть планы у местных или центральных властей. Предположим, они собираются провести ЛЭП, установить дорожный знак или проложить дорогу к объекту общего пользования — на пляж или к остановке. Власти не отчуждают участок, а только накладывают сервитут.
Правила частного и публичного сервитута установлены в статье 23 Земельного кодекса РФ.
Рента
Рента — это тип сделки, при которой пожилой человек продаёт свою квартиру за неполную рыночную цену и получает взамен право пожизненного проживания в ней и ежемесячные выплаты на содержание. После его смерти квартира переходит в полную собственность нового владельца. Рента также является видом обременения.
Параллельно с договором ренты заключается договор залога недвижимости физическому лицу, то есть пенсионер становится обладателем закладной на квартиру. Это ограничение фиксируется в Росреестре. Продать недвижимость без разрешения залогодержателя нельзя. Такое правило действует с 2013 года.
Поэтому будьте внимательны: теоретически не исключены мошеннические действия с квартирами, которые оказались в ренте до 2013 года.
Право безвозмездного пользования
Право безвозмездного пользования (ссуда) — это тип обременения, при котором недвижимостью может пользоваться кто-то помимо собственника. Такие ситуации случаются из-за несовершенства законодательства о приватизации, которая проходила в 1990-х: например, тогда можно было приватизировать квартиру без выделения долей. Распространены случаи приватизации, в которой не участвовал несовершеннолетний, хотя должен был по закону. По достижении 18 лет он получил право претендовать на свою долю в собственности.
А ещё если один из супругов отказался от приватизации в пользу другого, то за ним сохраняется пожизненное право проживания в этой квартире.
Покупатель купил жильё и только потом выяснил, что какая-нибудь бабушка имеет право безвозмездного пользования его квартирой. То есть он единоличный собственник, но с ним в одной квартире на вполне законных основаниях будет проживать чужой человек, который не участвовал в приватизации.
Договор безвозмездного пользования не регистрируется в Росреестре — следовательно, в выписке ЕГРН нет отметок о подобном обременении. Поэтому так важно скрупулёзно собирать все документы: о том, что в квартире имеет право проживать та самая бабушка, свидетельствует выписка из домовой книги.
Сделка с такой недвижимостью без согласия бабушки может обернуться судебными разбирательствами и/или отказом с её стороны освобождать жилплощадь.
Договор долгосрочной аренды
Если квартира сдаётся в аренду на длительный срок и договор найма жилого помещения, как это положено по закону, зарегистрирован в Росреестре, необходимо получить согласие арендатора на сделку.
Снимается такое обременение одновременно с расторжением договора найма.
Арест
Этот вид обременения связан с судебными разбирательствами и накладывает очень серьёзные ограничения: такую недвижимость нельзя ни подарить, ни продать, ни завещать. При этом право пользования может оставаться.
Недвижимость может быть арестована из-за долгов или банкротства собственника, из-за раздела имущества при бракоразводном процессе, при дележе наследства. Совершать сделки с такой квартирой допустимо только с разрешения судебных приставов и после того, как суд снимет обременение.
Залог
Залог — вид обременения, при котором собственник берёт кредит, оставляя в залог недвижимость. Обычно это не целевой кредит, брать его можно на что угодно — от кругосветного путешествия до кредита для бизнеса. Отметка о таком обременении снимается после выплаты займа.
Запрет на сделки
Считать его полноценным обременением было бы преувеличением, но и совершить сделку с ним нельзя. Обычно подобный запрет устанавливает сам собственник, который опасается стать жертвой мошенников. Снять этот запрет вправе только сам собственник.
Разновидность запрета — запрет на сделки с электронной подписью. В этом случае сделка возможна, но только традиционным способом — с бумажными документами, что сегодня едва ли не редкость.
В сделке участвуют несовершеннолетние или был использован маткапитал
Закон требует, чтобы при продаже квартиры, одним из сособственников которой является ребёнок, родители наделили его аналогичной долей в новом жилье. Вопрос курируют органы опеки, сделка с такой недвижимостью обязательно должна получить их одобрение.
По закону, если квартира была куплена с использованием материнского капитала, доли детям должны быть выделены обязательно. Доли устанавливаются пропорционально проценту вложенного маткапитала по отношению к общей стоимости жилья: на сколько метров суммы маткапитала хватило, столько ребёнку и достанется.
50-метровая квартира стоила 10 млн рублей, и родители потратили на её покупку 631 тыс. рублей маткапитала — это сумма маткапитала на первого ребёнка в 2024 году.
10 млн рублей делим 50 кв. м — получается, 1 кв. м стоит 200 тыс. рублей. Ребёнок «потратил» 631 тыс. рублей — он будет собственником 3,155 кв. м.
Если несовершеннолетних собственников несколько, каждый должен получить свою долю в новом жилье.
с маткапиталом
Доверительное управление
Вид обременения, когда недвижимость передаётся в управление другому человеку или агентству (риелтору). Чаще всего встречается, если собственник уехал за границу и/или сдаёт свою недвижимость в аренду/субаренду.
Договор доверительного управления регистрируется в Росреестре. Снять такое обременение можно при его расторжении.
Ипотека
До тех пор, пока ипотечный заёмщик не выплатит кредит, недвижимость остаётся в залоге у залогодержателя — чаще всего это банк, но может быть другая кредитная организация или даже физическое лицо.
Это самый популярный вид обременения квартиры. Залог недвижимости не влияет на владение и пользование, но ограничивает возможность распоряжения.
Зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры без разрешения залогодержателя нельзя. Но сделки вполне возможны — надо лишь правильно оформить документы.
Обременение как повод для торга
Квартиры с обременением всегда будут представлены на вторичном рынке, потому что у любого объекта недвижимости могут найтись ограничения, в том числе и по ипотеке. Даже несмотря на то что доля ипотечных кредитов снизилась из-за высоких ставок, ипотека остаётся одним из основных способов приобретения жилья, напоминает Ирина Доброхотова, основатель «Бест-Новострой» и bnMAP.pro.
Для покупателя обременение — это повод поторговаться. При прочих равных квартиру в ипотеке можно купить с дополнительным дисконтом 5–7%.
«Для продавца скидка — единственный способ привлечь сегодняшнего клиента, — поясняет Руслан Сырцов. — Особенно с учётом того, что покупатели вовсе не хотят связываться с каким-либо обременением из-за своей юридической неграмотности или отсутствия риелторской поддержки».
Смело торгуйтесь, если собираетесь приобрести квартиру под обременением. Как показывает практика, собственники таких объектов готовы идти на уступки ради сделки. Ведь часто они руководствуются жизненными обстоятельствами, а не просто желанием реализовать актив.
