Варианты, которые вызывают сомнения или кажутся подозрительными, профессионалы обычно отметают сразу. Но иногда клиенты находят квартиры самостоятельно и подключают специалистов уже на этапе проверки.
В практике Сергея Вишнякова, риелтора и главы агентства безопасной недвижимости «Вишня», есть примеры, которые могли бы закончиться плохо, если бы не качественная проверка истории недвижимости. Эксперт поделился двумя такими историями.
История первая: нотариальная доверенность и лежачая пенсионерка на учете в ПНД
Наши клиенты нашли квартиру, которая всем их устроила. Это была «трешка» около метро «Алексеевская»: сталинский дом, высокие потолки, удобная планировка. После просмотра покупатели лишь укрепились в своем намерении и попросили нас заняться проверкой и документами.
Воспользуйтесь сервисом юридической проверки от Циан: это сэкономит вам время, нервы и убережет от ошибок. Юристы изучат объект и продавца, предоставят понятный отчет о возможных рисках и помогут их избежать
Собственницей этой квартиры была пожилая лежачая женщина. Уже на этом этапе стало понятно, что простой сделка не будет. Разумеется, самостоятельно продавщица участвовать в процессе продажи не могла: как она покажет квартиру, будучи лежачей? Оказалось, что объявление писали и устраивали просмотр две гражданки из ближнего зарубежья.
Они ухаживают за собственницей — получают за нее пенсию, покупают продукты, убираются. Они же вдохновили пожилую женщину на продажу ее квартиры и даже оформили нотариальную доверенность на проведение сделок с недвижимостью.
Мы познакомились с этой пожилой собственницей — она подтвердила, что полностью доверяет своим «прекрасным девочкам», очень довольна жизнью и действительно хочет продать квартиру, потому и подписала доверенность. При этом внятно объяснить, зачем она продает квартиру и что собирается делать дальше, женщина не могла: обходилась обтекаемым «взять деньги и уехать, где потише» или «перебраться к родственникам».
Тогда мы обратились с тем же вопросом к «помощницам». По их словам, собственница должна была переехать к родственникам, вот только где эти родственники живут и в какой степени родства они состоят, нам узнать не удалось. Зато нас заверили: если с родственниками не получится, тогда бабушке купят однокомнатную квартиру где-нибудь в Подмосковье — там точно и потише, и поспокойнее.
Налицо были явные признаки обмана, и, не исключено, его последствия пришлось бы расхлебывать нашим клиентам. Мы в агентстве сочли, что необходима дополнительная проверка.
Параллельно мы попросили добровольных «помощниц» собственницы квартиры организовать получение справок на продавца из психоневрологического и наркологического диспансеров. Кроме того, мы предупредили, что перед сделкой намерены провести психиатрическое освидетельствование собственницы экспертом-психиатром.
Представительницы бабушки отреагировали бурно и возмущенно: дескать, как мы пожилого человека к врачу потащим, такие нагрузки, человек переживать начнет, да и здоровье может подвести в любой момент!
Что ж, мы проверили собственницу своими силами: выяснилось, что она действительно состоит на учете в ПНД! Нотариус не проверяет, состоит доверитель на учете в диспансерах или не состоит (но проверяет факт лишения дееспособности, в нашем случае его не было), поэтому неудивительно, что доверенность он все-таки выдал.
Тем не менее любому специалисту рынка недвижимости очевидно: если человек состоит на учете, это грозит последующим риском оспаривания сделки. При этом оспаривается сделка далеко не сразу — бывает, и через несколько лет сам бывший собственник или его родственники обращаются в суд с попыткой отменить продажу. В качестве аргумента они могут предоставить справку, что продавец состоял на учете, имеет проблемы с психикой и не осознавал своих действий в момент сделки.
Новые собственники — те, кто честно купил квартиру, попадают в крайне незавидное положение, особенно если они успели сделать в квартире ремонт. Денег ни за него, ни за квартиру уже не вернешь: какой спрос с лежачего пенсионера, который состоит на учете в ПНД?
В результате проверки по той сделке мы насчитали сразу несколько красных флажков — маркеров будущих рисков для покупателя:
- продажа по доверенности, когда реальный собственник не будет ни участвовать в сделке, ни получать деньги;
- отказ «помощниц» сразу покупать своей подопечной новую квартиру и ее туда прописывать;
- тот факт, что собственница состоит на учете в ПНД.
Разумеется, наши клиенты-покупатели, оценив риски, от сделки отказались.
История вторая: низкая цена, большая предоплата и пять переходов права за короткое время
Другой наш клиент собрался покупать земельный участок с маленьким недостроенным домом в Подмосковье. Как и в предыдущем случае, он нашел вариант самостоятельно.
Первым красным флажком стала слишком низкая для рынка цена. Да, иногда кому-то везет, и он действительно покупает нормальную недвижимость по небольшой цене, но чаще всего это означает, что нужно быть особенно бдительным.
Второй флажок — слишком большая сумма предоплаты, которую просил внести продавец. Обычно предоплата составляет 30–50 тыс. рублей, а тут продавец требовал сразу половину — 2,5 млн рублей!
Мы еще больше насторожились и посоветовали клиенту подождать с предоплатой до момента хотя бы первичных проверок. При проверке документов выяснилось, что участок наш продавец купил совсем недавно — и года не прошло! Предыдущий договор он нам показать отказался — вот и третий красный флажок, раззадоривший нас провести углубленную проверку.
Выяснилось, что предыдущих переходов права (то есть продаж) было целых пять! И все друг за другом, причем промежутки между сделками почти никогда не превышали года.
Прямо скажем, это исключительный случай: да, бывают кризисные ситуации, связанные с резким ростом цен и желанием собственника заработать. Но так, чтобы пять сделок подряд — это что-то невероятное!
Не будем забывать, что, не выждав положенный срок, продавцы обязаны были уплачивать налог с полученной прибыли — выходит, продавцы сбывали этот участок с рук, даже несмотря на определенные убытки. В общем, всё это было подозрительным.
Выяснив данные всех предыдущих собственников, мы с удивлением обнаружили в этом списке фигуранта местных новостей! Оказалось, несколько лет назад он был осужден за мошенничество с недвижимостью: подделывал постановления администрации о выдаче земельных участков. На основании этих поддельных документов он оформлял участки в собственность и продавал их. Отсидев назначенный судом срок, он взялся за старое.
В ходе проверки мы обнаружили и судебное дело, по которому этот человек был осужден. Так выяснилось, что на допросе один из местных регистраторов честно признался: истории объектов недвижимости, поступающих на регистрацию, никто не проверяет, а если документ обладает признаками подлинности, он благополучно регистрируется.
Продавец, узнав о наших проверках, занервничал и стал снижать сумму задатка и возмущаться нашими расспросами. Наш клиент был очень удивлен, когда узнал все подробности истории участка. В результате небезопасная сделка не состоялась.
Обе истории (а положа руку на сердце — и все остальные) убедительно доказывают, что случайностей на рынке недвижимости не бывает. Всегда проверяйте документы по несколько раз (лучше с экспертом, знающим, что в них искать, или с юристами сервиса юридической проверки от Циан) и обращайте внимание на любые странности: опыт риелторов доказывает, что интуиция порой тоже оказывается неплохим советчиком.
