Совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку на 2 п. п., до 21% годовых. Об этом сообщает пресс-служба регулятора.
«Требуется дальнейшее ужесточение денежно-кредитной политики, чтобы обеспечить возвращение инфляции к цели и снизить инфляционные ожидания. Банк России допускает возможность повышения ключевой ставки на ближайшем заседании. По прогнозу Банка России, с учётом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция снизится до 4,5–5% в 2025 году, 4% в 2026 году и будет находиться на цели в дальнейшем», — сообщили в Центробанке.
Несерьёзные последствия
Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов отметил, что решения регулятора по ключевой ставке за последние месяцы имеют всё более опосредованное отношение к происходящему на рынке жилья.
«На этой неделе крупные кредитные организации, не дожидаясь пятницы, уже поменяли свои условия, повысив стоимость кредитов до 24–25% годовых. Такой разброс в 4–5 п. п. обычно нехарактерен для рынка», — подчеркнул специалист.
Алексей Попов добавил, что в новостройках сейчас большая часть сделок приходится на семейную ипотеку и программы, где ставка первые годы субсидируется застройщиками — до 10–14% годовых, а также на сделки с наличными и рассрочки. При этом ипотека по рыночным ставкам используется в редких случаях: на неё приходится не более 15% сделок.
«Эффект от повышения ставки будет чувствителен для тех девелоперов, которые применяют программы по субсидированию ставки за счёт собственных средств. С каждым новым решением регулятора эти программы становятся дороже и сильнее сказываются на финансовых моделях проекта», — продолжил Алексей Попов.
По его мнению, сезонный рост количества сделок, который обычно приходится на ноябрь и декабрь, может скорректировать негативный эффект от изменения ставки, и конкретное влияние новой реальности можно будет оценить уже в 2025 году.
Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов также считает, что ключевая ставка достигла тех значений, когда их влияние на нынешнюю ситуацию на рынке уже невелико.
«Но решение ЦБ о повышении этого показателя будет влиять на будущее: ведь чем ключевая ставка выше, тем больше времени понадобится на её снижение», — уточнил он.
Цены на квартиры снижаться не будут — в отличие от спроса
По словам Руслана Сырцова, рост стоимости кредитов усложняет ситуацию для застройщиков, так как дорожает проектное финансирование.
«Плюс быстро растёт себестоимость строительства из-за дорожающих стройматериалов, ресурсов, техники, инженерного оборудования. Парадоксальным образом политика ЦБ, направленная на борьбу с инфляцией, только разгоняет рост цен, так как дорогой кредит просто становится ещё одной растущей статьёй издержек в девелоперском бизнесе, что прямо влияет на конечную цену. Это значит, что, несмотря на снижение спроса, политика застройщиков в ценообразовании не обязательно будет смягчаться», — резюмировал Руслан Сырцов.
Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин уверен, что из-за роста процентных ставок снизится спрос как на покупку новостроек, так и на вторичное жильё, «что особенно важно в условиях ограниченного дохода и высоких инфляционных ожиданий».
«На первичном рынке пострадают проекты, ориентированные на заёмщиков с более низкими доходами, так как такие категории покупателей особенно чувствительны к изменению ставки. На вторичном рынке покупатели также могут сократить активность, откладывая сделки на более стабильный период», — прогнозирует эксперт.
со скидкой 4%
на ипотеку
Ипотеку продолжат брать, несмотря ни на что
Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев предположил, что рыночные кредиты на жильё клиенты будут оформлять реже, но не перестанут совсем.
«Ведь, как показывает практика, некоторые заёмщики готовы почти на любую заградительную ставку в расчёте на последующее рефинансирование. Популярность субсидированной ипотеки в ноябре–декабре может даже вырасти, учитывая, что с 1 января 2025 года подобные схемы окажутся свёрнуты», — сказал специалист.
По его словам, снижения количества сделок со строящимся жильём ждать не следует — из-за того что покупателям первички доступны продолжительные беспроцентные рассрочки, на остаток по которым можно оформить ипотеку.
«Они рассчитаны в среднем на 2–3 года, до ввода в эксплуатацию. А к тому времени условия кредитования должны смягчиться. Также следует отметить, что в ближайшие полтора месяца, по всей видимости, будет исчерпан годовой лимит на семейную ипотеку. Крупнейшие банки поднимают первоначальный взнос по программе до 50%, однако клиенты всё равно будут оформлять кредиты по этой льготной схеме, опасаясь дальнейшего ужесточения параметров семейной ипотеки в 2025 году», — заключил Дмитрий Голев.
Покупатели ИЖС уходят в аренду
В сегменте загородной недвижимости повышение ключевой ставки сразу на 2 п. п. наиболее чувствительно ударит по застройщикам комфортного и элитного сегмента — тем, кто зависит от параллельного импорта материалов и инженерии. Такой точки зрения придерживается основатель строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.
«На спросе это повышение отразится в негативную сторону. Ещё больше могут поднять проценты по вкладам. И ещё больше людей захотят пока подзаработать на накоплениях и купить домик попозже. А вот на ценах это пока не отразится, они зафиксируются. Потому что текущие стройки идут из заранее закупленных материалов. Ближайшее повышение будет в конце февраля — после завершения всех акций и проведения поставщиками ежегодной индексации цен», — уверен девелопер.
Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский согласен с тем, что цены в сегменте будут стоять на месте.
«Спрос упал на 60%. И виновата в этом ставка не прямо, а косвенно. Так как ставки по стандартной ипотеке стали немыслимыми, а по льготной ипотеке очень мало лимитов. Единственное, что спасает спрос, — то, что в секторе строительства многоквартирных домов лимиты выбраны вообще. У нас в ИЖС у банков хоть что-то осталось. Но говорить о полноценном ипотечном спросе, да и в принципе об ипотечном спросе, сложно», — отметил застройщик.
По его словам, девелоперам придётся брать на себя комиссии от банков, а также делать скидки и вводить акции, «чтобы хоть что-то продавать».
«Одобрение кредитов также усложнилось, всё больше макропруденциальных требований, которые осложняют получение ипотеки. В итоге растёт спрос на аренду ИЖС, а не на покупку. Люди элементарно не могут купить дом, хотя хотят жить за городом. В связи с этим на аренду спрос будет расти, и цены соответственно. Особенно ближе к Новому году», — добавил Максим Лазовский.
Ставки аренды квартир вырастут вместе с ключевой
Владелец агентства недвижимости «Надо брать» Виктория Соболева не сомневается в том, что съёмные квартиры продолжат дорожать в ближайшие месяцы.
«Решение Центробанка увеличить ключевую ставку вызовет ещё больший рост арендных ставок. Такая механика наблюдается все последние месяцы. Высока вероятность, что застройщики могут сократить объёмы строительства или отложить планы по выводу новых проектов в продажу, понимая, что покупательская способность снижается», — прокомментировала она.
21% не предел
По мнению Валерия Тумина, ключевая ставка продолжит свой рост в этом году.
«До конца 2024 года возможно ещё одно повышение ставки, поскольку регулятор стремится сдерживать инфляцию и держать её ближе к цели в 4%», — предположил спикер.
При этом улучшения положения на первичном рынке недвижимости следует ждать не ранее второй половины 2025 года, считает Дмитрий Голев.
«По прогнозам ЦБ, ключевая ставка начнёт снижаться. А правительство планирует внедрить новые адресные госпрограммы», — напомнил эксперт.
Ранее увеличение ключевой ставки на 2 п. п. спрогнозировали специалисты, которых опросил Циан.Журнал.
