Эксперты Циан.Аналитики изучили, как изменились цены на вторичном рынке в районах Москвы за пять лет.
Мы сравнили средние цены 1 кв. м на вторичном рынке весной 2024 года и пятью годами ранее. Для исключения влияния локальных «выбросов» усреднялись значения за двухмесячный отрезок. Выборка цен не включала ЖК из премиальных сегментов рынка, а также лоты, номинированные не в рублях.
На сколько выросли цены?
За пять лет стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Москвы стала выше на 35%. Основной рост пришелся на вторую половину 2020 года и 2021 год.
Рост зафиксирован во всех районах. Меньше всего цены выросли в районах Донской (+21%), Пресненский, Якиманка, Замоскворечье (+22%), Тропарево-Никулино (+26%), Крылатское (+28%), Тверской (+30%). Наиболее заметное увеличение — в поселении Роговское (в 2,3 раза), районе Западное Дегунино (в 2 раза), поселениях Вороновское, Мосрентген, Первомайское, Новофедоровское (на 96%).
В более дорогих центральных локациях цены выросли меньше за счет эффекта высокой базы, тогда как жилье в более доступных локациях на окраинах города подорожало сильнее.
Почему Новая Москва впереди
За последние пять лет средняя стоимость «квадрата» в поселениях Новой Москвы увеличилась в 1,5–2 раза. Здесь были зафиксированы самые высокие темпы роста в столице.
Выбор на вторичном рынке в Новой Москве небольшой — особенно в поселениях Троицкого АО. Поэтому динамика цен во многом зависит от изменения структуры предложения. Жилфонд почти везде достаточно молодой. На вторичном рынке большую долю составляют квартиры в недавно построенных домах, что дополнительно разгоняет рост цен.
С момента присоединения территорий Новой Москвы в них кардинально изменилась в лучшую сторону транспортная доступность и обеспеченность социальной инфраструктурой. Большое влияние на рост цен в поселениях ТиНАО оказывают транспортные проекты (не только строительство метро и МЦД, но и развитие дорожной сети), а также программы по благоустройству. К настоящему времени многие локации рядом с метро не уступают в качестве жизни территориям в старых границах Москвы.
Тот факт, что в лидерах роста за последние пять лет в основном поселения Троицкого АО (Роговское, Вороновское, Первомайское, Новофедоровское), — свидетельствует о том, что основной пик роста цен за счет строительства метро в ближнем поясе Новой Москвы уже прошел.
Теперь поселениям НАО наращивать уровень цен уже сложнее в отличие от поселений ТАО, где еще играет большую роль эффект низкой базы. К тому же запланировано строительство Троицкой линии метро, которая повысит транспортную доступность отдаленных муниципалитетов.
Что привело к удорожанию
В ценообразовании на рынке жилья в Москве фактор транспортной доступности традиционно играет одну из наиболее важных ролей.
В старых границах Москвы в лидерах по росту цен за последние пять лет оказались районы, где открылись новые станции метро или МЦД. Например, в районе Западное Дегунино (2-е место по росту цен после Роговского поселения) влияние на стоимость жилья оказало открытие станций метро Люблинско-Дмитровской линии в марте 2018 года, а также станций МЦД–3 в ноябре 2020 года.
Аналогичная ситуация в другом районе САО — Дмитровском, а также в районе Северный (СВАО), где в ноябре 2019 года были открыты станции МЦД–1, а в сентябре 2023 года — станции метро Люблинско-Дмитровской линии. Фактор метро также сыграл ключевую роль в динамике цен в районах Внуково, Лефортово, Нагатинский Затон.
Обычно открытие станций на радиальных линиях приводит к существенному росту цен в локациях, так как значительно повышается их транспортная доступность. Открытие станций на кольцевых линиях такого эффекта не дает.
Например, многие станции БКЛ были открыты в сложившихся районах, в которых и так уже были станции метро, и это не привело к заметному росту цен. Есть, конечно, и исключения. Например, открытие станций БКЛ «Кленовый бульвар» и «Нагатинский Затон», которые не являются дублирующими, привело к существенному росту цен в районе Нагатинский Затон, значительная часть которого ранее имела плохую транспортную доступность. Похожая ситуация в районе Лефортово.
На улучшение транспортной доступности влияет не только открытие новых станций метро, но и развитие дорожно-транспортной сети. Например, в лидерах по росту цен оказался район Ростокино, через северную часть которого в 2022 году прошла Северо-Восточная хорда.
Высокие темпы роста цен были зафиксированы также в районах Зеленограда — за счет эффекта низкой базы, запуска платной трассы до столицы, а также в окраинных спальных районах внутри МКАД с традиционно невысоким уровнем цен. Некоторые из них, такие как Капотня, Гольяново, Бирюлево, имеют устойчивую негативную репутацию, но все равно пользуются высокой популярностью у покупателей. Относительно невысокая цена квартир в этих районах оказывается важнее.
Увеличение стоимости жилья в этих локациях связано, в том числе, с ростом качества городской среды — открываются новые парки и общественные зоны, реконструируются поликлиники и школы.
В этих районах не очень активно ведется новое многоквартирное жилищное строительство: на рынке представлено мало новостроек либо их вовсе нет. Спрос сосредоточен на вторичном рынке — значит, в условиях низкой конкуренции цены увеличиваются быстрее.
Где рост цен оказался минимальным
Минимальный рост стоимости жилья характерен для тех районов, где, во-первых, исторически сложился достаточно высокий уровень цен, а во-вторых, мало что меняется — не строятся новые станции метро и крупные автомагистрали, новые жилые комплексы появляются только в рамках небольших проектов точечной застройки и т. д. Прежде всего, это престижные локации ЦАО, ЗАО и ЮЗАО. За счет более сдержанного роста цен в этих районах в последние годы смягчились различия в стоимости жилья между западом и востоком столицы.
«Цены на вторичном рынке в России за последние пять лет увеличились в среднем в два раза. В Москве рост был более сдержанным за счет эффекта высокой базы. Тем не менее и в столице были локации с особенно высокими темпами роста цен. В первую очередь это территории Новой Москвы, а также районы, где были открыты новые станции метро», — подчеркивает эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина.
По данным Циан.Аналитики
