Правовой статус апартаментов
Вопрос о том, что такое апартаменты с юридической точки зрения, в российском законодательстве урегулирован слабо. Ни в одном законе, в том числе в Налоговом кодексе, такого понятия сейчас нет.
Оно присутствует только в постановлении правительства от 18.11.2020 № 1860 «Об утверждении положения о классификации гостиниц».
Согласно этому документу, апартаменты — это тип гостиничного номера, то есть нежилые помещения.
В выписке из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в графе «Наименование/назначение» у владельцев апартов будет указано «нежилое помещение».
Минимальный срок владения апартаментами
Согласно Налоговому кодексу, общий срок владения недвижимостью для продажи без налога составляет пять лет. Но есть исключения — случаи, когда он сокращается до трех лет (ст. 217.1 НК РФ).
Ждать три, а не пять лет придется, если недвижимость:
- является единственным жильем;
- получена по наследству;
- подарена членами семьи (супругами) или близкими родственниками: детьми, родителями, братьями и сестрами (полнородными и неполнородными), бабушками и дедушками, внуками и внучками.
- получена по договору ренты;
- оформлена в собственность по приватизации.
Так как апартаменты не считаются жилым помещением, пункты о единственном жилье и о приватизации к ним неприменимы, и сократить срок владения на этом основании не получится. Однако все остальные пункты этого списка на них распространяются.
Норма о минимальном сроке владения не будет действовать, если апартаменты использовались в предпринимательской деятельности (сдавались в аренду). В таком случае даже при продаже через пять лет владения в бюджет придется заплатить 13%.
Только в случае с апартаментами минимальный срок владения исчисляется не так, как это происходит с жилыми новостройками. Когда речь идет о жилье от застройщика, этот срок начинается с момента его полной оплаты по договору.
Для апартаментов же он отсчитывается от даты регистрации права собственности на объект. При этом не имеет значения, куплены апарты у застройщика или на вторичном рынке. Но в первом случае это происходит гораздо позже, уже после ввода здания в эксплуатацию.
Так как апартаменты не считаются жилым помещением, к ним также неприменимы:
- Льгота для семей с двумя детьми, освобождающая их от налога с продажи квартиры при улучшении жилищных условий (закон № 382-ФЗ от 29.11.2021).
- При продаже по переуступке — минимальный срок владения. В таком случае покупателю передается не сам объект, а лишь имущественное право на него, поэтому минимальный срок не работает.
Налог на продажу апартаментов и правовой статус плательщика
Так как апартаменты — это коммерческая недвижимость, налоги при продаже зависят от их фактического использования — того, для чего они были куплены (для жизни или для ведения арендного бизнеса).
Рассмотрим оба случая детально.
1. Апартаменты куплены для личного использования (как квартира)
Если минимальный срок владения апартаментами истек, то при продаже декларацию подавать не надо, налога не будет.
Если минимальный срок не прошел, то налогооблагаемая база считается как 13% дохода. При этом важно, что больше: цена в договоре продажи или 70% кадастровой стоимости объекта. Для расчета налога берется большая из двух этих цифр.
В 2023 году налогоплательщик продал апартаменты по договору за 5 млн рублей. Кадастровая стоимость объекта на 01.01.2023 составляла 8 млн рублей. Ранее, в 2020 году, апартаменты были куплены за 4 млн рублей.
Считаем:
70% кадастровой стоимости объекта — это 5,6 млн рублей (8 млн × 0,7). Это больше, чем стоимость в договоре продажи (5 млн).
Следовательно, для расчета налога берем:
Доход от продажи (5,6 млн) минус расходы на покупку (4 млн) = 1,6 млн × 13% = 208 тыс. рублей. Таким будет налог к уплате.
Узнать актуальную кадастровую стоимость объекта можно на сайте Росреестра (ссылка работает не во всех браузерах) или заказав онлайн-выписку из ЕГРН на «Госуслугах».
Согласно ст. 220 НК РФ, при продаже апартаментов налогоплательщик может воспользоваться имущественным вычетом:
- В размере документально подтвержденных расходов на покупку имущества (стоимость самих апартаментов и проценты по ипотеке).
Затраты на ремонт при этом добавить нельзя, а вот расходы наследодателя и дарителя (близкого) — можно.
Апартаменты куплены за 4 млн рублей, а проданы за 7 млн. Налог при применении вычета будет рассчитываться с дохода в 3 млн и составит 390 тыс. рублей.
- В размере фиксированного вычета 250 тыс. рублей (если расходов на покупку не было). Этот вычет уменьшает налогооблагаемую базу, т. е. позволяет снизить размер дохода.
Апартаменты проданы за 4 млн рублей. Без вычета налог придется заплатить со всей суммы, а с его использованием — с 3,75 млн (4 млн – 250 тыс.).
Это ежегодный вычет, которым можно пользоваться несколько раз. Но имейте в виду, что он применяется ко всем совершенным за год сделкам. Например, если в одном налоговом периоде с апартаментами вы продаете гараж, 250 тыс. рублей нужно будет вычесть из суммарного дохода за обе сделки.
2. Апартаменты куплены для сдачи в аренду или для перепродажи
Сдача в аренду и перепродажа относятся к предпринимательской деятельности. Минимальный срок владения в таком случае не действует (п. 17.1 ст. 217 НК РФ), и налог придется заплатить даже через 10 лет после оформления объекта в собственность.
При продаже таких апартаментов применить расходы на покупку и фиксированный вычет на продажу в 250 тыс. рублей тоже не получится.
Расчет налога при сдаче/перепродаже апартаментов напрямую зависит от правового статуса их владельца.
Возможные варианты в таком случае — ИП на одной из следующих систем налогообложения:
- общей;
- упрощенной;
- патентной.
Многие слышали, что для сдачи недвижимости в аренду выгодно быть самозанятым (или ИП на НПД), но этот режим нельзя применять при сдаче в аренду и перепродаже нежилых помещений. Следовательно, сдавать/перепродавать апарты, будучи самозанятым, нельзя.
Общая система налогообложения наименее популярна среди владельцев апартаментов. Налоговая ставка на ней — 13% (в том числе при продаже объекта), кроме того, взимается НДС, а также необходимо вести объемную отчетность.
Чтобы платить налог с продажи апартаментов как индивидуальный предприниматель, при регистрации ИП нужно выбрать код ОКВЭД 68.10.22 «Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений».
Упрощенная система в этом отношении гораздо удобнее. При выборе УСН «Доходы» предприниматель должен будет платить в бюджет 6% от всех полученных за счет объекта доходов, в том числе и при его продаже.
Доходы от сделки необходимо отразить в отчетности по ИП.
При выборе УСН «Доходы минус расходы» придется платить 15% от суммы, составляющей разницу между доходами и расходами. Это выгодно, когда затраты на ведение бизнеса достаточно высоки.
ИП на УСН имеет право уменьшить доход на сумму уплаченных за себя и сотрудников страховых взносов.
Сама по себе патентная система налогообложения не применяется. Она является дополнением к упрощенной или общей системе. При выборе патента налог на доходы от арендного бизнеса будет рассчитываться исходя не из реальной, а из вмененной прибыли — суммы усредненного дохода в регионе деятельности ИП (зависит от локации, площади апартов и т. п.).
Однако на продажу объекта патент не распространяется, и нужно будет заплатить НДФЛ в размере, который соответствует выбранной системе налогообложения.
Помните, что при использовании УСН существуют лимиты по доходам и персоналу, превышение которых увеличивает налоги.
А если бизнес на апартаментах ведет физическое лицо без статуса ИП?
Если вы планируете сдавать апартаменты на регулярной основе, систематически получая прибыль, и при этом оставаться в правовом поле, у вас есть два варианта:
- сотрудничество с управляющей компанией, которая будет вести дела от вашего имени;
- регистрация в качестве ИП и самостоятельная работа.
Отсутствие статуса индивидуального предпринимателя при работе без помощи УК — это нарушение закона и, соответственно, риск. Если налоговая расценит ваши действия как предпринимательскую деятельность, вам доначислят налоги, страховые взносы, штраф и пени.
Признаки предпринимательской деятельности (ст. 2 ГК РФ):
- самостоятельные действия на свой страх и риск;
- цель — извлечение прибыли;
- систематичность (два и более раза);
- прибыль извлекается из продажи товаров или от пользования имуществом.
Если на момент продажи статус индивидуального предпринимателя у налогоплательщика отсутствует, то налоги ему посчитают как ИП на общей системе налогообложения.
Процентная ставка для физлиц в таком случае составит 13%. А если доходы будут больше 5 млн рублей, с суммы превышения нужно будет заплатить 15%.
На практике ситуации, когда вы один раз купили, продали или сдали апартаменты в аренду, не будут считаться предпринимательством. Определяющим фактором здесь будет регулярность.
Если налоговая признала деятельность собственника предпринимательской, она имеет право доначислить:
- НДФЛ со всех продаж (13%);
- НДС (20%);
- пени (рассчитываются по ставке ЦБ РФ);
- штраф (20 или 40% от суммы неуплаченного налога).
Доначисление налога может произойти за счет лишения нарушителя положенных льгот: вычета за фактические расходы и фиксированного вычета в 250 тыс. рублей (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Правомерность начисления физлицам НДС подтверждает Верховный суд РФ в определении от 20.07.2018 № 16-КГ18–17.
Оно гласит, что гражданин, который занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, должен уплачивать НДС.
Рисковать или нет, каждый арендодатель решает самостоятельно. Я же рекомендую оценить риски и просчитать свою налоговую нагрузку на разных системах налогообложения, выбрав ту, на которой налог будет минимальным.
Налоги для нерезидента РФ
Статус налогоплательщика определяется по итогу календарного года на 31 декабря. Если физлицо фактически находилось на территории РФ от 183 дней и более, оно приобретает статус налогового резидента РФ, а если меньше — становится нерезидентом.
Ставка НДФЛ с доходов для налоговых нерезидентов составляет 30%. Этот налог уплачивают физлица и ИП на общей системе налогообложения при продаже апартаментов и сдаче их в аренду.
При продаже имущества налоговым нерезидентам нельзя уменьшать сумму налога за счет расходов на покупку апартаментов и фиксированного вычета в размере 250 тыс. рублей.
Таким образом, чтобы избежать больших лишних трат, вопросами налогообложения следует озаботиться с самого начала, еще до покупки апартаментов. Систему налогообложения нужно выбирать в зависимости от того, какова цель вашей покупки.
