Как приостановка соглашений о двойном налогообложении отразится на собственниках?

Налоговых льгот больше не будет?

В проекте указа президента, который подготовили ведомства, уточняется, что «применение пониженных ставок налога у источника (освобождений от уплаты налога) в отношении доходов, на которые распространяется действие соглашений об избежании двойного налогообложения», будет приостановлено с момента издания документа. Минфин и МИД считают такой шаг ответом на ограничительные меры, которые наложены на Россию в одностороннем порядке.

Налоговые изменения затронут и юридических лиц (иностранные компании, которые продолжают работать в России, и российские компании, которые получают доход за границей), и физических лиц — например, тех, кто релоцировался в другую страну, но продолжает работать на российскую компанию или получает доход, сдавая в аренду квартиру в России.

Разместите объявление на Циан бесплатно. Сдайте или продайте свою квартиру

Если человек, который утратил статус налогового резидента, продает оставшуюся у него недвижимость в России или сдает ее в аренду или, наоборот, если россиянин, который живет в стране, соберется продать или сдать квартиру за рубежом, уплата налогов может стать очень болезненной — вплоть до того, что на налоги придется отдать половину полученной суммы.

Нерезидент — человек, который проводит за пределами РФ более 183 дней в течение 12 месяцев подряд. То есть если он проводит в России более 183 дней в году (включая день въезда в страну и день выезда из нее), он резидент. Если меньше — нерезидент.

Статус нерезидента бывает налоговым или валютным. Нас интересует налоговое резидентство/нерезидентство: налоговый нерезидент платит с доходов повышенный налог — 30%. Это касается большинства способов получения дохода, включая продажу недвижимости. Подробнее об этом читайте тут.

Недружественные страны — страны, которые ввели экономические санкции против России. На сегодняшний день СИДН у России подписаны с 82 странами, из которых 39 входят в список недружественных. В их числе — популярные у россиян страны Евросоюза, Великобритания, США, Канада и другие.

Двойное налогообложение — обязанность получателя дохода (нерезидента) уплачивать налоги в той стране, где он получил доход, и в той, резидентом которой является. СИДН эту ситуацию сглаживали, позволяя выплачивать налоги только в одной стране или в обеих, но по сниженным ставкам или с взаимозачетом. В частности, СИДН позволяют людям, продающим недвижимость, не платить налог дважды.

Приостановка соглашений означает, что платить придется в обеих странах. Здесь — список стран и действующих с ними соглашений. Эти условия будут актуальными вплоть до выхода указа о приостановке СИДН, если президент Владимир Путин его подпишет (пока идет речь только о предложении Минфина и МИДа).

Кому и сколько придется отдавать на налоги дважды?

Сперва напомним, как начисляются налоги, если недвижимость продают россияне — налоговые резиденты России. Если такой собственник владел недвижимостью меньше трех/пяти лет (зависит от разных условий, о которых можно почитать здесь), то при продаже недвижимости он обязан оплатить НДФЛ 13%.

При этом налог высчитывается с прибыли: если он купил квартиру два года назад за 7 млн рублей, а сейчас продает за 10 млн, то 13% высчитываются с 3 млн рублей (390 тыс. рублей). Если россиянин является нерезидентом, для него налог составит 30% (пункт 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ), и он будет взиматься не с прибыли, а со всей суммы — с 10 млн рублей. То есть нерезидент в качестве налогов обязан заплатить 3 млн рублей.

Сколько придется платить налогов, если президент подпишет указ о приостановлении СИДН? Эксперт по налогам Татьяна Макурова приводит наиболее распространенные варианты продажи:

1. Россиянин-нерезидент живет в недружественной стране. Он решил продать свою российскую квартиру, которой владел менее трех/пяти лет. Он платит в России со всей суммы сделки 30% Федеральной налоговой службе. По условиям СИДН эта выплата учитывалась в той стране, где проживает россиянин: например, там налог рассчитывается как 20% от сделки, платить эту сумму было бы не нужно — учитывалась уплата налогов в России. По новым правилам продавцу придется заплатить 30% в России и 20% — в стране его проживания.

2. Та же ситуация, но с одной большой разницей: россиянин-нерезидент живет в недружественной стране и решает продать свою российскую квартиру, которой владел свыше трех/пяти лет. В России он не платит НДФЛ, а СИДН защищает его от необходимости оплачивать налоги и в стране проживания. Одно из правил СИДН — недвижимость облагается налогом только в той стране, где она находится. 

С приостановкой СИДН это правило тоже ставится на паузу, и собственнику из нашего примера придется платить по законам страны его налогового резидентства.

3. Собственник живет в России и является налоговым резидентом России. Он собирается продать недвижимость, которая находится в недружественной стране (не забывайте, что с каждым конкретным государством свои соглашения — их нормы отличаются). Раньше СИДН позволяло платить налог только в той стране, где находится эта недвижимость. Теперь же платить придется и там, и в России. При этом в России будут действовать все те же правила расчета в зависимости от срока владения (три года/пять лет).

Во всяком случае двойное налогообложение неизбежно, если вы планируете зачислять деньги на свой зарубежный счет: в большинстве стран банки проверяют происхождение средств и могут заблокировать операцию, если сочтут ее подозрительной. Увы, есть случаи, когда «подарок родственника», эквивалентный по стоимости квартире в российской глубинке, вызывал недоверие — банк потребовал предоставить доказательства законности средств.

Что думают эксперты?

Решение вряд ли связано исключительно с попыткой блокировки сделок с недвижимостью, говорит Василий Кисленко, независимый эксперт в области налогообложения.

«Скорее это еще одна возможность пополнить бюджет. Основной смысл СИДН — в снижении налоговой нагрузки через механизм взаимозачета для граждан своей страны при получении доходов за рубежом», — поясняет он.

Если россиянин переехал за границу, продолжает Василий Кисленко, но в России у него осталась недвижимость для продажи, ему стоит тщательно подсчитать, сохранит ли он статус налогового резидента РФ на момент закрытия сделки.

«Крайне не рекомендуется использовать серые схемы и скрывать статус нерезидента РФ, поскольку санкции весьма суровы: взыскание недоимки, штраф в размере 40% и вполне реальный риск уголовного наказания», — напоминает он.

Пострадает и бизнес

Отсутствие двойного налогообложения играет важную роль, когда иностранные инвесторы и компании принимают решение об инвестировании, отмечает Алан Юсуфов, партнер юридического бюро Zenin & Telmanovich. В случае приостановления СИДН перед теми, кто совершает сделки на рынке недвижимости, встанет вопрос, продолжать ли вести предпринимательскую деятельность в России.

«Без таких соглашений налоговые резиденты других стран могут столкнуться с повышенными налоговыми расходами — это оттолкнет их от инвестирования в отечественный рынок недвижимости, а это, в свою очередь, приведет к снижению объемов инвестиций в недвижимость и к снижению цен на рынке», — предполагает эксперт.

Иностранные инвесторы могут столкнуться с необходимостью платить налоги как в России, так и в других странах, где была приобретена недвижимость или где находятся участники сделки. «Это способно привести к возникновению многочисленных налоговых споров, подрывающих доверие инвесторов к рынку недвижимости России», — отмечает Алан Юсуфов.

СИДН — это дорога с двусторонним движением, напоминает Татьяна Макурова: «Россия может приостановить действие соглашения (то есть не брать в зачет суммы налога, уплаченные в недружественном государстве), но это самое недружественное государство со своей стороны может его и не приостанавливать».

История действительно знает такие примеры. Латвия приостановила СИДН с Россией со своей стороны в мае 2022 года, а Россия — только в сентябре того же года. Теоретически, говорит Макурова, недружественное государство может и не приостанавливать, а продолжать принимать к зачету налог, уплаченный в России. Это решение будет зависеть в том числе и от интересов бизнеса, резюмирует собеседница Циан.Журнала.