При продаже недвижимости (квартиры, дома, гаража, земельного участка) бывший владелец обязан заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если объект находится в собственности меньше минимального срока владения. По общему правилу он составляет пять лет. По истечении этого срока гражданин не должен ни платить налог от продажи недвижимости, ни подавать налоговую декларацию. Но если реализовать объект раньше, потребуется уплатить НДФЛ.
НДФЛ, или налог на доходы физических лиц, — один из основных налогов, который платят в бюджет россияне и иностранцы, которые получают доходы на территории РФ. Ставка налога для граждан России в большинстве случаев равна 13%.
Но бывают и другие ситуации:
- 9% нужно будет выплатить государству с дохода по ипотечным облигациям, выпущенным до 01.01.2007.
- 15% придется заплатить тем россиянам, чей доход превышает 5 млн рублей в год. Такой же налог начисляют нерезидентам за дивиденды от российских компаний.
- 30% возьмут с любого другого дохода нерезидентов, в том числе от продажи квартиры.
- 35% — размер налога с выигрышей в лотереях и конкурсах (свыше 4 тыс. рублей), а также с прибыли от вкладов в кредитные потребительские кооперативы.
Итак, при продаже квартиры налоговым резидентом РФ ставка налога составляет 13% суммы, указанной в договоре купли-продажи, а в случае нерезидента — 30%. Обычно срок владения объектом отсчитывается с момента госрегистрации недвижимости в ЕГРН.
Однако на всякое правило есть исключения. Далее расскажем, когда НДФЛ платить не нужно, для кого предусмотрены льготы и вычеты, в какие сроки следует подать декларацию, как ее правильно заполнить и как уменьшить сумму налога.
Три, а не пять: когда срок владения уменьшается
Если собственность получена в подарок от близкого родственника, унаследована, перешла по договору пожизненного содержания с иждивением, была приватизирована или является у продавца единственным жильем, то тогда минимальный срок владения сокращается до трех лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Также в некоторых случаях от необходимости ждать истечения минимального срока владения освобождаются семьи с детьми, о чем мы расскажем далее.
Какое жилье признается единственным
Если на момент продажи гражданин владеет на праве собственности только одним жилым помещением, то оно признается единственным. Существенно, что это может быть не только квартира, но и коммуналка, комната, дом или даже доля в объекте.
Апартаменты под это определение не подпадают, так как не имеют статуса жилого помещения.
Таким образом, если гражданину принадлежат квартира и комната, то при продаже, например, квартиры он должен будет заплатить налог, так как она не является единственной собственностью. Но и тут есть исключения: если второй объект куплен максимум за 90 дней до продажи первого, налог платить не придется.
Сергей купил квартиру в сентябре 2019 года и продал ее в октябре 2022 года, когда три года минимального срока владения уже прошли. Но при этом еще до продажи, в сентябре 2022 года, он купил дом, куда собирается переехать.
Налог с продажи квартиры в этом случае платить не надо, так как проданное жилье по «правилу 90 дней» все еще считалось единственным.
Существенно, что срок 90 дней между покупкой и продажей квартиры считается не от дат, в которые был заключен договор купли-продажи, произведена оплата или составлен акт приема-передачи объекта, а по дате регистрации сделки в Росреестре.
Единственное жилье в совместной собственности супругов
Если жилье находится в совместной собственности супругов, то при определении единственного жилья не учитывается недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них.
Недвижимость не является совместно нажитой, если:
- приобретена до брака;
- получена по наследству, в дар или после приватизации (вне зависимости от того, до или после брака это произошло).
В декабре 2022 года супруги решили продать квартиру, приобретенную в браке в сентябре 2019-го. При этом у жены в собственности также есть комната, купленная до замужества.
В этом случае платить налог с продажи квартиры супругам не потребуется, так как совместно нажитое имущество является единственным, а срок владения им уже превысил три года.
Двое или больше детей — налога нет
С 2021 года семьи с двумя и более детьми не платят налог с продажи недвижимости, но для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- В семье должно быть двое и более детей младше 18 лет (24 года, если ребенок учится очно). Усыновленные дети тоже учитываются.
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда произошла сделка, или до 30 апреля следующего года.
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше.
- Кадастровая стоимость проданного жилья не должна быть больше 50 млн рублей.
- На момент сделки продавцу и членам его семьи не должно принадлежать в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше, чем у приобретаемого.
При выполнении всех этих условий семье с детьми не нужно соблюдать минимальный срок владения недвижимостью и вообще никакой срок. То есть можно сегодня купить недвижимость, через неделю — продать, и никакого налога не будет.
Льготы для дольщиков
С 2020 года при продаже новостройки минимальный срок владения отсчитывается с даты полной оплаты ДДУ. При этом неважно, оплачивали вы дополнительные метры при приемке жилья или нет. С тех пор три или пять лет надо считать не как раньше, со дня регистрации права собственности, а после полного расчета по договору.
Нововведение касается квартир, купленных по договорам:
- долевого участия (ДДУ);
- переуступки права требования по ДДУ;
- участия в жилищно-строительном кооперативе.
Обычно это происходит в день сделки или в течение нескольких месяцев (если предусмотрена рассрочка). В последнем случае срок полного расчета отсчитывается от последней оплаты, а не от первой. Изменения действуют для сделок, проведенных с 2019 года.
1. Если в собственности гражданина уже есть доля в объекте недвижимости и он приобретает еще одну долю в нем же или этот же объект оказывается в его полной собственности, то минимальный срок владения для него рассчитывается с момента приобретения первой доли.
2. Если вы:
а) продали квартиру в 2019 году, до внесения поправок в закон,
б) заплатили налог,
в) на тот момент владели квартирой дольше минимального срока по новым правилам отсчета, —
вы имеете право обратиться в налоговую и вернуть деньги.
Продажа квартиры, полученной по реновации
Для квартир, полученных жителями Москвы по программе реновации, в минимальный срок владения засчитывается время, в течение которого собственнику принадлежала квартира в старом доме.
Например, квартира в доме, который попал под реновацию, куплена в 2014 году, а в ноябре 2022-го собственник получил новое жилье и продал его через месяц. В этом случае срок владения будет отсчитываться от 2014 года и составит восемь лет. Таким образом, НДФЛ за новую квартиру платить не придется.
С 2022 года при продаже недвижимости раньше минимального срока владения не нужно подавать налоговую декларацию, если стоимость сделки не превышает 1 млн рублей, т. е. размера стандартного налогового вычета.
В этом случае доход перекрывается вычетом, НДФЛ не начисляется, и в декларации нет необходимости. Для движимого имущества и нежилых помещений стоимость продажи без подачи декларации не должна превышать сумму в 250 тыс. рублей.
Надо ли подавать декларацию, если минимальный срок владения уже вышел?
Если недвижимость находилась в собственности больше минимального срока владения, подавать налоговую декларацию после ее продажи не требуется. Но когда продавец пользуется льготой, например трехлетним сроком владения, налоговая не видит автоматически, что объект подпадает под льготу, и рассчитывает налог так, как будто ее нет. Кроме того, за несданную вовремя декларацию могут начислить штраф.
В этом случае бывшему собственнику рекомендуется до истечения срока подачи декларации направить в ИФНС пояснение, приложить подтверждающие льготу документы и дождаться подтверждения, что данные приняты. Лучше предпринять эти шаги заранее, чем потом оспаривать требования и штрафы.
Подробно о том, что делать, если вам начислили лишние налоги или рассчитали их неправильно
В какие сроки надо подать декларацию
Если объект не подпадает ни под одно из освобождающих условий, придется заплатить налог и заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
Декларацию подают в срок до 30 апреля следующего года, а налог платят до 15 июля. Например, если квартиру продали в 2023 году, то до 30 апреля 2024-го следует подать декларацию, а до 15 июля 2024-го — оплатить начисленный налог.
Как рассчитать сумму налога и уменьшить налоговую базу
Напомним, для налоговых резидентов РФ размер налога составляет 13% суммы, указанной в договоре купли-продажи, для нерезидентов — 30%.
Тогда при продаже квартиры резидентом за 3 млн рублей НДФЛ составит 3 млн × 0,13 = 390 тыс. рублей.
Чтобы уменьшить налоговую базу (в данном случае — стоимость объекта), можно использовать два варианта:
1. Воспользоваться налоговым вычетом (п. 2.1 ст. 220 НК РФ). Он позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог, на 1 млн рублей при продаже квартиры, комнаты, доли, дома, земельного участка или на 250 тыс. рублей при продаже нежилого помещения, гаража.
Сергей унаследовал квартиру и сразу продал ее за 4 млн рублей. Он сможет заплатить НДФЛ 13% не с полной суммы, а только с 3 млн рублей, если приложит к налоговой декларации заявку на оформление вычета.
2. Учесть расходы на покупку и снизить налоговую базу за их счет. Воспользоваться этим способом можно, если квартира куплена, а не получена в дар или по наследству.
Иван купил квартиру за 3 млн рублей, а спустя два года продал ее за 4 млн. При подаче налоговой декларации он приложил документы, подтверждающие факт покупки, что позволило ему снизить налоговую базу с 4 до 1 млн рублей и уменьшить налог с 520 тыс. до 130 тыс. рублей.
То есть налог в этом варианте фактически начисляется только на прибыль, полученную от перепродажи.
Образец декларации с заявленным вычетом за расходы на покупку
Мы знаем, о чем вы сейчас подумали! Однако воспользоваться одновременно двумя видами льгот, то есть и учесть расходы на покупку, и применить налоговый вычет, нельзя. Следует заранее всё посчитать и решить, какую из льгот выгоднее использовать, а также проверить наличие подтверждающих документов.
При продаже двух и более жилых объектов одним собственником в течение одного календарного года предельная величина вычета в 1 млн рублей действует в сумме по обоим объектам, а не по каждому в отдельности.
В некоторых случаях к стоимости покупки можно еще добавить расходы на отделку (и составление проекта отделки) жилья, если она проводилась сразу после его приобретения (п 3.3 ст. 220 НК РФ для частных домов, п. 3.4 для квартир).
При продаже частного дома надо учитывать, что срок владения им исчисляется с момента оформления правоустанавливающих документов, то есть когда жилье построено и зарегистрировано, а не когда начато строительство.
Если земельный участок продается вместе с недостроенным зданием, то такой дом не относится к жилым объектам и вычет в 1 млн рублей в отношении него не применяется, но собственник может воспользоваться вычетом в 250 тыс. рублей.
Также надо учесть, что при продаже двух объектов за один календарный год не допускается, чтобы собственник воспользовался в отношении одного из них вычетом в 1 млн рублей, а для другого — подтвержденными расходами.
Для подбора наиболее оптимального варианта удобно использовать онлайн-калькулятор.
Налоговый вычет за недвижимость: что, кому и сколько положено
Учитываем кадастровую стоимость
При продаже жилья следует уточнить его кадастровую стоимость — этот параметр влияет на размер налога.
Если кадастровая стоимость, например, квартиры выше той, за которую жилье было продано, расчет НДФЛ проводится по кадастру с использованием понижающего коэффициента. Чаще всего он равен 0,7.
Квартиру продали за 2 млн рублей, а ее кадастровая стоимость на начало года — 2,8 млн рублей.
- Сумма, с которой надо будет заплатить налог: 2 800 000 × 0,7 = 1 960 000 рублей.
- При расчете налога по кадастру гражданин также имеет право использовать налоговый вычет в 1 млн рублей: 1 960 000 – 1 000 000 = 960 000 рублей.
- Сумма налога составит: 960 000 × 0,13 = 124 800 рублей.
За кадастровую стоимость принимается стоимость, установленная Росреестром на 1 января того года, в котором прошла сделка.
Уточнить кадастровую стоимость объекта можно с помощью выписки из ЕГРН или в личном кабинете на сайте Росреестра, в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости»:
Чтобы получить данные, нужно указать адрес или кадастровый номер объекта
Заполняем декларацию и не забываем про подтверждающие документы
Удобнее всего подать налоговую декларацию через личный кабинет налогоплательщика: раздел «Доходы и вычеты» → Подать декларацию → Подать декларацию 3-НДФЛ. Далее можно либо заполнить ее онлайн прямо на сайте, либо прикрепить готовый вариант, заполненный в специальной программе. Оба этих варианта предусматривают автоматический расчет налога и проверку ошибок.
Чтобы направлять документы в ИФНС через личный кабинет, необходимо создать электронную подпись и дождаться подтверждения ее выпуска. Делается это в ЛК, в разделе Настройки профиля → Электронная подпись. Обычно выпуск занимает до 24 часов.
Также можно подать декларацию в бумажном виде, обратившись в территориальный налоговый орган или МФЦ. Бланк можно скачать на сайте ФНС и заполнить от руки заглавными печатными буквами.
Декларация по налогу на доходы физических лиц включает в себя титульный лист и 15 страниц. Заполнять нужно не все, состав подготовленного отчета зависит от причины подачи 3-НДФЛ в налоговый орган.
В частности, при продаже квартиры заполняются:
1. Титульный лист:
2. Раздел 1 — сумма налога к уплате (или его нулевое значение):
3. Раздел 2 — расчет налоговой базы и налога:
4. Приложение 1 — фиксируется полученный доход от продажи жилья:
©
5. Приложение 6 — сведения о выбранном имущественном вычете:
6. Расчет к приложению 1 — приводится расчет дохода от сделки купли-продажи:
Заполняя декларацию с помощью автоматизированных средств, нужно:
1. Выбрать год, в котором был получен доход, указать информацию о версии декларации (первичная или корректировка) и сведения о наличии налогового резидентства РФ — резидентами становятся собственники, которые находятся на территории страны не менее 183 дней в течение одного года.
Заполнить информацию о декларанте (при онлайн-заполнении эти сведения и данные о доходах подгружаются автоматически, при необходимости сведения можно дополнить).
2. Внести информацию о доходах. Все источники доходов имеют определенное кодовое обозначение, например, доход от продажи жилой недвижимости (код 1510), доход от продажи иного имущества (код 1512), заработная плата (код 2000), и т. д.
Также на этом этапе надо правильно указать организацию или физическое лицо, от которого был получен доход. В частности, при продаже квартиры — ФИО покупателя или название юридического лица.
Следует вносить информацию обо всех полученных за год доходах — например, о зарплате со всех мест работы, о доходах от продажи недвижимости, от сдачи квартиры в аренду.
К декларации надо будет приложить документы, подтверждающие доход (справку 2-НДФЛ, договор аренды, чеки, расписки о получении денег и т. д.).
3. Выбрать варианты налогового вычета. В случае продажи недвижимости — имущественный налоговый вычет или уменьшение налоговой базы за счет учета расходов на покупку.
4. Прикрепить подтверждающие ваше обращение документы. Например, договор купли-продажи; расписку или банковскую выписку, подтверждающую денежный перевод; выписку из ЕГРН; другие документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры или право на иные льготы, позволяющие снизить сумму налога.
5. Проверить заполненные данные, подписать декларацию электронной подписью и отправить в ИФНС.
6. После проверки документов ФНС начислит налог, который можно будет оплатить через личный кабинет налогоплательщика или через любой банк.
Что будет, если не заплатить налог?
Штраф за несданную вовремя декларацию составит 5% суммы налога, который надо заплатить, за каждый месяц просрочки.
При этом штраф не может быть:
- более 30% суммы налога;
- менее 1000 рублей.
Если декларацию вы подали правильно и вовремя, но не уплатили налог в указанный срок, то на долг будут начислять пени, однако штрафа не последует.
Напомним, декларацию для оплаты налогов с продажи имущества подают до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а срок уплаты НДФЛ — до 15 июля.
