- Что такое договор дарения доли
- Особенности дарения
- Кому можно передать в дар долю в квартире
- Какие документы потребуются для подготовки дарственной
- Как подготовить договор дарения доли квартиры
- Когда не требуется заверения договора нотариусом
- Как зарегистрировать сделку
- Нюансы дарения доли в разных квартирах
- Отказ от принятия доли в квартире в дар
- Отказ от дарения доли в квартире
- Оспаривание дарственной
Что такое договор дарения доли
Дарение — это безвозмездная сделка, в которой участвуют даритель и одаряемый. Последний после подписания договора становится собственником доли, которая ранее принадлежала дарителю. Переход права собственности регистрируется в Росреестре.
Что можно подарить:
1. Долю в праве собственности. Например, 1/3.
2. Долю в натуре, которую одаряемый получает по договору. Это конкретная площадь. Она не может быть менее 6 кв. м общей площади жилья. Сделки с микродолями признаются ничтожными, но есть исключения.
Подарить микродолю можно, если она:
- оформлена в собственность до 1 сентября 2022 года;
- получена после этой даты в результате наследования, приватизации;
- выделена в ходе покупки жилья с материнским капиталом.
Чаще всего дарятся доли в праве собственности на имущество, они называются идеальными.
Супруги купили квартиру в браке, выделили доли себе и первому ребёнку — по 1/3. Через некоторое время родился второй ребёнок. Когда ему исполнилось 10 лет, родители решили подарить ему свои доли. Для этого они оформили нотариальный договор дарения. В итоге за первым ребёнком так и осталась его доля — 1/3, а на второго оформлены 2/3.
Есть и договор обещания дарения, когда даритель обещает передать право собственности на недвижимость в будущем. С юридической точки зрения он считается консенсуальным, то есть заключённым с того момента, как стороны согласовали все его существенные условия.
Важно учитывать, что при дарении нельзя выдвигать свои условия. Пообещать подарить квартиру на выпускной из школы можно, подарить только при окончании с золотой медалью — нет.
Особенности дарения
Данные о переходе права собственности отражаются в Росреестре, следовательно, подарок может быть сделан только по письменному договору.
Есть и другие нюансы:
1. Договор дарения доли за редким исключением нужно заверить у нотариуса. Подробнее об этом мы расскажем ниже.
2. Нельзя брать деньги за подарок. Такая сделка будет считаться притворной, а значит, недействительной.
3. С момента регистрации права собственности одаряемому будут начислять имущественный налог на недвижимость. До этого времени налог платит даритель.
3. Дарственную можно оформить, даже если стороны сделки находятся в разных городах. Для этого им достаточно обратиться к нотариусам по своему месту жительства. Один из нотариусов оформляет договор, участники сделки подписывают его электронными подписями и отправляют договор регистратору.
5. Получать согласие остальных собственников на дарение доли не нужно. Преимущественное право выкупа предоставляется им только при её продаже.
6. Если доля куплена в браке, она считается совместной собственностью супругов. Понадобится нотариальное согласие второго супруга.
Кроме того, могут возникнуть проблемы при отчуждении доли, которая принадлежит несовершеннолетнему ребёнку старше 14 лет. Для этого, согласно ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ, нужно разрешение органа опеки. Скорее всего, его не дадут, так как имущественное положение ребёнка в результате сделки может ухудшиться.
Кому можно передать в дар долю в квартире
Вы вправе подарить долю кому угодно на своё усмотрение. Это может быть как близкий родственник, так и посторонний человек или организация.
Кому нельзя подарить недвижимость и другие подарки стоимостью свыше 3 тыс. рублей:
1. Государственным или муниципальным служащим, если подарок связан с их служебным положением.
2. Сотрудникам школ, медицинских учреждений, больниц, если вы являетесь пациентом или его супругом (супругой).
Остальным людям дарить можно что угодно, главное — взять согласие супруга, если имущество куплено в браке.
Нужно учитывать, что дарение от имени ребёнка до 14 лет вообще запрещено, если вы его родитель, опекун или попечитель.
Какие документы потребуются для подготовки дарственной
Для оформления договора дарения доли понадобится выписка из ЕГРН. В ней указываются все данные о квартире: сведения о собственниках, размер долей, кадастровый номер и стоимость, площадь, ограничения и обременения. Заказать её можно онлайн через «Госуслуги», с 1 марта 2023 года госпошлины за это нет.
Что ещё нужно:
1. Паспорта дарителя и одаряемого.
2. Правоустанавливающий документ, на основании которого у дарителя возникло право собственности: договор купли-продажи или дарения, документ о приватизации и так далее).
3. Доверенность на другого человека, если даритель или одаряемый не могут присутствовать на сделке.
4. Нотариальное согласие супруга, если доля куплена в браке.
Если стороны приходятся друг другу родственниками, понадобится документальное подтверждение этого: свидетельство о рождении, усыновлении, заключении брака и так далее. Документ нужен для определения стоимости услуг нотариуса и освобождения от уплаты НДФЛ.
Как подготовить договор дарения доли квартиры
Унифицированной формы договора дарения нет. Если вам нужно заверить его у нотариуса, он сам подготовит проект. Но можно обратиться за помощью и к юристу.
Договор составляется в 3 экземплярах: один для дарителя, второй для одаряемого, третий передаётся в Росреестр. Переход права собственности регистрируется на основании дарственной, в дальнейшем она хранится у регистратора.
В ней указывают:
1. Дату и место составления.
2. Данные сторон: Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации.
3. Сведения о недвижимости: адрес квартиры, площадь, количество комнат, кадастровый номер.
4. Условия дарения.
5. Права и обязанности сторон, порядок разрешения споров.
6. Подписи сторон.
При заключении договора дарения могут быть предусмотрены дополнительные условия. Например, оговорено право пожизненного проживания дарителя в квартире. Если одаряемый позже продаст квартиру, даритель всё равно сможет жить в ней с новым владельцем.
Когда не требуется заверения договора нотариусом
Заверять договор дарения доли необходимо практически всегда, даже если квартира принадлежит двум собственникам и один из них дарит свою долю второму.
Росреестр раньше проводил такие сделки в обычной письменной форме, но сейчас запрашивают нотариальный договор. Без него ведомство может отказать в регистрации, хотя Верховный суд придерживается другого мнения и считает, что заверять дарственную в такой ситуации не нужно. Лучше не рисковать и обратиться к нотариусу.
Когда подпись нотариуса не обязательна:
1. Все владельцы долевой собственности дарят свои доли в рамках одной сделки третьему лицу.
2. Единственный собственник выделяет долю в недвижимости и дарит её.
В остальных случаях нотариальное заверение обязательно.
Мать и дочь вступили в наследство, получив доли в праве на недвижимое имущество — дом и земельный участок. Дом уже более 30 лет фактически поделён на двух хозяев, и после принятия наследства собственников стало трое.
После получения свидетельства о наследстве дочь хотела сразу оформить дарственную на мать, так как она всегда жила в этом доме. Пришлось обращаться к нотариусу.
Как зарегистрировать сделку
Подготовьте документы, подпишите договор дарения и подайте заявление в МФЦ, если по закону заверять его у нотариуса необязательно.
Порядок действий:
1. Согласуйте сделку. Для дарения имущества согласие одаряемого обязательно.
2. Составьте дарственную в 3 экземплярах.
3. Запишитесь на приём в МФЦ, чтобы подать документы на регистрацию права собственности.
4. Придите в назначенный день и напишите заявление, уплатите госпошлину — 2 тыс. рублей.
Переход права собственности на имущество по договору дарения зарегистрируют в течение 10–12 дней, после чего одаряемый сможет прийти в МФЦ и забрать новую выписку из ЕГРН.
со скидкой 4%
на ипотеку
Если дарственная заверяется нотариусом, он сам обязан отправить документы в Росреестр. Регистрация сделки займёт 2–3 дня, а выписку можно получить в нотариальной конторе. В среднем услуги нотариуса обходятся в 20 тыс. рублей, но многое зависит от кадастровой стоимости недвижимости и региональных тарифов.
Нюансы дарения доли в разных квартирах
Если квартира в ипотеке, подарить долю можно только с согласия банка. Скорее всего, он его не даст, но всё зависит от конкретной ситуации: получить согласие на дарение доли своему ребёнку обычно проще, чем чужому человеку.
Внимательно изучите ипотечный договор, там будет указан порядок действий. Согласие банка понадобится для регистрации права собственности на недвижимое имущество, без него Росреестр откажет.
Другие возможные особенности договора дарения:
1. Приватизированная недвижимость. Доля дарится так же, как и в купленной квартире. Но если кто-то из членов семьи не участвовал в приватизации, за ним сохраняется пожизненное право проживания. Важно, чтобы договор с администрацией был зарегистрирован.
2. Квартира по договору социального найма. Наниматель может только пользоваться ею: жить там, вселять других жильцов. Право собственности ему не принадлежит, такую недвижимость или долю в ней подарить нельзя.
3. Жилплощадь в коммуналке. Правила дарения здесь такие же, как и для стандартной недвижимости. Согласие соседей на сделку не требуется.
Отказ от принятия доли в квартире в дар
Одаряемый в любое время до регистрации права собственности может отказаться от доли. Для этого достаточно уведомить дарителя и подать заявление в Росреестр, если документы уже направлены туда. Если нет, нужно письменно уведомить дарителя, и договор будет считаться расторгнутым. Если регистрация завершена, отказаться от доли на недвижимое имущество будет тяжело даже через суд.
Отказ от дарения доли в квартире
Даритель может отказаться от передачи доли по договору дарения, если его имущественное или семейное положение ухудшилось, и сделка повлечёт существенное снижение уровня жизни. Доля при этом ещё не должна быть подарена, а только обещана.
Отец и сын заключили договор дарения, по которому даритель пообещал через 6 месяцев подарить сыну ½ доли в собственности. Второй собственник — тётя одаряемого. Прошло 3 месяца с момента оформления дарственной, даритель попал в серьёзную аварию, ему потребовались деньги на лечение. Стороны расторгли дарственную, а долю дарителя потом выкупила его сестра.
Оспаривание дарственной
Оспорить дарственную можно только через суд.
Какие могут быть основания:
1. Одаряемый совершил покушение на жизнь и здоровье дарителя, его члена семьи или близкого родственника: например, избил. Если одаряемый убил дарителя, отменить дарственную могут его наследники.
2. Даритель пережил одаряемого. Но возможность отмены по такому основанию должна быть предусмотрена в договоре. Если подобного пункта нет, право на имущество переходит к наследникам одаряемого.
3. Одаряемый плохо обращается с подарком, и есть риск его утраты: например, не следит за состоянием дома, из-за чего тот разрушается, или превратил его в притон. Но это спорные моменты. Суд будет изучать все обстоятельства в комплексе. Отменить дарение очень сложно.
Подать исковое заявление может даритель, одаряемый или третье лицо, чьи права нарушены сделкой. Например, если доля куплена в браке и подарена без согласия супруга.
У сестёр Ирины и Марины в собственности было по ½ квартиры. Марина вышла замуж, и они с супругом решили выкупить долю Ирины, та была не против. Сделка состоялась в 2023 году, а в 2024-м Марина подарила недвижимость сыну от первого брака. Её супруг не был поставлен в известность, согласия она не получила. Ему это не понравилось, и он оспорил вторую сделку через суд.
Бывают и другие виды сделок, которые можно оспорить:
1. Мнимые — совершённые лишь для вида. Важно доказать, что на момент заключения договора стороны прекрасно понимали, что не будут его исполнять. Это возможно, например, если даритель после сделки продолжает содержать имущество за свой счёт.
2. Притворные — заключённые с целью прикрытия другой сделки. Например, если стороны оформляют дарственную вместо договора купли-продажи, чтобы продавец не платил НДФЛ или не получал согласие от других собственников на продажу.
Также можно признать договор дарения недействительным, если он заключён обманным путём или под угрозами со стороны одаряемого. Для этого нужно обратиться в суд.
Фото: freepik.com
