Александр Близнюк,коммерческий директор Andaman City
Курортная недвижимость: постпандемийные тренды
1. Интерес к комфортному жильюСейчас люди выбирают недвижимость не просто как объект для инвестиций, но и как потенциальное место для жизни. Поэтому инвесторы проявляют больше интереса к районам с более комфортным жильём — то есть не туристическим зонам, где множество отелей.
Например, на Пхукете постоянно живущие там иностранцы предпочитают Лагуну и её окрестности, Раваи, Чалонг, Вичит, Кату, в отличие от, например, туристического Патонга.
2. Желание повысить качество жизни
Поскольку курортная недвижимость сейчас рассматривается не только как инвестиция, но и как возможный запасной аэродром, на первый план выходит желание повысить качество жизни. Инвесторы задаются вопросами: «Если я перееду сюда, чем я могу заниматься? Будет ли мне комфортно?» Например, в азиатских странах приятными бонусами становятся красивая природа вокруг, море в шаговой доступности, недорогая сфера услуг, свежие фрукты и так далее.
Сейчас среди экспатов популярны Таиланд, Индонезия, ОАЭ. В этих странах заметно русскоязычное сообщество, активно развиваются инфраструктура и возможности для комфортной жизни.
3. Выбор инфраструктурных комплексовИнфраструктурные комплексы сейчас на пике популярности. Инвесторы выбирают инфраструктуру, комьюнити, возможности для развития. Место должно закрывать основные потребности и интересы всей семьи: например, там должны быть фитнес-зал, площадки и клубы для детей, коворкинг, место для проведения конференций и так далее.
Интерес вызывают локации, в которые можно переехать из условной Москвы, продолжая вести прежний стиль жизни, но в более комфортных условиях.
К таким, например, относится современный комплекс апартаментов Atrium Boutique Residence на Пхукете. Он строился так, чтобы для арендаторов были доступны все привычные заведения: от ресторанов и магазинов до фитнес-центра, спа и детского клуба.
5 рекомендаций, как приобрести недвижимость наиболее выгодно
Определитесь с планами. Нужно четко разделять понятия «инвестиционная недвижимость» и «недвижимость, в которой я хочу жить». Когда инвестор пытается смотреть в обе стороны, картинка сильно смазывается, а инвестиционная привлекательность проекта часто теряется.
Допустим, инвестор может мечтать о красивой вилле в горах, но это будет совершенно не инвестиционный объект из-за неудачного расположения и неопытности застройщика.
Выбирайте эксклюзивный пресейл. Обычно лучшие предложения застройщик предлагает на этапе пресейла — самых ранних презентациях проекта. О них в первую очередь узнают либо те, кто уже покупал у этого застройщика, либо агенты недвижимости. Чаще всего подобные условия могут предложить агентства профессиональных брокеров.
Выбирайте опытных застройщиков. Лучше предпочесть тех, у кого есть хотя бы один реализованный проект. Новый застройщик может создать заманчивую визуализацию, которая очарует неопытного инвестора. Но на деле проект может оказаться невыполнимым.
Так, в 2021 году строительство кондоминиума Phuket Encore отменилось, и многие инвесторы не могли вернуть свои деньги.
Обращайте внимание, выкупил ли застройщик землю. Это ключевой аспект: если земля не принадлежит застройщику, события могут развиваться самым неблагоприятным образом.
Несколько лет назад скандинавский застройщик обманул более сотни российских инвесторов: оказалось, что земли, на которых он планировал возводить объект, принадлежали национальному парку.
Трезво оценивайте ключевые параметры. Важны район, удалённость от моря, наличие управляющей компании, опыт застройщика. При выборе не стоит опираться на привлекательный дизайн и шоурумы — надо чётко понимать, что стоит за проектом.
Принципы диверсификации портфеля для инвесторов в недвижимость
Вкладывайте в недвижимость в разных странах и в разных проектах. Где-то имеет смысл приобретать готовое жильё под аренду, где-то покупать его ещё на этапе стройки. Рассматривайте разные районы и регионы, выбирайте локации с более спокойной политической и климатической ситуацией.
Запрашивайте у застройщиков конкретные данные, цифры, их видение будущего проекта. Анализируйте самостоятельно: обращайте внимание на текущую ситуацию, показатели прошлых сезонов, уточняйте, как росла капитализация рынка. Если жилье под аренду — выясняйте, за сколько и как сдаётся аналогичное жильё.
Раскладывайте средства по высокорисковым и низкорисковым инвестициям. Конечно, значительную часть портфеля могут составлять стабильные активы, приносящие постоянный доход, однако важно выбирать и другие категории, на которых можно получать более высокие прибыли.
Многие инвесторы в Дубае покупают что-то дорогое и высокорисковое, платят первоначальный взнос 35%, а перед первым платежом пытаются перепродать эту недвижимость.
Если это хороший объект, то такая стратегия срабатывает. А вот если объект не обладает уникальными характеристиками, оправдывающими цену, такими, как расположение и качественная инфраструктура, — возникают проблемы. Некоторые объекты не продаются по несколько лет, потому что предложение на рынке очень велико.
Прогнозы и риски: будет ли рынок курортной недвижимости расти
Геополитическая обстановка и активное развитие Юго-Восточной Азии позволяет прогнозировать рост рынка курортной недвижимости в этом регионе. Таиланд в настоящее время является одним из лидеров в этом регионе, особенно у россиян. Растёт и туристический поток в этом направлении. Отложенный спрос после пандемии на туризм, аренду и покупку недвижимости существенно стимулирует этот регион. Однако это развитие не приводит к бесконтрольному строительству, поскольку количество проектов, которые можно реализовать на Пхукете, ограничено.
После завершения строительства первичного жилья появится спрос на вторичную недвижимость. Владельцы будут заниматься реструктуризацией и ремонтом квартир, а также редизайном старых объектов, что уже наблюдается на острове. Помимо новой недвижимости люди будут продавать и отреставрированное старое жильё.
Курортная недвижимость становится всё более привлекательной, ведь многие люди рассматривают возможность долгосрочного проживания или переезда. Они выбирают курортные места с развитой инфраструктурой, чтобы заботиться о своём физическом и ментальном здоровье. Эта тенденция усиливает спрос на курортную недвижимость.
Кроме того, переезжая из городов, люди предпочитают проживать в местах с развитой инфраструктурой, что делает качественную курортную недвижимость ещё более привлекательной для инвесторов и покупателей.
Как достичь максимума: риски, которых может избежать инвестор
Учитывайте жаркий климат и высокую влажность. Обращайте внимание на материалы, из которых возводят здание. Некачественное строительство не выживает в курортной зоне.
Выясните, какая управляющая компания будет обслуживать квартиру, изучите отзывы. При плохом управлении «испортиться» может даже хорошая квартира. Лучше, если управление недвижимостью продолжит компания-застройщик.
Не забывайте о политических и экономических рисках. Выбирайте для инвестирования дружественные страны, чтобы минимизировать, например, вероятность закрытия счетов.
