Юлия Максимович: «Банки думают, что сегодня самозанятый — риелтор, а завтра пирожки печет»

«В пандемию оплата штрафов была зоной личной ответственности риелторов»

— Юлия, сколько лет вы работаете риелтором?

— Более 12 лет. Начинала работу в агентстве недвижимости, была руководителем отдела коммерческой недвижимости. Затем я получила образование по специальности «Оценка бизнеса и недвижимости» и четыре с половиной года работала в банке начальником отдела оценки и залогов департамента финансов. Моя работа также была связана с недвижимостью — я занималась поиском и оценкой активов для банка, участвовала в наращивании портфеля, а также занималась продажей непрофильных активов, в том числе залоговой недвижимости.

После того как наш банк закрыли, я вышла работать в агентство недвижимости в качестве руководителя офиса. Сегодня специализируюсь на «вторичке» и новостройках.

— Когда перешли в статус самозанятого риелтора?

— Самостоятельно работаю с июня 2020 года. Был период пандемии, и в нашем городе (Ростов-на-Дону) был жесткий локдаун, проходили негласные проверки, выписывались штрафы по 15 тыс. рублей. С одной стороны, в агентствах недвижимости говорилось, что показы можно не проводить, с другой стороны, работать нужно было всем. Оплата штрафов становилась зоной личной ответственности риелторов.

В этот период я и решила стать самозанятой. До этого была руководителем, у меня не было личных продаж — по регламенту они были мне запрещены, поэтому пришлось создавать свою базу клиентов. Моя работа всегда была связана с ипотекой, в агентстве — с банками напрямую. Это направление дало мне основной поток клиентов.

«Сегодня самый легкий путь регистрации самозанятых — через портал госуслуг»

— Возникали ли в начале работы в статусе самозанятой какие-то проблемы с регистрацией деятельности, отчетностью?

— Я очень благодарна тем, кто занимался разработкой программы «Мой налог». На мой взгляд, это идеальная программа — она очень легкая и простая. Когда я переходила в разряд самозанятых, для меня оказался трудным вопрос, как зарегистрироваться в этом статусе. 

Сейчас это понятная процедура, но два года назад информацию об этом получить было тяжело, особенно когда ты находишься в самоизоляции. Поэтому я пошла с этим вопросом в налоговую. Сегодня самый легкий путь регистрации самозанятых — через портал госуслуг. Процесс занимает пять минут.

Скриншот страницы приложения для самозанятых «Мой налог»

Что касается отчетности, в программе все разъяснено настолько понятно, что даже не нужно запоминать, какие налоги ты должен заплатить, когда и какую сумму. В определенное время тебе приходит напоминание, что сформирован платежный документ. Отчетность формируется очень быстро в соответствии с нормами и сроками, установленными законом.

Например, мне нужно было взять ипотеку как самозанятой. Через личный кабинет я сформировала для банка справку о постановке на учет, о доходах за требуемые периоды. По отчислению налогов также можно формировать все справки, которые необходимы. Это абсолютно официальная отчетность, банки уже научились работать с такими документами.

— Еще несколько месяцев назад самозанятые жаловались, что банки неохотно выдают им ипотеку, несмотря на то что по закону они имеют право на ее получение. У вас не было проблем с получением ипотечного кредита?

— Во-первых, у меня хорошая кредитная история. Я уже дважды брала ипотеку, первую погасила за пять лет, вторую — за три года. Для риелтора это типичная история. Во-вторых, у меня был достаточно большой первоначальный взнос — больше, чем требовалось. Для любого банка это значимые факторы при оценке заемщика.

Как ипотечный брокер отмечу, что для получения ипотеки самозанятому необходим стаж работы в этом качестве от шести месяцев, а лучше — от одного года, чтобы банк смог оценить размер и стабильность поступления денежных средств. Повышает шансы самозанятого наличие вклада в банке, в котором он берет ипотеку. Так как формат «самозанятый специалист» еще очень молод, получить ипотеку успели немногие — единицы со стажем самозанятого от года.

Были ситуации, когда самозанятым клиентам не удавалось получить ипотеку по иным причинам. Сбербанк, например, прямо говорил: если кабинет самозанятого оформлен не в Сбербанке, выдача ипотеки такому клиенту рассматриваться не будет. Я бы точно не подошла под эти требования, так как зарегистрировалась как самозанятая на портале госуслуг.

«Сегодня человек самозанятый, а завтра — безработный, говорят в банках»

— А были в вашей практике случаи, когда банк отказывал самозанятому?

— В моей практике случалось, что у клиента были и высокий доход, и хорошая кредитная история — портрет заемщика для банка просто идеален, но в ипотеке ему отказывали. 

С такой проблемой мы неоднократно сталкивались в известных банках первого эшелона. Для меня это было откровением. Некоторые банки комментируют отказы в ипотеке тем, что самозанятые — ненадежные заемщики. Сегодня человек самозанятый, а завтра — безработный, говорят сотрудники банков.

Много спорила на эту тему, приводя пример из своего опыта: работала в банке, взяла ипотеку, а через некоторое время банк закрыли — я на какое-то время оказалась безработной. Чем я отличалась от самозанятых? Ничем. 

У самозанятого шире поле для развития, чем у сотрудника по найму, которому, окажись он без работы, придется серьезно перестраивать мозги и потратить больше времени на поиск нового места работы, да еще с аналогичным доходом.

— А с какими еще проблемами сталкиваются потенциальные заемщики — самозанятые?

— Еще одна необъяснимая проблема, если самозанятый выступает созаемщиком. Например, такая ситуация: заемщики — супруги, один работает по найму, другой — самозанятый. Так как у супруга, работающего по найму, не хватает дохода, второго мы берем в качестве созаемщика с подтверждением дохода. Банки отказывали в ипотеке — только потому, что созаемщик является самозанятым.

У меня были самозанятые заемщики с ежемесячным доходом 80, 120, 150 тыс. рублей. Они занимались разными видами деятельности, по официальным договорам, кто-то, например, помимо работы еще сдавал недвижимость и получал стабильный доход. Тем не менее в ипотеке им отказали.

В одном из банков мне вообще заявили, что всех самозанятых они учитывают как иждивенцев — независимо от дохода и формы его подтверждения. А то, что самозанятым может быть и человек, вышивающий крестиком, и брокер, чьи доходы позволят гасить несколько ипотечных кредитов досрочно, не принимается во внимание.

Вероятно, отчасти это происходит потому, что и профессиональные стандарты риелторской деятельности появились совсем недавно. В нашей профессии до сих пор не существует никакого профессионального отбора, не требуется подтверждать квалификацию.

«За вход в профессию и компетенции нужно платить»

— А как же сертификация?

— О программе сертификации агентов по недвижимости мы говорим уже давно. Но я столкнулась с проблемой. Сегодня появилась возможность обучиться по программе, разработанной Фондом развития профессиональных квалификаций Торгово-промышленной палаты РФ в соответствии с профессиональным стандартом № 1305 «Специалист по операциям с недвижимостью». Он вступил в силу 22 ноября 2019 года по трем квалификациям: «агент по недвижимости», «эксперт по недвижимости», «брокер по недвижимости». После окончания обучения и успешного прохождения независимой аттестации слушатели одновременно с документом об образовании получат свидетельство о квалификации и будут внесены в единый реестр Национального агентства развития квалификаций.

Я собрала группу риелторов, и… выяснилось, что в нашем регионе запустить курс обучения не могут. Мне сказали, что нужно набрать группу агентов (у меня были эксперты) — тогда появится возможность для обучения. Я бросила клич, что есть шанс обучиться — как бесплатно по льготной категории, так и за деньги (от 25 тыс. рублей). Согласитесь, для риелтора 25 тыс. — доступная сумма. Но риелторы заявили, что за деньги учиться не хотят — вот если бы бесплатно…

Для меня этот факт стал показательным. Отсев нужно делать еще и по такому критерию: если ты не хочешь тратить деньги на собственное обучение, то не имеешь права заниматься риелторской деятельностью. 

Если человек не хочет вкладывать средства в собственное развитие и образование — значит, он не хочет нести ответственность за профессионализм и сделки. А мы не пирожки печем, мы проводим миллионные сделки!

В результате группа из 15 человек все же набралась. Но, как мне рассказали преподаватели курсов, такая проблема существует не только в нашем регионе. Вот поэтому и банки думают, что сегодня самозанятый — риелтор, а завтра он печет пирожки. За вход в профессию и компетенции, как и в любом деле, нужно платить.

«Клиентам важно, что мы заключаем договор на оказание услуг и предоставляем отчетные документы»

— Как клиенты относятся к самозанятым риелторам и не боятся ли с ними работать?

— Прокомментирую на собственном опыте, так как мои близкие родственники являются самозанятыми: зять — специалист по недвижимости, средняя дочь — ипотечный брокер. Если молодой специалист работает самостоятельно, клиенты меньше ему доверяют только на первом этапе или в силу сложившихся стереотипов. Дело всегда в человеке: как он умеет презентовать себя, как продвигает свои услуги в соцсетях, о чем рассказывает (молодые брокеры часто не умеют себя презентовать в принципе). И только потом у специалиста появляется возможность показать себя как профессионала.

Клиентам важно, что мы заключаем договор на оказание услуг и в каждом случае предоставляем квитанции и отчетные документы. Также имеет значение тот факт, чтобы сделка имела юридическое сопровождение. А с этим непросто: в любом агентстве есть юрист, а у самозанятого риелтора юриста нет.

Здесь нам на помощь приходят онлайн-сервисы, где есть юристы и юридическая проверка. Кроме того, у меня есть партнерские договоры с юристами. Например, мои сделки по проверке объектов и продавцов сопровождают юристы из Москвы и Санкт-Петербурга — у них есть доступ к ряду ресурсов по проверке, которые мне недоступны. 

Я всегда показываю клиентам соответствующие договоры и уточняю, что по результатам проверки объекта недвижимости они получат на руки полный отчет в распечатанном виде.

— Правильно ли я понимаю: если при покупке квартиры обращусь к самозанятому риелтору, он не будет нести никакой ответственности за то, что, предположим, через день после сделки вдруг объявится еще один собственник жилья, о котором не было известно ранее?

— По большому счету да. В договоре ведь прописано «оказание консультационных услуг», но нет пунктов о материальной ответственности риелтора. Каждый агент составляет договор так, чтобы этой ответственности в принципе не существовало.

Честно говоря, такая ответственность не прописана даже в договоре, который покупатель заключает с каким-нибудь крупным агентством недвижимости. Количество агентств, которые занимаются страхованием своей риелторской деятельности, можно пересчитать по пальцам. Что же говорить о самозанятых? Думаю, что у нас еще нет культуры и обязательств в этой области.

«Нужно считать своих коллег партнерами, а не конкурентами»

— Вы сказали, что самозанятому риелтору важно уметь позиционировать себя, свой бренд. Как вы работаете над этим?

— Признаюсь честно: когда я начинала развивать свой личный бренд, мне было довольно сложно выйти в соцсети, рассказать о себе. Серьезно я начала работать с соцсетями, когда была запущена cеть Linkedin (с августа 2016 года заблокирована на территории РФ за нарушение правил хранения персональных данных российских пользователей. — Прим. ред.), на втором месте в качестве профессиональной платформы для меня был Facebook (с 21 марта 2022 года деятельность  Facebook запрещена на территории России: он принадлежит американской компании Meta, признанной экстремистской. — Прим. ред.), затем я перешла в Instagram (с 21 марта 2022 года деятельность Instagram запрещена на территории России: он принадлежит американской компании Meta, признанной экстремистской. — Прим. ред.). Последней сетью я наиболее активно пользовалась во время пандемии, когда перешла в режим самозанятости.

Теперь активно работаю с соцсетью «ВКонтакте», где помимо моей личной страницы у меня есть свое сообщество. Кроме того, у меня есть аккаунт в Telegram, а еще я активно участвую в Telegram-канале «Самозанятый риелтор». Для самозанятых очень важны такие площадки, где можно получить профессиональный ответ юриста на свой вопрос или, например, найти образец любого договора.

Работая с соцсетями, я заметила, что людям нравится, когда полезная информация приходит структурированными блоками и есть возможность сохранить ее у себя. Простые инструменты работают и на формирование твоего личного бренда, и на создание культуры работы брокеров. Не секрет, что многие самозанятые риелторы считают, что все коллеги вокруг — конкуренты. Я же думаю, что нужно считать своих коллег партнерами, тогда рынок станет более цивилизованным.

— Что надо сделать, чтобы риелторский рынок стал более цивилизованным?

— Во-первых, необходимо признать риелторскую деятельность профессией. Во-вторых, риелторы должны получать специальное образование. Даже в агентстве недвижимости новичков обучают так, как видят это тренинговые специалисты, отвечающие за обучение. Единых минимальных требований к знаниям нет.

Затем участники рынка должны договориться о правилах ведения деятельности, выработать основные стандарты. Не секрет, что на разных сайтах по выбору недвижимости существует много фейковых объявлений. А все потому, что нет единых регламентов. 

С недавнего времени я полюбила площадку Циан — именно за то, что она борется с фейками. Хочу сказать за это большое спасибо. Мои московские коллеги говорят, что они в основном ориентируются именно на Циан.

Возвращаясь к теме пути к цивилизованному риелторскому рынку. Полагаю, нам всем очень помогла бы сертификация. Эта проблема должна быть решена глобально: если ты не сертифицирован — не имеешь права работать риелтором.