Инвестировать в недвижимость можно имея даже небольшую сумму на руках. Среди покупателей, которые хотят вложить деньги, распространён такой способ: инвестор приобретает квартиру в кредит, сдаёт её в аренду и из этих денег выплачивает ипотечные взносы. Наш журналист выяснил, насколько это выгодно и какая квартира подойдёт для этих целей.
Инженер Ярослав Костиков из Новосибирска задумался об инвестировании собственных сбережений. На банковском счету у него есть 400 тысяч рублей. Ярослав решил использовать накопления в качестве первоначального взноса для ипотеки, приобрести квартиру в Новосибирске, а затем сдавать её в аренду. Посчитаем, получится ли у Ярослава полностью выплатить кредит средствами, полученными с арендной платы, и получить таким образом квартиру «условно бесплатно».
Какую квартиру выбрать
Факторы, которые влияют на стоимость аренды квартиры и стоимость её покупки, в целом схожи. Если вы планируете приобретать недвижимость с целью получить высокий доход от аренды, будьте готовы, что вам предстоит долго выбирать объект и, возможно, вложиться в вариант, стоимость которого чуть выше средней по рынку.
Не нужно бояться купить квартиру в ипотеку. Просто нужно подобрать для себя наиболее подходящее предложение от различных банков, которое будет приемлемым для вас
Чтобы сдавать жильё сразу после приобретения, присмотритесь к объектам на вторичном рынке или к уже сданным в эксплуатацию новостройкам с отделкой. Иначе придётся тратить время и деньги на ремонт.
Выбирая «доходное» жильё, руководствуйтесь теми же критериями, что и потенциальный арендатор. Высоким спросом в Новосибирске пользуются просторные однокомнатные квартиры или компактные «двушки». К тому же такие квартиры проще обслуживать. Также уделите внимание следующем параметрам: район, транспортная доступность, инфраструктура, ремонт и этаж.
Получится ли заработать
Чтобы арендная плата покрывала выплаты по ипотеке, ежемесячный платёж банку должен быть небольшим. Значит, придётся оформлять кредит на срок 30–40 лет, а это приводит к большим переплатам.
Вы должны осознавать, что могут быть периоды, когда ваше жильё будет пустовать и не приносить вам прибыли. Вряд ли вы найдёте квартирантов, которые будут жить даже десять лет в одной квартире. Новые арендаторы не всегда находятся быстро, иногда на это уходят недели. Поэтому будьте готовы платить за ипотеку из своего кармана в такие моменты.
«Удастся ли извлечь выгоду из такой схемы — во многом зависит от факторов квартиры, которую вы приобретете: удалённость от центра, расположение поблизости объектов социальной и культурной инфраструктуры, наличие ремонта в квартире и другие. Если, к примеру, получится сдать в аренду квартиру за 16 тысяч рублей в месяц, а за кредит нужно выплачивать 10 тысяч рублей, то выгода такого способа налицо», — рассказывает директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров.
Допустим, Ярослав решил приобрести однокомнатную квартиру площадью 45 квадратных метров в шаговой доступности от метро. Рассмотрим варианты в двух районах города с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью — Дзержинском и Октябрьском. Напомним, что первоначальный взнос — 400 тысяч рублей, ипотечная ставка 10 %, срок кредита — 40 лет.
Например, в нашей базе средняя стоимость однокомнатной квартиры с адекватным ремонтом в пяти-десяти минутах ходьбы от станции метро «Берёзовая роща» — 3,3 миллиона рублей. Аренда такой квартиры в этом районе в среднем по рынку составляет 19 тысяч рублей. Ежемесячный платёж банку для Ярослава составит 24 625 рублей. Таким образом, хозяину придётся либо вложиться в ремонт и сдавать квартиру дороже, либо доплачивать банку из личных сбережений.
Рассмотрим вариант рядом со станцией метро «Октябрьская», где средняя стоимость квартиры составляет 2,7 миллиона рублей. Аренда в среднем по этому району также составляет 18–19 тысяч рублей. Ярослав должен будет платить за такую квартиру банку по 19 530 рублей в месяц.
Не стоит забывать, что на собственника также ложатся расходы по содержанию жилья. Ежемесячная квартплата за однокомнатную квартиру в Новосибирске составляет примерно 3 500 рублей. Жильцы, которые арендуют у вас квартиру, могут оплачивать сверху только свет и воду по счётчикам, и то только в том случае, если это прописано в договоре аренды.
Кому подойдёт такой способ
Из расчётов выше становится понятно, что Ярославу вряд ли удастся получить внушительную прибыль таким способом, а вот выйти на самоокупаемость квартиры при грамотном выборе недвижимости вполне можно. Однако стоит понимать, что подобная схема приобретения жилья подойдёт далеко не всем.
«В 2017 году у нас с мужем родился второй ребёнок, мы получили 450 тысяч рублей маткапитала и решили использовать их в качестве первоначального взноса. Оформили ипотеку на 25 лет, купили однокомнатную квартиру в Ленинском районе за 2 миллиона рублей. Ежемесячный платёж по кредиту у нас составляет чуть больше 14 тысяч рублей. Квартиру сдаём за 16 тысяч, и ещё сверху жильцы оплачивают счётчики воды и света. Выгоды особенной не получается с учётом оплаты счетов ЖКХ, зато у нас появилась ещё одна квартира с минимальным вложением средств. К моменту совершеннолетия нашего ребёнка мы планируем полностью выплатить кредит», — рассказывает жительница Новосибирска Марина Сафонова.
Схема покупки квартиры в ипотеку, погашение которой будет производиться с помощью арендной платы, подходит только тем людям, у которых уже есть, где жить. Это может быть как способ вложения денег, так и покупка жилья детям «на вырост». Пока ребёнок живёт с родителями, они сдают квартиру в аренду и выплачивают ипотеку. Платежи от арендаторов полностью или, чаще всего, частично покрывают ежемесячный взнос по ипотеке.
