«Фонари»: заведомо низкая цена
Сочи — черноморский курорт — выделяется среди других российских городов по количеству фейковых объявлений: эксперты отмечают, что чуть ли не каждое второе объявление не соответствует действительности.
Предположим, клиент из Москвы выбирает в каком-нибудь классифайде по недвижимости отличную квартиру недалеко от пляжа за 13 млн рублей. Ему издалека кажется, что это адекватная цена, но это не так: в последние годы Сочи дорожает куда быстрее столиц.
Неспециалист вряд ли понимает, что 101 «квадрат» в элитном ЖК, расположенном в отличном районе, стоит не 13 млн рублей, а гораздо дороже.
Мы позвонили по номеру, указанному в объявлении. Представились покупателями из Москвы, уточнили, действительно ли квартира стоит 13 млн рублей. Получив утвердительный ответ, сообщили, что завтра находящийся в Сочи риелтор готов приехать на просмотр. В ответ продавец нам обещал перезвонить, но этого так и не произошло.
Также мы обратились в другую компанию, продающую квартиры в этом же ЖК, и поинтересовались, реально ли купить здесь такую квартиру за приведенную в объявлении цену. Нет, ответили нам в агентстве, такие квартиры в зависимости от отделки будут стоить 40–50 млн рублей.
Еще один признак — несоответствие фотографиям. В объявлении — фото квартирки с балконом, откуда открывается вид на морской закат. Но мы открываем карту, выбираем функцию «Панорама» и видим, что по указанному в объявлении адресу никак не может быть такой красоты. На фото — трехэтажный зеленый дом, а на панораме — серая пятиэтажка, которую заслоняет от моря новый отель-небоскреб.
Подберите надежного риелтора, который проверит квартиру и документы, организует и проведет сделку с помощью бесплатного сервиса «Подбор риелтора» от Циан (условия работы с конкретным риелтором вы сможете обсудить напрямую)
Всё это — «фонари»: так на местном сленге называют фейковые объявления. «Скорее всего, в обоих случаях вы не сможете дозвониться, зато потом вам будут пытаться продать и самострой, и хижину с видом на шумную трассу, и даже вполне себе приличную квартиру, но по стоимости пентхауса в Москве», — комментирует сочинский риелтор Татьяна Шестакова.
Неудобно отказываться
Возможен и другой вариант: по телефону вам распишут местные красоты и пригласят прилететь, а уже по прилету напустят пыли в глаза: встретят в аэропорту на дорогой машине, выяснят бюджет. Когда отступать будет некуда — зря, что ли, летели, да и встречающая сторона расстаралась — выяснится, что лучшее продано, зато осталось неказистое «жилое помещение» у трассы и без документов.
Татьяна Шестакова общалась с риелторами одного сочинского агентства, отзывы о котором на Яндекс.Картах выглядят примерно так: «Рассадник фейковых объявлений!», «Сказочное агентство, фейковые объявления и лапша на уши. [...] Это титанический труд — найти настоящие объявления от собственника и не вляпаться в их творчество», «Ниже плинтуса. Вранье риелторов, фейковые объявления, хамло на телефоне... То, что вы нашли в интернете, вы не увидите».
В частности, она спросила, зачем им столько фейков. «Иначе нам не будут звонить», — последовал ответ. И правда, если в объявлении указывать реальное положение дел, звонков действительно очень мало, признает собеседница Циан.Журнала. Но добавляет, что сама таким способом не пользуется: брезгует.
Подозрительный дефицит
Скупое описание — еще один отличительный признак фейкового объявления, утверждает Елена Толстикова, руководитель «Агентства ФЛЭТ»: «Когда риелтор или собственник действительно хотят продать недвижимость, они стараются дать в рекламе максимум информации, которая привлечет потенциального покупателя, — указывают или количество лет в собственности, или тип продажи (свободная, альтернативная), или близость к метро, или еще что-то. Для любого реального варианта можно написать хотя бы пару предложений».
А вот если информации мало — это повод насторожиться. Еще один «маячок» — если объявление без фотографий, хотя из текста следует, что квартира с ремонтом.
Ищите информацию на проверенных сайтах
Важно пользоваться качественными и достоверными источниками — сайтами, где публикуются объявления. Как это определить? Один из способов — проверить итоги независимых исследований.
В марте–апреле 2022 года компания «МАСМИ Россия», которая входит в международную исследовательскую группу компаний MASMI Research Group, провела независимое исследование качества объявлений, опубликованных ведущими классифайдами по недвижимости (Циан, «Авито», «ДомКлик» и «Яндекс Недвижимость»).
У Циан — самый высокий показатель достоверности объявлений о продаже вторичной недвижимости (именно «вторичка» наиболее уязвима для мошенников) в Москве — 91,58%. То есть почти в 92% случаев исследователи смогли дозвониться и подтвердить информацию из объявлений.
В других крупных регионах Циан тоже оказался лидером. Так, доля актуальных объявлений по продаже «вторички» в Санкт-Петербурге составила 88,57%, в Екатеринбурге — 88,33%, Новосибирске — 86,79%, в Омске — 81,33%.
Фейк или не фейк? Как распознать ловушку
Циан.Журнал вместе с Татьяной Шестаковой, Еленой Толстиковой и модератором группы «Недвижка.Life» Юрием Черненко составил список признаков подозрительных объявлений. Он поможет вам отличить фейковое объявление от настоящего.
1. Фразы «без посредников» или «риелторам не звонить» могут быть как симптомом утки (профессионал сразу поймет, в чем подвох), так и желанием получить комиссию сразу с двух сторон сделки. А бывает, что это просто испуганный собственник пытается уберечься от навязчивых услуг.
2. Завышение цены. Чтобы не попасться в эту ловушку, надо хорошо ориентироваться на рынке недвижимости и учитывать, что некоторые продавцы в попытке завысить цену на свой объект публикуют фейковые объявления. К примеру, в действительности цена на квартиру составляет 12 млн рублей — сопоставимые объекты продаются примерно по такой цене. Но наш продавец выставляет свою квартиру за 14 млн, а рядом — еще несколько несуществующих похожих вариантов, тоже за 14 млн. Такой подход называется недобросовестной конкуренцией.
3. Занижение цены. С этим проще: позвонив «по очень выгодному» объявлению, вы не получите квартиру, зато риелтор на том конце провода получит потенциального покупателя с деньгами, которому попытается продать всё что есть.
4. Информация в объявлении не соответствует действительности. Фотографии показывают реку и детскую площадку, но на «Панорамах» вы видите мусорный полигон и 8-полосное шоссе.
5. Отсутствие в объявлении конкретики и важных фактов о квартире.
6. Нет фотографий.
7. Любая попытка авторов объявления заставить оплатить что-либо до выхода на сделку.
8. Фотографии, прикрепленные к объявлению, использовались ранее при других обстоятельствах. Как это проверить? Нажмите правой кнопкой мыши на фото в объявлении и выберите в меню «Найти картинку».
9. Обязательно читайте отзывы об агентстве и/или риелторе, с которым предстоит созвониться. Начинайте с отрицательных (если они есть).
10. Убедитесь, что вы попали на оригинальный классифайд, а не на его подделку со слегка измененным адресом сайта, где мошенники в надежде получить с вас предоплату публикуют всё, что им заблагорассудится.
Несмотря на риски засветить свой телефон в базе недобросовестных риелторов, главный способ проверить достоверность объявления — позвонить по указанному номеру. Не берут трубку, мнутся с ответами, темнят насчет просмотров? Велика вероятность, что на объявление не стоит тратить время.
Самостоятельность хорошо, а риелтор лучше
В начале года Анна искала квартиру в Новосибирске и ежедневно просматривала десятки объявлений. «Сразу скажу, что это был мой первый опыт. Искала сама, считая риелторов дорогими и бессмысленными посредниками: ну что я, не могу сама классифайды посмотреть? Конечно, могу! Еще и получше многих — для себя ведь стараюсь», — рассказывает собеседница Циан.Журнала.
Некоторые объявления выглядели очень привлекательно: низкая цена, симпатичный ремонт, хороший район. Звонишь по такому объявлению, а в ответ — или тишина, или звонок сбрасывают, или говорят, что квартира уже продана, вспоминает девушка.
Первое время, попадаясь в такие ловушки, она очень расстраивалась: казалось, что отличный вариант (она была готова на сделку только по фото) улизнул прямо из-под носа. Когда ей отвечали, что она не успела совсем чуть-чуть, Анна попадала в волну такого сочувствия, что начинала доверять ответившему на ее звонок и ездила смотреть «почти такие же» квартиры, которые якобы только сегодня поступили в продажу и которых даже в базах еще нет — всё для нее, по блату. Разумеется, на деле квартиры оказывались неликвидом.
«Бывало и такое, что мне предлагали сразу застолбить за собой право на подходящий во всех смыслах вариант. Для этого я должна была оплатить бронь, размер которой, как правило, составлял около 10 тыс. рублей, — ссылку для оплаты мне высылали в WhatsApp», — говорит девушка.
На такой развод она не повелась ни разу, но раз он существует, значит, есть и те, кто клюет, рассуждает она. А квартиру Анна в итоге нашла с помощью риелтора.
