Елена Комиссарова: «Складская недвижимость — самая доходная и быстроокупаемая»

Беседовала Юлия Судакова (Ю.С.), автор Циан.Журнала. 

«У нас была "имперская" стратегия — построить лучшие бизнес-центры в каждой столице СНГ и каждом городе-миллионнике» 

Ю.С. Елена, когда заходишь на сайт вашей группы компаний, первое, на что обращаешь внимание, — это BIM-технология. Расскажите, пожалуйста, почему вы делаете на ней такой акцент?

Е.К. Действительно, в последние семь лет все проекты мы реализуем при помощи BIM-технологии (Building Information Modeling, информационное моделирование здания; это процесс создания всеобъемлющей цифровой модели объекта, в которой отражены архитектурно-конструкторские, технологические, финансовые и другие сведения о нем. — Прим. ред.). Я считаю, что это необходимо: как минимум позволяет избежать грубых ошибок проектирования.

Ошибки проектировщиков очень дорого обходятся девелоперу и инвестору.

К тому же внедрение BIM дает возможность участникам процесса (заказчик/техзаказчик/проектировщики/генподрядчик/стройконтроль) — общаться в единой среде BIM-360: всем видны загруженные документы, интересующие вопросы по проекту, размещенная проектная документация, а также кто и когда сделал замечание по этой документации, а кто вообще ничего не смотрел. 

Ю.С. Вижу на экране рядом с вами видео стройки в Калининграде и в Краснодаре. А в каких еще регионах вы строите?

Е.К. Группе компаний «БЭЛ Девелопмент» больше 20 лет. Изначально наша стратегия развития была немного имперской. Мы хотели иметь самый лучший бизнес-центр в каждой столице СНГ и каждом городе-миллионнике. И частично эта стратегия реализована.

У нас есть бизнес-центры и отели в Самаре,  Москве, Душанбе и Ереване. И это действительно лучшие бизнес-центры и отели. Например, проект в Душанбе, завершенный в 2010 году, реализовывался при техническом содействии Nova Hyatt, а строила его известная турецкая компания ENKA. В гостинице и бизнес-центре установили самые современные системы пожаротушения, сделали антисейсмическую прошивку здания и т. д. — это очень высокотехнологичный проект.

На протяжении восьми лет это было единственное место в Душанбе, где проходили правительственные мероприятия.

Местные пожарные приходили сюда изучать новые системы пожаротушения.

А в центре Еревана мы построили один из первых бизнес-центров. Сейчас там появилось много новых зданий, но наш БЦ «Ереван Плаза» по-прежнему в ряду лучших объектов офисной недвижимости Армении. Наши арендаторы: IFC, Всемирный банк, посольства Канады, Бельгии, Швеции, другие международные организации.

Сейчас реализуется много проектов в Краснодаре и Адыгее. В южной столице России — Краснодаре — мы строим красивый офисный центр на улице Рашпилевской. Кроме того, в самом центре Краснодара планируем возвести многофункциональный комплекс «Континент», в нем будет и театрально-концертный зал для Кубанского казачьего хора.

Концепцию МФК «Континент» разработало архитектурное бюро Кэнго Кума. Это очень известный японский архитектор, который создает объекты по всему миру, но его специализация — оперные театры, концертные залы. Особенно бережно Кэнго Кума относится к окружающей среде, очень бережно имплементирует свои современные здания в историческое и природное окружение. Помимо театрально-концертного комплекса (12 тыс. кв. м) планируется строительство подземного паркинга — более 20 тыс. кв. м, ретейл, гостиница, бизнес-площади. Но одним из главных элементов комплексного развития 193-го квартала станет сквозной проход от улицы Красная до Рашпилевской.

Мы надеемся, что это будет новая городская среда, в которую органично впишутся исторические здания, памятники, и город получит новую точку притяжения. 

Сложность в том, что 1 марта 2019 года правительство Краснодарского края приняло «регламент исторического поселения» для 64 кварталов в центре Краснодара. А это определенные рамки для строительства: ограничение высотности до 12–18 м, плотности, замороженные красные линии улиц. 

Мы рассчитываем, что наш проект даст новый толчок развитию центра Краснодара. Но с ограничением по высотности нужно что-то делать. 

Ю.С. В Калининграде вы тоже работаете с историческими памятниками?

Е.К. Нет, в Калининграде не памятник, но объект с историей — стадион «Спартак» 1934 года постройки. Это теннисный стадион с 12 грунтовыми кортами. 

Несколько лет назад мы разработали концепцию, которая существенно изменит территорию стадиона, но при этом учли интересы теннисистов, которые за долгие годы привыкли здесь играть. Мы оставляем все 12 кортов, семь из них будут открытыми, пять — крытыми, в рамках физкультурно-оздоровительного комплекса. Стадион станет всесезонным. Рядом будут гостиница, офисы и ретейл, большая зона озеленения и благоустройства. Таким образом, территория получит комплексное развитие.

На наш взгляд, получается очень интересный проект. Архитекторы спроектировали фасады, напоминающие старинные форты, они хорошо вписываются в стилистику Калининграда. Вы даже предположили, что это исторические памятники. 

Ю.С. В Сочи ваш «объект с историей» тоже получился очень интересным. Там абсолютно советская архитектура, которая сейчас смотрится дорого.

Е.К. Да, в Сочи мы реализовали проект гостиницы «Родина». Это бывший санаторий «Россия» 1936 года постройки.

Это не памятник, но здание с историей. Поэтому его облик не претерпел изменений, сохранил тот самый флер советского санатория.

Внутри здания после реконструкции появились современные инженерные системы и высококачественная отделка. Ну а главное — это благоустроенная территория в 14 га с японским садом.

Получился премиальный проект на 40 номеров. Такое тихое место для отдыха с большой территорией и собственным пляжем. А к Олимпиаде 2014 года там был построен новый корпус, так называемая квадратная вилла, которая расширила номерной фонд «Родины» еще на 20 номеров.

«Китай — производственный цех всех марок, в том числе элитных, поэтому там можно найти достойное качество» 

Ю.С. Раз уж речь зашла о премиальном, элитном жилье: вы уже перестроились на новых поставщиков в связи с текущими экономическими событиями?

Е.К. Честно говоря, я думаю, что пока еще никто до конца не перестроился. Все элитные объекты, которые сдаются сейчас, достраиваются на старых запасах. Например, ЖК «Маяковский» — объект, который мы недавно сдали в центре Новосибирска. Вся инженерия в нем — LG, Siemens, Schneider, Schüco — это старые закупки.

При этом, как и все застройщики, мы постепенно переходим на поставки из Китая.

Несколько лет назад в Китае была объявлена пятилетка качества, поэтому китайское совсем не значит плохое.

Например, есть замечательный сегмент китайских лифтов Brilliant. Будем также использовать китайский мрамор, китайскую кабельную продукцию.

Ю.С. Китайский мрамор достойно заменяет итальянский?

Е.К. В принципе, да. Китай — производственный цех всех марок, в том числе элитных, поэтому там можно найти достойное качество.

«Мы стараемся максимально использовать все программы финансирования»

Ю.С. Как происходит финансирование ваших проектов? Вы ищете инвесторов или вкладываете собственные средства?

Е.К. За 20 лет мы построили несколько офисных центров, владеем ими и сдаем в аренду. Для нас это подушка безопасности — источник собственных средств и банковский залог.

При этом, как и многие застройщики, мы инвестируем в проект порядка 30% собственных средств и 70% — заемных.

А еще стараемся максимально использовать все программы финансирования, которые разрабатывает, к примеру, «Дом.РФ» или правительство России — в рамках поддержки  строительной отрасли, развития туризма и т. д. Например, при строительстве гостиничных объектов получаем поддержку и субсидирование кредитов в рамках постановления правительства № 141.

Ю.С. Что сейчас рентабельнее строить — гостиницы, склады, бизнес-центры?

Е.К. Гостиницы, конечно, имеют более консервативную доходность по сравнению со складами и офисами.

Если сравнивать гостиницу, склад и офис, на первом месте будет складская недвижимость — самая доходная и быстроокупаемая, особенно после пандемии, когда все ушли в доставку со склада курьерами.

На втором месте офисы. Они в три раза рентабельнее гостиниц.

Если брать Москву, то на первом месте, возможно, будет жилье. Но в регионах стоимость квадратного метра существенно ниже, а себестоимость отличается не намного.

«Стратегия — это получение максимальной прибыли по проекту»

Ю.С. У вас разные виды недвижимости в разных регионах: и склады, и бизнес-центры, и жилье, и гостиницы… Выглядит так, будто вы не знаете, что вам больше нравится. Как будто у компании нет долгосрочной стратегии.

Е.К. Я уже говорила про изначальную стратегию — строить офисные центры во всех столицах СНГ и городах-миллионниках. Она осталась.

Но прежде всего стратегия — это получение максимальной прибыли по проекту. Поэтому, когда у нас появляется площадка, на которой выгоднее всего построить склад, мы строим склад, а не офисный центр.

Мы не самая большая компания. У других компаний есть площадки для строительства миллионов квадратных метров жилья. У нас нет таких огромных площадок. Мы строим небольшие объекты.

Но в ближайшем будущем планируем выйти в новый для нас сегмент — возвести жилой микрорайон комфорт-класса Green Apple в Адыгее. Надеемся применить там весь опыт, наработанный в разных сегментах.

Ю.С. А за пределами России еще что-то собираетесь строить? Как было в Душанбе и Ереване?

Е.К. Пока нет. Очень много проектов сейчас в Российской Федерации. Мы уже реализовали себя в Душанбе и Ереване. Подождем улучшения геополитической ситуации.

«Себестоимость жилья будет расти вместе с курсом валюты и ключевой ставкой»

Ю.С. Вернусь к теме элитного жилья. У вас шикарный проект на Патриарших. Но стоимость элитных объектов в этой локации доходит до 2 млн за кв. м. Из чего складывается такая цена?

Е.К. Если мы говорим про стоимость продажи, ее диктует рынок в конкретной локации. Что касается строительной себестоимости, это — все более и более больной вопрос.

В элитном строительстве, как в апартаментах, так и в жилых комплексах, 50% материалов и оборудования — поставки из Европы. Так что себестоимость будет расти вместе с курсом валюты и ключевой ставкой.

Ю.С. По этой логике будут расти и цены на недвижимость?

Е.К. Да, конечно. И вообще инфляция, рост ключевой ставки в любом случае отражаются на стоимости квадратного метра как элитного строительства, так и эконом-класса, и комфорта — на всей отрасли.

«Для инвестора нет никакой экономической целесообразности восстанавливать памятники» 

Ю.С. Мы уже говорили о работе с историческими памятниками и объектами культурного наследия. Во многих ваших проектах есть такие объекты и, наверное, есть какие-то сложности. Можете о них рассказать?

Е.К. Памятники, объекты культурного наследия — это совершенно особая процедура прохождения экспертизы. Могу сказать, что для инвестора это если не меценатство, то очень недешевая история.

Как пример — наш объект в Москве на Долгоруковской, 25. В рамках его реализации появился вновь выявленный памятник — главный дом усадьбы А. А. Петрово-Соловово — М. А. Шиллер. Начиная проект, мы не предполагали, что у нас появится памятник, а в итоге получили за него премию «Золотой Трезини» в Санкт-Петербурге — он был признан лучшим проектом реставрации и приспособления.

С одной стороны, это было неожиданностью, с другой — данностью. Если у тебя уже есть памятник, тебе нужно с ним работать. Естественно, это процедура экспертизы проекта, реставрация, приспособление под современное использование. Отдельный вопрос — сами технологии реставрации и восстановления памятника.

Ю.С. Что это за технологии?

Е.К. Сейчас по требованиям департамента культурного наследия технологии должны полностью соответствовать тем, по которым памятник строился. А значит, становится дороже проектирование, строительство и все остальное.

Из чего была построена усадьба второй половины XIX века? Это каменный цоколь, деревянный брус, все это отделывалось какой-то дранкой, вместо утеплителя — юртовый войлок, а дальше штукатурка и фасад, который и является, по сути, предметом охраны. Мы, конечно, долго пытались договориться с департаментом культурного наследия, что остальное можно делать из современных материалов. Без бревна, которое потом нужно штукатурить, без юртового войлока, а с современным утеплителем. Но, к сожалению, нынешнее законодательство этого не допускает.

Вот мы и привезли не только сруб из Челябинской области, но и бригады людей, которые могут работать с этим срубом. Ведь технологии изменились и специалистов, которые могут собрать этот сруб, осталось мало.

С одной стороны, мы должны обеспечить исторические технологии восстановления памятника, а с другой — современные системы пожаротушения, которых не было в XIX веке.

Я очень надеюсь, что законодательство в области восстановления и реставрации памятников будет развиваться. Потому что в Москве все это еще имеет экономический смысл: в той же усадьбе у нас расположился ресторан «Гусси» — результат приспособления памятника под современное использование. А в других регионах памятники стоят в запустении, горят и утрачиваются. Там для инвестора нет никакой экономической целесообразности их восстанавливать.

Ю.С. То есть в регионах работать с реставрацией сложнее?

Е.К. Вопрос не в сложности работы: там просто никто не работает с памятниками. Если мы занимаемся целым кварталом в Краснодаре, мы, конечно, готовы взять и памятники. Но не один памятник отдельно, это абсолютно нерентабельно.

Это большие затраты сразу по многим параметрам: достать войлок от юрты, раздобыть бревна, найти людей, которые со всем этим умеют работать. И при этом еще соответствовать пожарным и всем остальным нормам.

Ю.С. И какое у этого будущее?

Е.К. Я думаю, что нужно менять законодательство, чтобы инвесторам было экономически выгодно восстанавливать памятники. Сейчас это, в основном, меценатство. Или люди берут усадьбу и приспосабливают ее под личное поместье. А вот так, чтобы вовлечь в оборот большое количество памятников — это нереальная задача.

«Для нас важно, как потребитель оценивает результаты нашего труда» 

Ю.С. Как думаете, можно вас назвать снобами от девелопмента?

Е.К. Какой каверзный вопрос! Вообще «сноб» в переводе с английского — это человек, обладающий высоким интеллектом, изысканным вкусом и высоким профессионализмом в своей сфере. Но при этом ему неинтересно мнение окружающих по поводу того, что он делает. А нам оно интересно. Для нас важно, как потребитель оценивает результаты нашего труда. Ну разве что чуть-чуть нас можно назвать снобами, а в целом, вообще-то, нет.

Ю.С. А теперь перейдем к коротким вопросам с короткими и четкими ответами. Дайте совет физлицу: во что сейчас вкладываться?

Е.К. В квадратный метр склада.

Ю.С. Какой вид недвижимости в будущем не будет востребован?

Е.К. Загородные дворцы с колоннами, лепниной, площадью более 1 тыс. кв. м.

Ю.С. Какой формат недвижимости интереснее всего для «БЭЛ Девелопмент»?

Е.К. Офисная недвижимость, коммерческая недвижимость.

Ю.С. Какой горизонт планирования адекватен сегодняшнему дню?

Е.К. Очень сложный вопрос. С такой турбулентностью по ключевой ставке Центрального Банка затрудняюсь сказать. Наверное, 3–5 лет. Надеюсь, такой горизонт планирования возможен. Хотя некоторые аналитики говорят, что период планирования у нас сейчас — полтора-два-три месяца. Мы живем в эпоху перемен и должны очень быстро реагировать на вызовы рынка и среды.

Заинтересовались инвестициями в склады? Найдите подходящий объект на Циан!