— Ко мне обратились клиенты с просьбой продать их большую квартиру и помочь с покупкой маленькой. Мы нашли подходящую «однушку» на севере Москвы — клиентам понравились и сама квартира, и ее стоимость. А вот к документам были вопросы.
Странности с документами
При первом же знакомстве с договором купли-продажи, который был представлен продавцом в качестве правоустанавливающих документов, я обратила внимание на нестыковку по датам. Договор был составлен в июле, а переход права в Росреестре произошел только в октябре.
Такой перерыв — это нонсенс! Обычно подписанный договор тут же сдают на регистрацию, откуда он возвращается от силы через пару недель. Да, иногда по разным причинам случаются приостановки регистрации, но тянутся они уж никак не три месяца!
Когда я задала продавцу резонный вопрос о причинах столь долгой регистрации той сделки, выяснилось, что он покупал эту квартиру у 84-летней женщины, которая... умерла в августе.
Дело становилось всё интереснее: если предыдущий продавец умер в августе, то как переход права мог быть зарегистрирован в октябре? Ведь в России нет посмертного перехода права!
Обычно, если представитель одной из сторон сделки умирает в процессе регистрации, дело переносится в суд. Тот в свою очередь должен вынести постановление о том, что умерший действительно собирался зарегистрировать этот переход права собственности.
В конце концов, когда продавец подписывает договор купли-продажи, он должен получить деньги — в Москве это реально только после перехода права. В общем, ситуация выглядела очень сомнительной, а документы могли оказаться недействительными.
О чем может поведать почерк
Когда я заказала справку о более ранних переходах прав на эту квартиру, выяснилось, что наша бабушка и сама купила ее относительно недавно — всего за три года до описываемых мною событий. При этом собственница, у которой покупала квартиру наша бабушка, имеет очень редкую и выразительную фамилию — однофамильцев не сыскать. Так что мне удалось найти предыдущую хозяйку квартиры.
Объяснив, что пытаюсь восстановить ситуацию и что документы выглядят подозрительно, я попросила рассказать о событиях трехлетней давности и показать документы. В ответ бывшая собственница-продавец заявила, что бабушка явно была не вполне в себе даже на их сделке — например, при подписании договора она пела песни.
Воспользуйтесь бесплатным сервисом «Подбор риелтора» от Циан (условия работы с конкретным риелтором вы сможете обсудить напрямую). Надежный риелтор проверит квартиру и документы, организует и проведет сделку
Во избежание рисков сделки с недееспособной пожилой дамой на сделку вызывали психиатра, который подтвердил, что бабушка вполне вменяема. Было и письменное согласие на проведение освидетельствования — бабушка под ним расписалась. А еще образцы подписи бабушки сохранились в договоре купли-продажи. Оставалось только сверить их с теми, что показал моим клиентам нынешний собственник. И… подписи не совпали!
У пожилых людей часто бывает квадратный почерк. Им трудно координировать движения и держать руку (особенно после инсульта или при артрите) — приходится особым образом ее поддерживать. В результате буквы получаются более квадратными, а почерк выглядит очень характерно.
В предоставленных нам документах подпись была совершенно не похожа на оригинал — очевидно, что ее рисовал другой человек, не знакомый ни с артритом, ни с инсультом, ни даже с почтенным возрастом. Аферисты и не пытались качественно подделать подпись — видимо, понадеялись, что графологических экспертиз никто проводить не будет. На их беду, им попалась я.
Мошенник-рецидивист
Когда стало очевидно, что речь идет о мошенничестве, я помчалась в районное ОВД и с боем заставила принять заявление — там долго отказывались это делать, не понимая, каким боком я замешана в эту историю. Параллельно мы нашли информацию и о нынешнем продавце. Выяснилось, что семь лет назад вместе с сотрудниками все того же ОВД он был осужден за махинации с недвижимостью.
В этот момент пасьянс сошелся: вероятно, вернувшись из мест не столь отдаленных, этот гражданин взялся за старое, да еще и в компании с представителями правоохранительных органов. Поняв, что обращаться конкретно в это отделение бессмысленно, я направилась в вышестоящую организацию и оставила еще одно заявление.
Заодно я собрала все документы и доказательства, указала на нестыковки и на разницу в подписях — всё принесла на блюдечке! Им оставалось только получить сведения, что бабушка умерла в августе — следовательно, сделка была мошеннической. Если мне для этого приходилось идти на ухищрения и добывать сведения окольными путями, то полиция подобную информацию получает по первому же запросу. Правда, никакой реакции от правоохранительных органов не последовало.
Закономерный финал
Зато мои клиенты — те самые, которым приглянулась эта квартира, кричали радостно ура и в воздух чепчики бросали, понимая, что увернулись от очень рискованной сделки. В итоге мы с ними купили абсолютно чистую с юридической точки зрения квартиру.
А ту сомнительную квартиру принял в качестве залога по ипотеке один крупнейший банк — увы, не найдя никакого подвоха. Не смутило банк даже мое заявление в Департамент городского имущества, который после проверки предоставленной мной информации, начал судебный процесс с новыми покупателями — теми самыми, которые взяли ипотеку.
Разумеется, сомнительное право собственности на эту квартиру по решению суда было прекращено — странная квартира в результате перешла в собственность города.
Сделка по продаже квартиры бабушкой была признана недействительной, наследников у умершей не было, поэтому имущество по закону было признано выморочным — обычно такое жилье становится муниципальным.
Мнение спасенных
Это очень большое везение — встретить риелтора, который не только внимательно изучит историю и юридическую чистоту квартиры, но и позаботится об остальных вопросах к тому моменту, когда они только возникнут в головах клиентов.
На просмотр мы ездили вместе с Алиной. Признаемся, представитель той стороны сразу показался нам странным: на вопросы отвечал неохотно, был раздражительным. А уже после встречи звонил и предлагал договориться о сделке в обход риелтора ко всеобщей выгоде. Очевидно, Алина показалась ему слишком дотошной. Предложение звучало соблазнительно, но мы отказались. И, как выяснилось позже, не зря.
Пока мы покупали с Алиной другую квартиру, выяснилось, что она решила не оставлять опасный объект на рынке без внимания полиции: это, конечно, заслуживает восхищения. Уверены, немногие бы потратили личное время, чтобы в будущем обезопасить незнакомых людей.
Вся эта история лишний раз доказала нам: покупать недвижимость надо только при участии хорошего агента.
