Содержание:
Чем отличается хоумстейджер от дизайнера
- Шаг 1. Расхламление
- Шаг 2. Мелкий (или не очень мелкий) ремонт
- Шаг 3. Изменение функционала комнат
- Шаг 4. Закупка предметов интерьера и отдельных предметов мебели
- Шаг 5. Тщательная уборка и декорирование помещения
- Шаг 6. Фотосъемка
- Шаг 7. Оформление объявления и выход на рынок
Насколько дороже получится продать/сдать
Реальные примеры: до и после хоумстейджинга
Чек-лист. Что можно сделать самостоятельно
Евдокимовы собирались продать свою старую однокомнатную квартиру в Медведкове за 10 млн рублей. Семья обратилась к специалисту — опытному хоумстейджеру. Стороны договорились, что мебель и утварь будут вывезены только после сделки. Хоумстейджер разработал стратегию: по его расчетам, потратив неделю и около 200 тыс. рублей, квартиру можно продать за 11–12 млн рублей — и все благодаря хоумстейджингу.
Хоумстейджинг (от англ. home staging — дом + инсценировка, постановка) — способ предпродажной подготовки недвижимости, создание ее продуманного образа. Цель хоумстейджинга заключается в том, чтобы покупатель или арендатор смог увидеть в квартире свою будущую жизнь и влюбился в эту картинку.
При хоумстейджинге полноценного ремонта, как правило, не требуется — достаточно минимальных вложений, чтобы перекрасить стены, убраться и переставить мебель.
Хоумстейджинг означает не просто привлекательную обстановку для фото, в которой соблюдены принципы интерьерного дизайна и организации пространства. В этой работе важно понимать людей и их потребности.
Хоумстейджер (стейджер) — специалист, который занимается хоумстейджингом. Его задача — рассмотреть в квартире потенциал интересного и уютного жилья. А потом минимальными затратами воплотить это в реальность и грамотно представить результат потенциальным покупателям или арендаторам (в случае со съемным жильем). Хоумстейджер одновременно учитывает и дизайн, и маркетинг, и психологию.
Одна из главных задач стейджера — показать аудитории возможные сценарии жизни в квартире или доме. Продаваемый или сдаваемый в аренду объект должен быть не просто помещением, а домом, в который хочется возвращаться. В таких вариантах потенциальные покупатели или арендаторы чувствуют себя комфортно, именно их они и ищут на многочисленных просмотрах.
Чем отличается хоумстейджер от дизайнера
Основное отличие между хоумстейджером и дизайнером: первый в работе отталкивается от потребности на рынке, второй — от запросов заказчика. То есть хоумстейджер стремится создать понятный, эргономичный и привлекательный интерьер не для индивидуального человека, а для целого сегмента целевой аудитории.
И второе отличие: хоумстейджинг — это не дизайн-проект и не ремонт квартиры, а именно обновление пространства и подготовка к сдаче или продаже.
Базовый сценарий работы хоумстейджера выглядит так:
1. Сперва стейджер помогает заказчику определить, кто мог бы купить его квартиру. Он составляет портрет потенциального покупателя. Что он для этого делает:
- оценивает состояние объекта;
- изучает близлежащую территорию и то, что потенциальный покупатель проверяет сначала: внешний вид двора, инфраструктуру, транспортную доступность;
- анализирует конкурентов;
- определяет целевую аудиторию;
- взвешивает, нужны ли изменения: стоит ли перекрасить стены и выбросить лишнюю мебель;
- просчитывает стоимость работ, закупку необходимых материалов и пр.
2. Дальше начинается самое интересное — работы по хоумстейджингу (читайте ниже главу «7 шагов к идеальной квартире»).
До/после: подготовка к долгосрочной аренде в Москве. Основная задача — точное попадание в аудиторию, которую хотел привлечь хозяин
3. Затем вступают в ход маркетинговые инструменты. В первую очередь это фотографии и правильно составленное продающее объявление. Они помогают позиционировать квартиру так, чтобы привлечь именно ту аудиторию, которая заинтересована в покупке/аренде квартиры.
4. А еще стейджер создает сценарии телефонных разговоров и просмотра объекта.
При таком подходе на просмотр придут только реальные покупатели или арендаторы.
Подготовка квартиры или дома — это не просто уборка, подкраска облупившихся подоконников и вкручивание перегоревших лампочек. Это и расхламление, и добавление света, и перестановка мебели (иногда — ее замена или вывоз). Опытный хоумстейджер подчеркивает достоинства квартиры и находит ее сильные стороны. При этом он не прячет недостатки, хотя и не афиширует их.
Принципиальный момент: продаваемая или сдаваемая квартира должна быть обжитой — голый бетон обработке почти не подлежит. Но если речь о квартире с ремонтом от застройщика в новостройке, хоумстейджинг необходим ей как воздух: слишком велика конкуренция с другими подобными квартирами в этом же ЖК.
С помощью особых психологических приемов стейджер может создать вау-эффект от просмотра. Приятно удивленный человек вряд ли станет торговаться — скорее он решит, что ему очень повезло с этой сделкой.
Хозяевам тоже может потребоваться определенная психологическая помощь. Многим сложно дается расставание со своим домом. В результате некоторые собственники активно сопротивляются переменам на объекте, что не помогает благополучной продаже.
Человеку нужно помочь психологически покинуть свой дом. Техники расставания предполагают деликатный разговор с хозяином, в ходе которого стейджер объясняет ряд моментов:
- почему дорогущий ремонт больше никому не нужен;
- почему продажа по принципу «и так сойдет» — это потеря денег;
- почему порядок, чистота и отсутствие запахов помогут продать квартиру за часы, а не за месяцы.
В итоге заказчик начинает смотреть на недвижимость не как на родной дом, а как на продукт, и спокойно принимает происходящие изменения.
Основная задача хоумстейджинга — сделать из квартиры продукт, а из ее хозяина — продавца, который знает, что именно и зачем он продает.
Хозяин жилья в создании и разработке продукта не участвует. Он лишь предоставляет стейджеру исходные данные. Дальнейшая работа с ним не обсуждается, его правки не учитываются. Это может показаться странным, но стейджинг-проект не обязан нравиться хозяину квартиры.
Владельцы не всегда способны объективно взглянуть на свое жилище, и для решения именно этой проблемы нужны и предварительный разговор, и осмотр объекта, уточняет опытный стейджер Ирина Чу.
Иногда для достижения цели (прибыль, быстрая сделка) даже не нужно вкладывать в квартиру дополнительные ресурсы — достаточно грамотно распорядиться тем, что уже есть. Продумав стратегию и образ квартиры, в которую предполагается влюблять потенциальных покупателей, стейджер переходит к самой интересной части, когда воплощается всё задуманное.
Первая задача — убрать 90% мебели, декора, персонализированных вещей и сувениров. Квартиры, представленные на рынке, часто захламлены: за годы жизни все мы обрастаем большим количеством вещей. Поэтому главное в подготовке таких квартир — избавить их от визуального мусора: вынесите лишние стулья, шкаф-стенку, старое пианино, уберите фотографии, сервизы, все следы вашей персонализированной жизни. Зачастую хороший результат появляется уже на этом этапе, уверяет куратор интенсива «Хоумстейджинг» в Британской высшей школе дизайна, сооснователь дизайн-бюро UN Анастасия Потапова.
Шаг 2. Мелкий (или не очень мелкий) ремонт
Полноценный ремонт — дорого и бессмысленно: новый владелец, вероятно, захочет переделать всё под себя. Проще и эффективнее привести квартиру в приличный вид минимальными усилиями.
Часто квартира становится в разы привлекательнее после покраски стен в однотонный цвет — скучный, но универсальный белый, серый или бежевый.
Хорошая новость: и кухню, и ванную можно обновить небольшими затратами. Покрасить кухонные шкафы, заклеить столешницу пленкой, заменить фурнитуру. В ванной — покрасить плитку, зачистить или заменить затирку, скрыть трубы за дверцами или текстилем. Из важных мелочей — заменить обод унитаза на новый и удобный, повесить новую шторку. Простая белая шторка в ванной решает массу эстетических задач, отмечает Анастасия Потапова.
Шаг 3. Изменение функционала комнат
Этот пункт необязательный, но иногда необходимый. К примеру, иногда стоит поменять местами темный кабинет и расположенную рядом с кухней спальню. Или убрать хозяйскую оранжерею, расчистив путь для солнечных лучей и освещения детской.
Шаг 4. Закупка предметов интерьера и отдельных предметов мебели
Конечно, речь не идет о полной замене мебели. Возможно, к дивану давно просится кофейный столик или на кухне нет ни одного стула.
Шаг 5. Тщательная уборка и декорирование помещения
Именно на этом этапе создаются картины будущей жизни покупателя: здесь он будет пить кофе и смотреть в окно, здесь — отдыхать под хороший фильм, а тут — выспится, потому что в комнате всегда свежо и уютно.
Если вы все еще живете в квартире, необходимо убрать все личные вещи: фотографии, одежду, многочисленные игрушки и все частные коллекции (магнитов, фарфоровых котиков и т. д.).
Картинки создаются с учетом выбранного позиционирования. Здесь стоит быть предельно осторожным, чтобы не перемудрить. Например, будьте аккуратнее с текстилем. Не каждый сможет небрежно бросить плед на диван так, чтобы композиция смотрелась стильно. Велик риск, что небрежность получится вовсе не та, на которую вы рассчитывали.
Не знаете, как красиво сфотографировать интерьер? Читайте простые и понятные советы!
Попробуйте провести съемку в дневное время — вы увидите колоссальную разницу. А если комната темная (например, когда дневной свет в квартире на первом этаже загораживают деревья) при обработке фотографии подтяните экспозицию на 5–10%, но не более: иначе вы рискуете ввести потенциальных жильцов в заблуждение.
Шаг 7. Оформление объявления и выход на рынок
Этот этап проходит в связке с риелтором, который пишет текст, компонует его с фото и ведет продажу. Стейджер дает рекомендации, которые точно помогут зацепить нужную аудиторию.
В объявлении очень важна последовательность фото — многие упускают это из вида.
Один день может потребоваться для сдачи квартиры в аренду. При этом на нее еще и очередь желающих выстроится — собственник сможет выбрать арендатора по душе.
Одна неделя потребуется для проверки теории стейджера — будет ли объект пользоваться спросом? Если звонков нет, понадобятся корректировки. У хороших специалистов такое случается крайне редко, но и исключать такое нельзя.
Один месяц может пройти с момента публикации объявления до момента перехода права собственности. Например, квартира в поселении Марушкинское после хоумстейджинга ушла за один месяц по цене, озвученной продавцом. Хотя первоначальные прогнозы предполагали бо́льший срок и доход на 500 тыс. ниже.
Насколько дороже получится продать/сдать
После качественной подготовки объекта можно поставить цену выше рыночной и даже по максимальному уровню для этой локации. Важно только соблюдать договоренности между собственником и теми, кто приходит на просмотр. Если фотографии обещают одно, а в действительности потенциальный покупатель/арендатор видит совсем другое, хоумстейджинг не сработает.
Приятная разница между ожидаемым и реальным доходом — вполне логичный результат проделанной работы. К примеру, клиенты Ирины Чу из Самары до проведения стейджинга сталкивались с нежеланием покупателей соглашаться с заявленной ценой. Их можно было понять — квартира была не в лучшем состоянии.
Квартира в Самаре: подготовка к продаже
Тогда стейджер Ирина Чу с хозяйкой применили технику деперсонализации: провели расхламление и прощание с квартирой.
Комнату после хоумстейджинга просто не узнать! Кажется, от предыдущей остались лишь шторы и стеллаж. В действительности же ей изменили и назначение: была детская, а стала спальня для взрослых с уголком для работы. Кровать перенесли из другой комнаты, а консоль докупили. Но ключевую роль играют чистота, незахламленность и обилие света.
В итоге квартиру купили за пять дней по верхней планке рынка. Покупатели оказались приятными людьми, которые даже не торговались, что и было основной задачей хоумстейджера.
По оценкам Анастасии Потаповой, грамотный хоумстейджинг увеличивает стоимость продажи готового жилья на 5%, поднимает арендную ставку на 15–30% при краткосрочной аренде и на 20–30% — при долгосрочной.
Что может хоумстейджинг?
|
Суперспособность хоумстейджинга |
Прибавка к стоимости |
|
Увеличивать стоимость продажи |
+5% (в случае со «вторичкой») |
|
Ускорять продажу и сдачу в аренду квартиры в новостройке |
в 2–3 раза |
|
Увеличивать арендную ставку |
+15–30% (при долгосрочной аренде) |
|
Увеличивать арендную ставку |
+20–30% (при посуточной аренде) |
|
Увеличивать спрос на посуточную аренду |
+20% |
Реальные примеры: до и после хоумстейджинга
Рассмотрим на примерах несколько переделок.
Все варианты после объединяет более светлая цветовая палитра. Добиться такого эффекта удалось благодаря добавлению светлого декора и текстиля (штор, покрывал), а также грамотному подходу фотографа, работавшего в светлое время суток.
1. Здесь видно, что две одинокие кровати объединены в одну — арендаторами будут супружеские пары или те, кто путешествуют в одиночку, но любят комфорт. Кровать при этом застелена и от этого комната выглядит гораздо уютнее. Не очень презентабельный пол скрыт симпатичными ковриками.
Подготовка квартиры к краткосрочной аренде. Задача — повысить чек и привлечь платежеспособных людей. Срок реализации — три дня
В комнате много света и воздуха. Такое жилье хочется арендовать.
2. На этих кадрах — еще одна спальня. До хоумстейджинга она создавала ощущение унылого запустения: голая детская кроватка с гигантским плюшевым медведем и не вдохновляющая прилечь кровать не создавали благостного впечатления. Настрой усугублялся не очень здоровым желтым освещением, да и штора выглядит неряшливо.
Квартира в Москве у метро «Теплый Стан» . Срок реализации проекта — одни сутки
Новый текстиль и дневное освещение сотворили чудеса: с фотографии будущего жильца манят хрусткое белье, мягкий плед и кресло, из которого можно наблюдать за потрясающими закатами (их же видно на фотографии).
Продуман и сценарий жизни: комната принадлежит исключительно родителям (детскую кроватку заменил гардероб), здесь можно отдохнуть и побыть как вдвоем, так и наедине с собой. Всё для отдыха!
3. В этих двух помещениях сложно угадать что-то общее, а ведь это одна и та же комната! Стейджер предложил обставить квартиру и был прав: с мебелью образ получился завершенным.
Квартира в Праге: подготовка студии к продаже. Хозяин хотел продать быстро и по максимальной цене. Срок реализации стейджинга — два дня
Перед нами не просто какие-то квадратные метры, а комфортная студия с большим окном и продуманным функционалом. Вот кровать (ее пришлось докупить), вот столик для утреннего кофе с круассаном, вот легкие стулья.
Ничего сложного тут не прибавилось, зато какие разительные перемены! И всего-то за два дня.
4. Из нового тут лишь дорожка на стол и правильный подход фотографа: чуть иной ракурс и светлое время суток. Но посмотрите, как заиграло помещение.
Подготовка к долгосрочной аренде. Задача — сдать максимально быстро в разгар пандемии. Срок реализации проекта — два дня
Само оно при этом не изменилось: стены, стулья, планировка остались прежними, но теперь квартира выглядит презентабельнее. Стало понятно, что за столом удобно ужинать, а после можно перейти в светлую гостеприимную гостиную.
5. И снова работа над созданием сценария. Ребенок хорошо выспался — еще бы, с такой-то кроватью; да и засыпать уютно было, ведь можно почитать на ночь книжку в свете лампы. А утром он готов к ученическим подвигам — вот и столик его заждался!
Подготовка к продаже в новостройке в поселении Марушкинское (Новая Москва). Срок реализации проекта — одни сутки
Личные вещи продавца тщательно спрятаны: нет ни розовых дельфинов, ни многочисленных книг, ни мебельных щитов, непонятно для чего торчащих посреди комнаты. Новый ракурс преподносит пространство в более выигрышном свете.
6. В этом случае докупать ничего не пришлось: стейджер переставил мебель.
Подготовка квартиры к долгосрочной аренде в Сочи
В итоге потенциальный арендатор видит грамотное зонирование и комфортную атмосферу вместо огромной и почти пустой комнаты.
Расценки на услуги хоумстейджера зависят от того, какой сценарий — подготовку к продаже, долгосрочной или краткосрочной аренде — он продумывает. Обратите внимание: затраты на материалы, предметы мебели и предметов интерьера не должны превышать 1% стоимости квартиры.
Как считать затраты на хоумстейджинг:
|
Расчет услуг специалиста для подготовки к продаже (вариант 1) |
не более 1% стоимости объекта (речь идет о детальной проработке квартиры в несколько комнат) |
|
Расчет услуг специалиста для подготовки к продаже (вариант 2) |
5% разницы между стоимостью продажи до хоумстейджинга и реальной сделкой после хоумстейджинга |
|
Расчет услуг специалиста для подготовки к аренде (вариант 1) |
одна месячная арендная ставка |
|
Расчет услуг специалиста для подготовки к аренде (вариант 2) |
0,5% стоимости квартиры |
|
Покупка необходимых материалов и предметов (краски, пледов, стульев и т. д.) |
общая стоимость не должна превышать 1% стоимости квартиры, иначе это нерентабельно |
По данным Анастасии Потаповой, куратора интенсива «Хоумстейджинг» в Британской высшей школе дизайна, сооснователя дизайн-бюро UN
Однокомнатный «бабушатник» собственник хочет продать за 10 млн рублей.
Хоумстейджер определяет, что квартиру было бы выгодно продать человеку, который только начинает самостоятельную жизнь и пока не обзавелся парой: рядом много учебных заведений и бизнес-центров.
В результате решено провести следующие метаморфозы:
- перекраска морально устаревших стен в модный скандистиль — 17 тыс. рублей; красить предстоит кухню, коридор и санузел — работы собственник готов выполнить самостоятельно;
- перестановка — бесплатно;
- качественная уборка и расхламление — бесплатно;
- покупка новых штор, светильников и коврика в ванную — 10 тыс. рублей;
- гонорар хоумстейджеру — 100 тыс. рублей (1% суммы продажи);
Итого: 127 тыс. рублей — притом что с наибольшей долей вероятности квартира будет продана на 5–10% дороже, то есть за 10,5–11 млн рублей. Получится не только выиграть в цене несколько сотен тысяч рублей, но и сэкономить время, так как квартира будет продана быстрее.
Чек-лист. Что можно сделать самостоятельно
- По возможности уберите темные тона и нагромождения вещей. Надо сделать пространство легким, светлым и визуально просторным.
- Проведите фотосессию в светлое время суток (искусственное освещение включать не стоит). Хоумстейджинг не предполагает обработки в фоторедакторе до неузнаваемости, но в большинстве случаев необработанные фотографии представляют квартиру гораздо хуже, чем она выглядит в реальности.
- Мебель нужно расставить так, чтобы покупатель мог представить свою жизнь в этой квартире. Журнальный столик должен стоять рядом с диваном, а не на расстоянии 3 м от него. Телевизор не должен висеть над детской кроваткой. На балконе вместо склада с лыжами и банками лучше поставить шезлонг для созерцания вида.
- Свет. Старые советские люстры замените на современные светильники. Это сразу преображает квартиру. Проверьте, чтобы в светильниках горели все лампочки, а свет был везде одинаковой температуры: не смешивайте холодное и теплое освещение.
- Уюта интерьеру добавляет текстиль: купите пару декоративных подушек, плед, новые шторы, полотняную дорожку на обеденный стол.
- Минимизируйте недостатки. Дырку в стене (если она не сквозная) спрячьте под картиной, трубы в санузле замаскируйте системой хранения, потертости на полу закройте современным ковриком или положите новый линолеум/ламинат — это не так дорого и сложно, как кажется. Некоторые эксперты рекомендуют просто перекрасить пол, при этом даже высохшая краска не должна оставлять следов на белых носках.
- Важно различать детали и визуальный шум. Идеальные поверхности — пустые. Или почти пустые: одна ваза, одна книга и пара чашек с чайником на всю комнату — хорошо. Немытые чашки в раковине, сумка хозяйки, 15 флаконов с духами — плохо.
- Окиньте квартиру придирчивым взглядом и ответьте себе на вопрос: хотели бы вы в такой жить?
Вывод
Продажа недвижимости — это бизнес, в котором задействовано множество людей и сервисов. Хоумстейджинг упрощает взаимодействие хозяина объекта и покупателя на всех этапах этого процесса.
Квартиры, в которых проведен хоумстейджинг, приносят прибыль всем участникам сделки и практически никогда не задерживаются на рынке.
Разместите объявление на Циан бесплатно. Сдайте или продайте свою квартиру
