В период действия договора за сохранность имущества отвечает арендатор — вот почему так важно составить как договор, так и подробнейшую опись движимого имущества. В описи надо перечислить не только наименования предметов обстановки, но и их характеристики (к примеру, марка и диагональ телевизора, мощность и объем микроволновки). Опись имущества обычно прилагается к акту передачи квартиры.
В этом акте обязательно описывается состояние квартиры и отделки в целом, а также перечисляются уже имеющиеся повреждения: например, трещина на оконном стекле или большая царапина на паркете (разумеется, если все эти недостатки невозможно устранить, а арендатор согласен снимать квартиру и с ними).
Зафиксировать повреждения можно разными способами:
1. в письменном виде;
2. с помощью фотографий;
3. с помощью видео.
В двух последних случаях все дефекты нужно снимать крупным планом, фото- и видеоотчеты являются приложениями к договору аренды.
Кто виноват?
Если во время действия договора потребовался ремонт, в первую очередь надо установить виновника.
— Если речь идет о естественном износе или браке, ремонт обычно берет на себя арендодатель. К таким ситуациям можно отнести поломку электрочайника, появление плесени в санузле или, например, истирание паркета.
— Если речь идет о повреждении, связанным с неаккуратностью арендатора, ущерб компенсирует именно он. В качестве примера можно привести сломанные ламели кровати (потому что на ней прыгали дети арендатора), оборванные обои (потому что их грызла собака) или разбитый телевизор.
Обычно обе ситуации прописываются в договоре — в нем может быть, например, такой пункт: «квартира и имущество должны быть переданы обратно в том же состоянии с учетом естественного износа».
Что делать?
Чинить и ремонтировать. Вне зависимости от того, кто был виновником, хлопоты по ремонту могут взять на себя и арендатор, и арендодатель — всё зависит от вида работ и личных договоренностей.
Не исключено, что арендатор сам сможет принять мастера по ремонту холодильников или купить именно тот обогреватель, который он хотел бы — в пределах оговоренной суммы и/или описи имущества.
По договоренности с собственником арендатор (если он не виноват в поломке) может вычесть сумму, потраченную на ремонт или новый прибор, из ежемесячной арендной платы и заплатить в одном месяце меньше.
Если же ущерб обнаружится при съезде арендатора, арендодатель вправе удержать депозит или часть депозита. Напомним, обычно размер депозита составляет 100% ежемесячной арендной ставки. Собственник возвращает ее арендатору в полном объеме, если квартире не нанесен ущерб. Многие ошибочно принимают депозит за оплату последнего месяца проживания — это не так.
1. Все недостатки должны быть зафиксированы в акте приема-передачи при заезде арендатора в квартиру (то есть состояние квартиры до и после можно сравнить).
2. Нужны доказательства ущерба — например, фото- и видеофиксация.
Соблюдать эти правила необходимо — они понадобятся для возможных разбирательств в суде.
Ход конем
Если арендодатель не хочет разбираться, кто виноват в поломках и за чей счет нужно их устранять, можно застраховать квартиру.
Для квартир, сдаваемых в аренду, существуют отдельные страховые программы. Они допускают возмещение практически любого вида ущерба, начиная со сломанной мебели и заканчивая затоплением от соседей сверху.
Страховка становится единственным способом возместить ущерб в том случае, если арендатор съехал без предупреждения, оставив квартиру в разоренном виде, который не покроет ни один депозит.
Увы, такое случается: к примеру, размер депозита составлял 60 тыс. рублей, а после съезда арендатора выясняется, что надо переклеивать обои, покупать новый телевизор и матрас на двуспальную кровать. Вместе с самой кроватью.
Стоимость страховки составляет в среднем 0,6% страховой суммы (она у каждой квартиры своя).
Последняя инстанция
Когда ситуация вышла из-под контроля, виновника установить не удается, а ущерб превосходит сумму депозита, остается решать вопрос в суде.
Обратиться в суд можно только при наличии договора, акта передачи и описи имущества. А еще потребуется подтверждение, что арендатор действительно проживал в этой квартире — это могут быть арендные платежи, с которых арендодатель платил налоги, а также акт о нынешнем состоянии квартиры, составленный на основе свидетельских показаний.
Редакция благодарит за помощь Марию Жукову, управляющего директора сети офисов недвижимости «Миэль».
