Ипотека — один из самых одобряемых кредитов, но и по нему бывают отказы. В этой статье мы проанализируем основные причины, по которым банки отклоняют заявки, а также расскажем, как узнать причину отказа и повысить свои шансы на одобрение.
- 1. Испорченная кредитная история или её полное отсутствие
- 2. Недостаточный доход
- 3. Высокая кредитная нагрузка и долги
- 4. Предоставление недостоверной информации, ошибки в документах
- 5. Вопросы к объекту кредитования
- 6. Маленький первоначальный взнос
- 7. Внешний вид и манера общения заёмщика
- Как узнать причину отказа в ипотеке
- Как подготовиться к подаче заявки и повысить шансы на одобрение
1. Испорченная кредитная история или её полное отсутствие
Одна из первых вещей, которую проверяют банки у потенциального заёмщика, — это кредитная история (КИ). Она содержит информацию по всем кредитам и займам, которые были и есть у человека.
Проверяя КИ, банк выясняет, насколько ответственно клиент исполняет свои обязательства. Если в истории есть несколько просрочек сроком до месяца, они её не испортят. Но более длительные и частые просрочки, уклонение от платежей, судебные разбирательства по прошлым кредитам серьёзно ухудшают шансы потенциального заёмщика.
Если у вас были просрочки свыше 60 дней за последние полгода, то, скорее всего, в ипотеке вам откажут.
У банков нет единого подхода к анализу кредитных историй: одни проверяют данные за последние 3 года, другие — за 5 лет, а третьи изучают клиента вплоть до первого взятого кредита.
Учитывайте возможность технических ошибок: например, три года назад вы погасили потребкредит, но в бюро кредитных историй (БКИ) он до сих пор активен и указано, что ежемесячный платёж составляет 20 тыс. рублей. При проверке банк учтёт его как дополнительную финансовую нагрузку, а также отметит, что вы скрыли информацию по своим обязательствам.
Исправить такую ошибку можно через банк, выдававший кредит. Получив требование, он должен будет привести КИ в порядок в течение 10 рабочих дней.
Отсутствие кредитной истории — это тоже минус. Без неё у банка не получится оценить вашу платёжеспособность, и он может отказать просто на всякий случай. Чтобы избежать этого, достаточно перед ипотекой взять пару небольших кредитов, скажем, на бытовую технику и мебель, и аккуратно их погасить. Сделать это желательно за несколько месяцев до подачи заявки на ипотеку, чтобы данные в БКИ успели обновиться.
со скидкой 4%
на ипотеку
2. Недостаточный доход
В общем случае банки придерживаются правила, что ежемесячный платёж по ипотеке не должен превышать 30–40% чистого дохода заёмщика, то есть дохода за вычетом налогов, расходов на содержание детей (вычитайте 10–20 тыс.), платежей по другим кредитам и так далее.
Если при таком расчёте получается, что вашего дохода недостаточно, можно попробовать увеличить срок кредита или уменьшить запрашиваемую сумму, а также найти созаёмщика или поручителя.
Учитывайте, что при проверке дохода банки смотрят не только на заявителя, но и на его работодателя. Если у юрлица проблемы с налоговой или организация ведёт судебные тяжбы, это будет поводом усомниться в стабильности дохода клиента.
3. Высокая кредитная нагрузка и долги
С 2019 года банки обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки (ПДН). Согласно ему на платежи по действующим кредитам вместе с будущей ипотекой у потенциального заёмщика должно уходить не более 50% дохода.
В ПДН учитываются и действующие кредитные карты. Поэтому, даже если вы ими не пользуетесь, перед подачей заявки закройте лишние.
При проверке кредитной истории банки отправляют запрос и в базу судебных приставов. Штрафы от ГИБДД на 2–3 тыс. рублей — это не страшно, но вот большие долги за ЖКУ или по алиментам могут стать причиной отказа.
Учитывают банки и те долги, по которым исполнительное производство прекращено, но не окончено, то есть, когда приставы по какой-то причине не смогли взыскать долг и вернули исполнительный лист взыскателю.
4. Предоставление недостоверной информации, ошибки в документах
Даже ненамеренное искажение информации или ошибка в анкете может привести к отказу в ипотеке. При этом банк может спросить у вас, почему вы преувеличили доход или неверно указали адрес постоянной регистрации, а может и просто отказать. Поэтому несколько раз проверьте заполненную анкету и прочие документы перед подачей заявки.
5. Вопросы к объекту кредитования
Покупаемая недвижимость, как правило, остаётся в залоге у банка до полного погашения ипотеки. Логично, что перед подписанием договора кредитор тщательно оценивает её ликвидность: насколько быстро и по какой цене можно будет продать залоговое имущество, если вы не справитесь с обслуживанием ипотеки.
Если причина отказа в объекте, подберите другое жильё, дополнительно уточнив требования банка. В частности, многие кредиторы не берут в залог квартиры в домах с деревянными перекрытиями или старше 35−40 лет, объекты с несогласованными перепланировками и так далее.
Эксперты говорят, что ипотеку дают не под объект, а под клиента, поэтому сначала стоит получить одобрение на кредит, заодно определившись с бюджетом, а уже потом подбирать варианты. Одобренная заявка обычно действует в течение 90 дней, и если банк не согласует выбранное жильё, есть время поискать другое.
6. Маленький первоначальный взнос
В современных реалиях первоначальный взнос (ПВ) 30–40% считается всего лишь неплохим. Если в кредитной истории есть погрешности, то лучше максимально его увеличить, но иногда и половины стоимости жилья может быть недостаточно.
Не стоит также брать потребительский кредит, чтобы увеличить размер ПВ. Данные в БКИ сейчас обновляются довольно быстро, а перед подписанием договора банк, скорее всего, ещё раз проверит вашу кредитную историю. Из-за возросшей долговой нагрузки вы рискуете получить отказ прямо перед оформлением документов.
7. Внешний вид и манера общения заёмщика
Сейчас всё больше ипотечных заявок оформляют и одобряют дистанционно, но и очную подачу никто не отменял. При визите в банк позаботьтесь о внешнем виде и манере поведения: часто кредитные менеджеры дают клиенту субъективную оценку, поэтому выглядеть стоит опрятно, а отвечать на вопросы уверенно и спокойно.
В последние годы при проверке заёмщиков банки обращают внимание в том числе на публикации в соцсетях: скандальные, провокационные, политические высказывания и репосты могут снизить шансы на одобрение кредита.
Как узнать причину отказа в ипотеке
С 2015 года при отказе банк должен указывать его точную причину, но на практике кредитные организации нередко обходятся общими формулировками. В частности, они могут указать: «кредитная политика банка» или «прочее».
Скрываться под этими фразами может что угодно: к примеру, заявитель – ИП, а банк отдаёт предпочтение наёмным служащим, или он забыл предупредить ответственное лицо на работе, и при звонке из банка менеджерам дали недостаточную информацию или отказались общаться.
Подробности можно попытаться выяснить у кредитного менеджера. Специалисты иногда идут клиентам навстречу и дают разъяснения и даже рекомендации, что стоит поправить, чтобы получить одобрение.
Если вам отказали в одном банке, попробуйте обратиться в другой: вполне возможно, что там заявку одобрят с первого раза.
Как подготовиться к подаче заявки и повысить шансы на одобрение
1. Если вы допускали значительные нарушения по предыдущим кредитам, и ваша КИ сильно испорчена, получить ипотеку будет проблематично. Попробовать всё-таки можно, но не стоит обращаться в крупные банки: они отсеивают такие заявки уже на этапе скоринга — автоматической проверки.
Можно подать заявки в небольшие банки, привлечь нескольких созаёмщиков и максимально увеличить первоначальный взнос. Но будьте готовы к тому, что кредит вам одобрят на меньшую сумму и под более высокий процент.
2. Чтобы избежать воскрешения из небытия прошлых, уже погашенных кредитов, проверьте свою кредитную историю перед подачей заявки на ипотеку. Для этого сделайте запросы в основные БКИ. Обратиться в каждое бюро для бесплатной проверки истории можно дважды в год.
Не теряйте справки о выплате кредитов, они помогут подтвердить факт добросовестного исполнения вами ранее взятых обязательств.
3. Определите, какой ежемесячный платёж для вас комфортен. Зная его, при помощи ипотечного калькулятора Циан удобно рассчитать, на какую сумму кредита вы можете рассчитывать.
4. Чем более полную и достоверную информацию вы предоставите банку для подтверждения финансовой состоятельности, тем больше шансов на одобрение ипотеки. К примеру, если вы получаете доход от сдачи жилья в аренду, покажите его банку. Тем более что сейчас легализовать такой доход гораздо проще — достаточно зарегистрироваться в качестве самозанятого.
5. Если у вас небольшой стаж на последнем рабочем месте, подождите несколько месяцев и подайте заявку, когда вы проработаете там год и больше.
6. Сначала обратитесь в ваш зарплатный банк: там знают и вас, и вашего работодателя, и могут предложить более выгодные условия. То же правило действует в отношении банков, где вы уже кредитовались и показали себя ответственным заёмщиком или где у вас есть вклады.
7. Выясните нижний порог кредитования в конкретной организации: небольшие займы банкам невыгодны. Но также имейте в виду, что вы не обязаны брать ипотеку на всю сумму: если вам одобрили 5 млн, можно использовать на покупку квартиры только 3 млн рублей, но если изначально запросить 600 тыс., вполне реально получить отказ.
