Россияне начали продавать квартиры с ипотекой, оформленной по старым ставкам, рассказали «Известиям» в федеральной компании «Этажи». Замглавы ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова рассказала, что проработать механизм переуступки ипотеки на федеральном уровне было предложено еще весной 2022 года. Это позволило бы покупателям оформить на себя ипотеку продавца с более выгодными условиями кредитования.
При росте ипотечных ставок такой механизм покупки жилья, находящегося в залоге у банков, особенно актуален, подчеркивает эксперт. Покупателям интересны квартиры, купленные по рыночным программам на волне низких ставок, особенно с большой долей невыплаченной ипотеки, уверена Решетникова. Она рассказала, что в начале года крупные банки тестировали этот механизм, но сейчас интерес к нему вырос. Кроме того, этой схемой могли бы воспользоваться некоторые частные инвесторы, которым одобрили ипотеку до повышения ставок.
Спрос на залоговые квартиры сохраняется в течение последних пяти лет, рассказала Циан.Журналу директор ипотечного центра ГК «Миэль» Юлия Ибрагимова. Количество залоговых объектов, выходящих в продажу, растет. Доля залоговых объектов достигает 30% общего объема предложения. Раньше залоговые объекты появлялись только на вторичном рынке, говорит эксперт. С запуском субсидированных программ от застройщиков такие объекты стали выходить на первичном рынке.
«Опция сохранения ставки продавца для покупателя востребована, но пока ее предлагает только один банк, причем не сильно ее рекламируя. Для покупателей есть ряд ограничений — например, ставка не сохраняется, если квартира приобреталась по госпрограммам (эти условия не сохраняются и не переносятся), а также сохраняются ограничения по сумме кредита. Покупатель не может взять нужную ему сумму, а может рассчитывать только на остаток по ипотеке продавца», — рассказала Ибрагимова. Банкам выгоднее выдать кредит на новых рыночных условиях, чем перекладывать кредит на нового заемщика под низкий процент, отмечает спикер.
Маловероятно, что это станет распространенной практикой, считает руководитель офиса «Митино» компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова. По ее словам, клиенты, которые интересуются объектами, не задают прямого запроса на этот счет. «Данный механизм работает достаточно слабо. Кредитный договор заключается непосредственно с покупателем квартиры, а не является неотъемлемой частью квартиры. И новый собственник уже будет получать новый кредит, на тех условиях, которые готов будет одобрить банк конкретному заемщику. Ведь одобрение будет проходить на общих основаниях», — объяснила эксперт. Она добавила, что банки иногда идут навстречу клиентам и согласуют более низкую ставку. Однако ставка по ипотеке зависит не только от ключевой ставки, но и от самого заемщика, его кредитной истории, долговой нагрузки, первоначального взноса, числа иждивенцев, формы подтверждения дохода.
Покупка квартиры с ипотекой действительно стала трендом, и эта тенденция будет развиваться, считает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. Главное преимущество такой сделки — экономия. В условиях повышенной ставки люди ищут способы купить недвижимость дешевле и выгоднее. Но у таких сделок есть ряд нюансов. «Приобрести можно только «вторичку» и только по обычной ипотеке. Если собственник купил квартиру по программе господдержки, семейной ипотеке или любому другому льготному формату, то провести сделку не получится. Еще одно ограничение — необходимость обращения за кредитом именно в тот банк, где изначально была оформлена ипотека собственником», — рассказала Мищенко. По ее словам, такие сделки относятся к сложным, поэтому для их оформления рекомендуется обращаться к профессионалам.
