Количество банкротств физлиц резко выросло после того, как эту процедуру упростили. С ноября 2023 года внесудебным банкротством можно воспользоваться при долге от 25 тыс. рублей до 1 млн рублей. Исполнительные производства есть у 12% собственников, которые собираются продавать квартиры, рассказал «Российской газете» руководитель компании «Контур.Недвижимость» Константин Ташлыков. Эксперт объяснил, с какими рисками может столкнуться покупатель, если продавца признают банкротом.
Даже добросовестный покупатель может лишиться жилья, если продавца признают банкротом через несколько лет после заключения сделки, предупреждает эксперт. Инициировать процедуру банкротства может не только должник, но и кредиторы или Федеральная налоговая служба. При этом в ходе процедуры будут изучаться все сделки должника за последние три года.
Ташлыков рассказал, как покупатель может защитить себя от потери жилья в случае банкротства бывшего владельца. Никто не может гарантировать, что в будущем сделку не аннулируют, но риски можно снизить. Для этого нужно проверить продавца на банкротство. Следует запросить справку о кредитной истории собственника в бюро кредитных историй. Этот документ может получить продавец. Кроме того, нужно изучить открытые исполнительные производства на сайте Федеральной службы судебных приставов. Для этого нужно знать фамилию и имя продавца, дату его рождения и регион проживания.
Если покупатель обнаружит долг от 500 тыс. рублей, не следует занижать стоимость жилья в договоре и соглашаться на большие скидки. Чаще всего сделки с жильем по делам о банкротстве оспаривают на основании нерыночной стоимости, объяснил изданию вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. Рекомендуется заказать оценку стоимости недвижимости у независимого эксперта.
Покупатели, для которых спорная недвижимость является единственным жильем, лучше защищены законодательством. Даже при аннулировании сделки и покупке квартиры по цене ниже рыночной они получают преференции. В частности, при продаже жилья с торгов стоимость недвижимости не добавят в конкурсную массу, а выплатят покупателю. Кроме того, у него будет приоритетное право выкупа жилья. Если жилье не является единственным, покупатель не будет иметь преимуществ перед другими кредиторами.
Покупателю нужно ознакомиться с историей приобретаемой недвижимости, запросить у продавца правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН, советует Кузнецов. При этом нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью. Быстрая продажа объекта может быть подозрительной. Рекомендуется заключать договор в нотариальной форме и избегать расчетов наличными. Плюсом будет покупка недвижимости за кредитные средства.
