В каких случаях самовольные постройки могут быть снесены, объяснил Верховный суд. Снос — это крайняя государственная мера, но для легализации самостроев потребуются значительные усилия, говорится в новом постановлении ВС.
Верховный суд издал постановление № 44, обобщающее 20-летнюю практику применения ст. 222 ГК РФ. Согласно ст. 222 Гражданского кодекса, постройку признают самовольной, если она построена на непредназначенном для этого участке, не имеет необходимых разрешений либо при возведении были нарушены строительные нормы и правила. Эта статься действует с 1 января 1995 года. Изначально она требовала сноса самостроя. Условия легализации построек были очень сложными. «Дачная амнистия» упростила легализацию частных домов, дачных участков, гаражей и сараев.
Общий подход судебной практики сохранен. Самовольная постройка может быть отдана под снос, если есть правонарушения. При этом Верховный суд назван снос крайней мерой со стороны государства. ВС отметил, что устранение последствий нарушения должно быть соразмерно нарушению. Нельзя причинять «несоразмерные убытки» и создавать дисбаланс между публичными и частными интересами.
Если строительство было начато правомерно, но позже требования изменились, постройку не следует признавать самостроем. Если изначально были признаки самовольной постройки, но к моменту вынесения решения суда они были устранены, не следует сносить объект.
ВС уточнил, что снос объектов культурного наследия недопустим. Также защищены от сноса индивидуальные дома и дачи, права на которые были зарегистрированы до 1 сентября 2018 года. При этом важно, чтобы их параметры соответствовали допустимым, а земельные участки под строениями законно принадлежали собственникам. Индивидуальные и садовые дома, возведенные без разрешения на строительство или до направления уведомления о планируемой стройке, не признаются самовольными постройками. Право собственности на такие объекты можно зарегистрировать в упрощенном порядке до 1 марта 2031 года.
Снос необходим, если строение угрожает жизни и здоровью людей, не соответствует требованиям безопасности, при этом возможности привести постройку в безопасное состояние нет.
Верховный суд подчеркнул, что суд должен проявлять инициативу и искать возможности сохранить строение, даже если истец требует сноса. Суд должен оценить, насколько существенны нарушения, можно ли их устранить. Если такая возможность есть, суд выносит решение либо привести строение в соответствие с нормами, либо снести его как самострой. Владелец самостроя может выбрать, как поступить с проблемным объектом. Если необходимая реконструкция не произведена, объект снесут принудительно.
Постановление № 44 затрагивает некоторые специфические вопросы. К примеру, многоквартирный дом, построенный на земельном участке под ИЖС, должен быть признан самовольной постройкой. При этом индивидуальный дом, который используют в качестве гостиницы, не будет считаться самостроем, если размер дома соответствует требованиям.
Одним из самых сложных и конфликтных при рассмотрении исков о сносе остается вопрос об исковой давности. В некоторых случаях она не действует — к примеру, если здание угрожает жизни и здоровью граждан, не нарушает права собственников смежных участков. В остальных случаях срок исковой давности составляет три года. Для собственника участка, сдавшего землю в аренду, он отсчитывается с момента, когда арендатор вернул или должен был вернуть земельный участок. Это означает, что претензии к арендатору участка, самовольно построившему объект, могут возникнуть даже спустя много лет, особенно если это долгосрочная аренда муниципального участка.
