Зачастую, когда минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества для освобождения от налогообложения не истек, покупатель и продавец принимают решение "оптимизировать" налоговые последствия сделки и скрывают реальную стоимость недвижимости в договоре, занижая ее цену.
К чему такой подход может привести каждую из сторон договора рассмотрим в сегодняшнем блоге.
Риски покупателя:
🔻Потеря статуса добросовестного приобретателя. Это имеет крайне негативные последствия. При расторжении сделки в суде и невозможности взыскать денежные средства с продавца, государство выплачивает денежную компенсацию, но только добросовестному приобретателю (ст. 68.1.ФЗ N 218-ФЗ).
❔Почему возможное расторжение сделки - это сегодняшняя действительность, а не страшилки юристов-паникеров? Потому что банкротство физического лица - это реальный и не прогнозируемый с достаточно высокой вероятностью риск. На момент совершения сделки продавец может иметь положительную кредитную историю и кредитную дисциплину, не иметь исполнительных производств, однако, гарантировать, что позднее не будет инициирована процедура банкротства невозможно. Сделка с занижением - это "колокол", ясно сообщающий кредиторам о желании должника вывести средства, минуя долговые обязательства. Оспорить сделку, проведенную со значительным отклонением от рыночной стоимости и наличным расчетом большого труда не составит. Сделка по полной стоимости, с безналичным расчетом вероятнее всего устоит в суде.
🔻Потеряв статус добросовестного приобретателя, покупатель встает в длинную очередь кредиторов и, в лучшем случае, через несколько лет сможет вернуть только ту стоимость, которая была указана в договоре, доказать, что фактически он заплатил больше на практике очень сложно.
🔻Если покупатель решит продать купленную по такой схеме квартиру ранее ранее 3/5 лет (*3 года – для единственного жилья) уже он сам окажется на месте продавца и будет вынужден либо также нарушать закон и занижать стоимость, либо платить крупную сумму налога, фактически за того, у кого он эту квартиру купил, помогая уйти от налога, ведь подтвердить всю сумму расходов на приобретение квартиры документально он уже не сможет (налог = 13% с разницы между документально подтвержденными расходами на покупку и доходом с продажи).
🔻При дальнейшей продаже уже юрист покупателя может обратить внимание на не рыночную цену сделки и по совокупности факторов не рекомендовать своему клиенту приобретение такой квартиры - то есть, "история" квартиры ухудшается, круг потенциальных покупателей в будущем сужается.
🔻При приобретении квартиры в браке, оба супруга уже могут не получить налоговый вычет в полном размере (каждый по 260 тысяч рублей), на это может просто не хватить заниженной стоимости, указанной в договоре.
🔻Неполное получение налогового вычета по процентам ипотеки (письмо Минфина России от 22.08.2014 № 03-04-05/42128) - это не очевидное последствие покупки с занижением может проявиться только спустя годы, когда покупатель решит получить вычет по процентам.
🔻Существует риск доначисления НДФЛ покупателю. ФНС может посчитать покупку по нерыночной стоимости доходом покупателя, полученным в натуральной форме, и потребовать заплатить 13% с разницы между заниженной стоимостью и рыночной ценой аналогичной квартиры.
🔻Наличные расчеты по сделке. Использование индивидуальных банковских сейфов постепенно уходит в прошлое. Этому способствует развитие банковских сервисов, обеспечивающих быстрые и прозрачные расчеты по сделке, а также желание покупателей иметь на руках однозначный документ, подтверждающий полный расчет с продавцом (платежное поручение, извещение об исполнении аккредитива, чек, выписка по счету и пр.). При занижении стоимости в договоре безналичный расчет невозможен, поэтому подтверждаться передача денежных средств будет только распиской/гарантийным обязательством продавца, а не документом банка.
🔻Риск приостановки государственной регистрации права при приобретении квартиры в ипотеку. Основанием приостановления гос. регистрации могут стать разночтения в сведениях об оплате квартиры в кредитном договоре и договоре купли-продажи.
Риски продавца:
⚠️ Искажая налоговую отчетность, продавец рискует заплатить штраф от 20% до 40% от неоплаченной суммы налога.
⚠️ Дальнейшее применение вычетов и документально подтвержденных расходов на покупку у продавца по этой сделке будет заблокировано. То есть помимо штрафа будет налог - 13%, но уже со всей стоимости, составляющей реальную цену сделки (ст. 54.1. НК РФ).
⚠️ При достоточной "ловкости рук" и наличии злого умысла у покупателя, продавец рискует получить только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.
✅ В каждой конкретной сделке стороны самостоятельно несут ответсвенность за сокрытие реальной стоимости в договоре купли-продажи квартиры. Однако, существуют законные способы оптимизации налогообложения, и специалист в нужный момент сможет подсказать их своему клиенту.
*️⃣ Рассказываю о недвижимости, налогах, нюансах законодательства на канале Telegram: Риэлтор Дмитрий Каредва.
