Зачастую сделке с недвижимостью предшествует дарение денежных средств.
Если одаряемый состоит в браке, недвижимость, приобретенная на такие средства, станет совместно нажитым в браке имуществом и будет делиться при разводе пополам со вторым супругом.
Чтобы исключить недвижимость из состава совместного имущества супругов, в первую очередь я рекомендую своим клиентам заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
Оба этих документа имеют обязательную нотариальную форму. В брачном договоре или соглашении о разделе имущества сразу устанавливается режим личной собственности на объект недвижимости для того супруга, которому были подарены денежные средства.
Но иногда подписание этих документов на практике невозможно по ряду причин. Самая распространенная – второй супруг против. Другая – один из супругов отсутствует физически, например, находится в длительной командировке за рубежом.
Другим вариантом решения вопроса может быть заключение договора купли-продажи в пользу третьего лица. Это смешанный тип договора, в котором сочетаются элементы купли-продажи и дарения. По такому договору, например, отец может купить в собственность дочери квартиру.
При этом квартира не войдет в состав совместно нажитого имущества и не будет делиться при разводе, так как дочь не расходовала на сделку денежные средства из общего бюджета семьи и получила недвижимость безвозмездно (ст. 36 Семейного кодекса РФ).
Однако, заключение такого договора также имеет свои особенности и не всегда оптимально. Например, в случае покупки в пользу третьего лица, не являющегося для покупателя близким родственником и/или членом семьи, у будущего собственника возникнет обязанность по оплате налога – 13% от кадастровой стоимости недвижимости.
Также собственник не сможет заявить право на налоговый вычет при приобретении жилья (260 тысяч), так как не нес расходов на приобретение.
Если и заключение договора купли-продажи в пользу третьего лица неприменимо к конкретной ситуации, я рекомендую провести целевое дарение денежных средств.
Для того, чтобы сделать это правильно необходимо соблюсти следующие условия:
1. Составить письменный договор дарения денежных средств, заключить его до сделки по приобретению недвижимости.
2. В договоре указать целевое назначение подарка – приобретение конкретного объекта недвижимости с адресом и кадастровым номером, реквизиты счета одаряемого.
3. Передачу денежных средств провести безналичным путем до сделки по приобретению недвижимости: со счета дарителя на счет одаряемого, указать в основании платежа договор дарения.
4. Подписать акт приема-передачи денежных средств после их поступления на счет одаряемого.
5. В договоре купли-продажи недвижимости указать семейное положение покупателя и факт приобретения на личные средства со ссылкой на договор дарения.
6. Расчеты при приобретении недвижимости проводить безналичным путем со счета, на который были получены средства в рамках договора дарения.
7. После проведения расчетов по сделке купли-продажи получить платежное поручение банка.
Описанные действия не сделают приобретенную в браке квартиру личным имуществом и не заменят брачный договор, соглашение о разделе или договор купли-продажи в пользу третьего лица.
Но в случае судебного раздела при разводе все эти доказательства помогут исключить недвижимость из состава совместно нажитого в браке имущества.
При полном или частичном копировании/использовании материалов статьи ссылка на источник и автора обязательна.
Рассказываю о недвижимости, налогах, нюансах законодательства на канале Telegram: Риэлтор Дмитрий Каредва.
