Все больше россиян предпочитает вложиться в недвижимость на острове Бали. Многие делают выбор в пользу покупки готового жилья, но также многие инвесторы всерьез задумываются о самостоятельном строительстве с нуля.
При этом большинство покупателей недвижимости не планирует жить на острове и рассматривает Бали как инвестиционную возможность. По оценке компании SWOI Development Group, 70% покупателей жилой недвижимости на Бали инвестирует в недвижимость дистанционно, без физической привязки к локации.
Оставшиеся 30% покупателей либо постоянно проживают, либо сезонно проводят время на острове и хорошо разбираются в специфике местной жизни и рынка недвижимости.
Бали сейчас - одна из самых привлекательных локаций для инвестиций в мире. При этом надо понимать, что законы, менталитет людей, специфика работы, характеристики земли в Индонезии отличаются от российских. Здесь есть определенные особенности, которые нужно учитывать при строительстве.
Антон Шарафутдинов, совладелец компании SWOI Development, больше 15 лет посвятил строительному бизнесу в России - в том числе возводил как частные дома, так и крупные жилые комплексы в России. Несколько лет назад по приглашению друга и бизнес-партнера Егора Стынко, Антон переехал на Бали, в Индонезию. Благодаря богатому опыту строительства и ведения бизнеса предприниматель быстро разобрался в специфике местной стройки и сразу понял, что его навыки здесь пригодятся.
Интерьер 3-спальной виллы на Бали от SWOI Development Group
Итак, можно ли построить дом мечты на Бали своими руками, особенно если раньше вы никогда не строили? Чего ожидать от строительства в Индонезии? Давайте разбираться.
1. Определитесь с целью: жилье для жизни или как инвестиция
Если строить дом для себя и своей семьи, то вопрос окупаемости и оборота капитала не стоит. Нужно только определиться с типом и размером жилья, локацией, разработать дизайн и выбрать надежных архитекторов и подрядчиков, что тоже задача непростая.
Если же вы планируете инвестировать в недвижимость, то стратегий, как правило, две:
- Оборот капитала и повышение общей капитализации вложений – строительство и последующая перепродажа объекта недвижимости на Бали, при правильном управлении, могут принести 25-35% доходности.
- Получение пассивного дохода – строительство и сдача готового жилья в аренду. В этом случае можно рассчитывать на ROI 12-15% в год.
Эти две стратегии можно сочетать: после завершения строительства получать пассивный доход от аренды в течение определенного периода, а затем продать объект.
2. Определитесь с правом владения
На данный момент есть два варианта владения землей в Индонезии для иностранных граждан:
- Freehold (фрихолд) – право собственности на землю без каких-либо ограничений по сроку. Его можно оформить только через индонезийскую компанию, в которой вы можете быть как единственным учредителем, так и владеть лишь долей компании.
- Leasehold (лизхолд) – долгосрочный договор аренды. Представляет собой временное право собственности, которое нотариально регистрируется и записывается в реестры. Это право можно передать в субаренду, продать, или передать по наследству. Также можно управлять землей, если договор не предусматривает ограничений. Как правило, leasehold можно продлить в соответствии с условиями договора, обычно с учетом рыночных цен на момент продления.
С точки зрения экономической целесообразности, leasehold обычно дешевле. Стоимость freehold соответствует примерной стоимости leasehold на 50-60 лет. Если вы планируете зарабатывать на перепродаже готовой виллы, при leasehold стоимость вложений на землю будет ниже и показатель ROI (Return of Investment) будет выше. Если строите виллу для жизни, то можно рассматривать оба варианта права владения землей.
3. Правильно планируйте бюджет
При планировании бюджета учитывайте факторы: стоимость земли, получение разрешений на строительство, оплата налогов и официальных сборов, затраты на материалы и труд. Обязательно имейте финансовую подушку безопасности для уменьшения рисков недостроя.
Определите сроки строительства. Закладывать нужно как минимум 1,5 года с учетом технологически верной установки фундамента из-за высокой влажности почвы.
Хотя стоимость труда и материалов в Индонезии ниже, чем в странах Запада, и затраты на строительство здесь меньше, чем на аналогичное жилье в Европе, США или Австралии, многие начинающие строители ошибочно убеждены в том, что смогут контролировать затраты и избежать неожиданностей, связанных с работой строителей и подрядчиков. На практике ситуация обычно складывается иначе, в большинстве случаев будут сюрпризы и к этому нужно быть готовым в том числе и финансово.
4. Выберите локацию и участок
При покупке даже небольшого участка 5-10 соток в Индонезии могут возникнуть непредвиденные трудности. Например, сделка может сорваться из-за внезапной смены планов землевладельцев, несоответствия сертификатов на землю и других обстоятельств.
На Бали местоположение является стратегически важным пунктом, поскольку турпоток, как правило, распределяется по определенным локациям по интересам:
1. Кута и Семиньяк подходят как для семейного отдыха, любителей шопинга и пляжного отдыха, так и для серферов. Недвижимость здесь считается одной из самых дорогих на острове.
2. Чангу подходит как для молодых людей, любителей серфинга и ночной жизни, так и для семейной жизни с детьми (район Умалас). Здесь одна из самых развитых инфраструктур на острове, много ресторанов и спортивных секций, теннисные корты и спортзалы. Много международных школ и детских садов, кружков и активностей для детей. В Чангу стабильно растут цены на недвижимость из-за развития инфраструктуры и ограниченности предложений земли у береговой линии. Земля здесь доступнее, чем в Семиньяке, в то же время с большими перспективами роста.
3. Убуд известен среди тех, кто в поисках спокойствия и духовного развития. В Убуде стабильно растет спрос на аренду недвижимости среди практикующих йогу и ретриты.
4. Букит и Улувату ценятся своими живописными видами, закатами, скалами и аутентичной природой среди любителей серфинга и уединенного отдыха. Из-за ограниченного предложения и развития серфинг-туризма цены на недвижимость продолжают расти и здесь, но все еще остаются доступными.
5. Санур – безопасный тихий курортный район на восточном побережье Бали, давно привлекающий инвесторов в недвижимость. В Сануре есть все необходимое для комфортного проживания: магазины, рестораны, кафе, школы, больницы. Цены на недвижимость здесь как правило выше, чем в других частях Бали.
При выборе учитывайте инфраструктуру района, расстояние до главных дорог и магазинов, возможность проведения подъездной дороги к участку, если он находится не у дороги. Наиболее выгодные участки земли, цены на которые даже в период пандемии практически не снижались, безусловно, находятся у океана.
5. Тщательно проверьте все документы на землю
Эта процедура известна как «due diligence» – официальная проверка всей документации, зональности земли, всех сертификатов, разрешений на строительство и других юридических аспектов. Не бойтесь обращаться за помощью к опытным юристам со знанием местных законов и специфики рынка.
Обычно на Бали землей владеет целая семья. Для оформления официальных документов на передачу прав собственности требуется согласие и подписи всех членов большой семьи. Некоторые владельцы могут жить на отдаленных островах Индонезии. Бывает, что главы семьи уже нет в живых, но документы все еще оформлены на его имя, что усложняет процесс сделки.
Необходимо будет разобраться во многих внутренних требованиях: на кого оформлять мощности электроэнергии, как получить лицензию на недропользование и прочее.
6. Определитесь с дизайнером и архитектором будущего проекта
Самостоятельное строительство дает возможность создать дом по вашим потребностям и вкусу. Если у вас есть конкретные идеи о том, как должен выглядеть дом – это значительно облегчит вам жизнь. Если нет, посмотрите на уже готовые виллы и концепции, которые вас вдохновляют, например, в Pinterest.
На этапе визуализации понадобится опытный дизайнер-архитектор, который сможет воплотить идеи в реальность и передать концепцию и архитектурный план следующему звену – компании-подрядчику, которая будет непосредственно заниматься строительными работами.
7. Выберите подрядчика и постоянно проверяйте качество работы
Если у вас нет возможности ежедневно проверять качество работы, то не стоит делегировать процесс строительства, даже если подрядчик на первый взгляд кажется опытным. Главный секрет строительства на Бали – постоянный контроль в каждом моменте стройки, понимание местного менталитета, умение управлять людьми.
При взаимодействии с местными строителями есть своя специфика. Сложность добавляет то, что строители не всегда имеют высокую квалификацию. Если не обеспечивать постоянный надзор, стены могут получиться округлыми и неровными, технологии могут быть нарушены, и возникнет множество проблем, которые придется исправлять. В результате качество может пострадать, и строительство может затянуться на срок от 6 до 24 месяцев.
Многие не понаслышке знакомы со случаями, когда в сезон дождей в отсутствии строгого надзора строители просто не выходят на работу в дни дождя – а это практически каждый день.
Интерьер 3-спальной виллы от SWOI Development Group
8. Проведите подготовительную работу с землей
Перед началом работ обязательно надо провести топографию почвы.
Основным моментом является сейсмология, тут важно учесть, что для Бали коэффициент устойчивости – это 8,5 балов.
Учтите очень влажную почву, от которой обязательно нужно отводить воду, осушать грунты, снимать верхний слой плодородного грунта.
Обязательное укрепление почвы с помощью геотекстильных материалов.
Обязательна гидроизоляция фундаментов, без этого просто никуда.
9. Изучите специфику строительства в Индонезии
Специфика строительства на Бали в некоторых моментах схожа с другими странами, но в то же время существенно отличается. Важно грамотно спроектировать объект с учетом особенностей почвы, местного менталитета и др.
На Бали много ручного труда и нет такого изобилия строительной техники и инструмента, как в России и странах СНГ. Узкие улицы накладывают свою специфику на использование спецтехники. Зачастую большую технику невозможно использовать при работе внутри квартальных участков, поэтому приходится использовать маленькие экскаваторы и грузовики. Это может существенно затянуть процесс строительства.
Команда SWOI Development Group на строительном участке проекта SWOI Loft Umalas
Также стоит учесть праздничные дни: галунган, кунинган, ньепи, рамадан – их на Бали весьма много. Необходимо придумывать соответствующие мотивации для строителей, чтобы они не покидали строительную площадку в выходные и праздничные дни. Это поможет обеспечить соблюдение сроков строительства.
Как правило, в Индонезии отсутствуют многие требования к безопасности строительства и организации строительных площадок. Тем не менее, обязательно соблюдайте все необходимые нормы, чтобы обеспечить оптимальную безопасность и надежность объекта.
При самостоятельном строительстве важно соблюдать все необходимые технологии, с учетом специфики региона. Советуем тщательно подбирать команду, а также проверять строителей на опыт работы с чертежами, знание технологий и умение обращаться с инструментами и техникой. Без этого не получить необходимого качества строительства.
Жилой комплекс SWOI Gardens, Переренан, Бали
В целом строительство виллы в Индонезии, как правило, процесс сложный и затратный и по времени ,и по бюджету. Нужно быть готовым к стрессу, нервозности и особенностям взаимодействия с местными рабочими. Если вы не привыкли управлять строительными проектами, советуем доверить подобную работу опытной команде профессионалов.
