Ежедневно совершаются тысячи сделок с квартирами, одни продают, другие покупают, третьи меняют.
Однако по настоящее время не каждый покупатель задумывается о том, что сделка по покупке квартиры может обернуться для него в будущем проблемой, а может быть судебным спором, в результате которого квартиру могут забрать, деньги не вернуть, а если при покупке был использован ипотечный кредит, то его никто кроме самого покупателя не погасит.
На какие момент необходимо обратить пристальное внимание рассмотрим в настоящем посте.
Чтобы не терять нервы и деньги после покупки квартиры, а также при возникновении судебного спора суметь защитить свои права и интересы в суде нужно до сделки обратить внимание на следующие факты и совершить действия:
1 - запросить у продавца выписку из ЕГРН и установить отсутствие обременений на выбранный объект.
в выписке также нужно установить на каком основании приобретена квартира. Основаниями могут быть: договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве), судебный акт (решение об истребовании имущества из чужого незаконного владения, установление права собственности по приобретательской давности), договор аренды с правом выкупа.
Следовательно, смотрим основание и запрашиваем документы, указанные в выписке ЕГРН.
полученные документы анализируем на наличие/отсутствие рисков предъявления претензий со стороны 3-х лиц.
2 - Запросить у продавца план расположения помещения.
Внимательно изучаем и сравниваем отражение плана с действительностью. Если изменений не обнаружено, значит все «ок».
А если была перепланировка, то здесь два варианта: или у продавца есть согласование с государственными органами или такое согласование придется делать покупателю, но важно знать, что не каждую перепланировку можно согласовать и есть риск того, что покупателю придется своими силами приводить жилое помещение в первоначальное состояние, а это уже совсем другие расходы, да и Банк может не пропустить такой объект под ипотеку или потребовать досрочного возврата кредита.
3 - Проверить продавца на предмет препятствий и рисков, связанных с заключением сделки, а именно на отсутствие:
- гражданских, административных, уголовных и налоговых судебных производств;
арбитражных судебных производств;
- дел о банкротстве;
- дел об оспаривании принадлежности здания продавцу;
- дел об отсутствии судебных производств по изъятию помещения из чужого незаконного владения;
исполнительных производств, которые могут стать причиной обременения на регистрационные действия в Управлении Росреестра;
4 - Установить срок владения жилым помещением.
Если квартира была приобретена более 5 лет, то оснований сомневаться в порядочности продавца нет, но, если промежуточные собственники часто менялись, срок владения квартирой составляет от месяца до года, то есть повод задуматься о чистоте сделок и провести проверку каждого предыдущего собственника, о последствиях необдуманной покупке я оставлю ссылку на историю под постом.
5 - составить договор купли – продажи и прописать в нем все существенные условия по сделке: предмет договора, собственно, что покупаете, стороны договора, основания права собственности продавца, обязанности сторон и порядок расчетов, стоимость.
6 - провести расчеты в безналичной форме с указанием назначения платежа.
Юрист, Ярослав Сафронов
