· Как проверить обременения на объект недвижимости?
Существует несколько рабочих методов проверки объекта недвижимости на наличие обременений. Самый простой и доступный каждому – это изучении информации Росреестра. Чтобы ее получить, необходимо зарегистрироваться на официальном сайте организации и получить доступ в личный кабинет. После этого можно увидеть сведения об обременениях на любой объект жилой недвижимости, зная его кадастровый номер либо точный адрес. Кадастровый номер будет предпочтительней, так как у каждого помещения в стране он индивидуален.
Обременения, непогашенная ипотека, запреты перехода прав собственности, аресты, накладываемые налоговыми органами или службой судебных приставов, и даже нотариальные запрещения – все эти данные отражаются на сайте Росреестра. Их может увидеть каждый.
При этом у информации об обременениях на недвижимость на сайте Росреестра существует несколько минусов. Во-первых, она актуальна на момент проверки, а уже на следующий день или даже через несколько часов может не соответствовать действительности. Например, арест на объект по какой-то причине может быть снят, а потом повторно наложен, если судебные разбирательства будут продолжены. Поэтому при проведении сделок купли-продажи данную информацию необходимо проверять постоянно.
Во-вторых, будут видны не все данные, в частности отсутствовать информация о собственнике. Соответственно, нельзя будет проверить самого владельца, а если в будущем он будет признан банкротом, то сделку по покупке квартиры у него могут оспорить.
На мой взгляд, самым надежным вариантом проверки квартиры на наличие обременений будет обращение к агентству недвижимости, частному риелтору или юристу, которые специализируются на проведении сделок либо проверке юридической чистоты недвижимости. Данные специалисты работают с целым рядом достоверных источников информации. Они могут выяснить данные о квартире не только на текущую дату, но за все предыдущие сроки владения, начиная с момента первичного получения прав собственности.
При этом стоимость услуг по юридической проверке объекта недвижимости сегодня составляет порядка 30-50 тысяч рублей. С учетом цен на квартиры это несопоставимо с теми рисками, которых она позволит избежать.
· Если на квартиру было обременение, но продавец не сказал об этом, может ли сделка не состояться из-за этого?
Если на квартиру наложено обременение, то провести сделку с ней не получится, она будет приостановлена на этапе регистрации. Наличие арестов, непогашенной ипотеки или других ограничений как раз и запрещает переход права собственности на объект к новому владельцу без согласия тех ведомств или организаций, которые эти обременения наложили. Поэтому если собственник-продавец не сообщил о наличии подобных обстоятельств, то сделку просто не зарегистрируют. В переходе прав собственности на недвижимость новому собственнику будет отказано. То есть купить проблемный объект, а только потом узнать, что он находится под арестом, нельзя. Однако, чтобы себя защитить от возможных неприятностей, категорически не стоит передавать деньги за квартиру покупателю до регистрации перехода прав собственности. Иначе с возвратом средств обратно потом могут возникнуть сложности.
Также для повышения безопасности сделки купли-продажи жилья рекомендую использовать безналичные механизмы оплаты – сервисы безопасных расчетов или аккредитивные методы.
· Могут ли наложить арест на долю в квартире?
Обременения могут быть применены не только на квартиру, но и на долю в ней. На практике, конечно, чаще всего их накладывают на объект недвижимости целиком. Однако если, например, у жилья три собственника, а у одного из них есть неоплаченные долги, то могут арестовать именно его долю. Два других собственника при этом имеют право распоряжаться своими долями, продавать или дарить их, однако для этого придется проводить нотариальную сделку.
